Курс повышения квалификации «Директор по девелопменту»

Девелопмент: составляющие процесса, разработка концепции проекта, управление проектом и рисками

• Определение девелопмента
• Составляющие процесса девелопмента
• Девелопмент как финансовая операция, определяющая доходность инвестора
• Виды девелоперов. Функции девелопера
• Вознаграждение девелопера
• Маркетинг и концепция объекта
• Понятие и специфика рынка недвижимости и девелопмента сегодня
• Концепция объекта
• Составляющие концепции объектов различного функционального назначения
• Маркетинговый анализ. Этапность и составляющие анализа
• Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка (АНиНЭИ)
• Что такое АНиНЭИ? Дерево решений. Этапность и составляющие АНиНЭИ
• Факторы, определяющие концепцию проекта. Что определяет выбор для разных участников процесса
• Факторы, влияющие на доходность проекта
• Способы замера помещений. Система BOMA
• Бизнес план
• Цели создания бизнес-плана
• Рекомендуемый состав бизнес-плана. Рекомендации по подходам к составлению
• Финансирование проектов недвижимости
• Показатели доходности проекта и их исчисление (cap rate, IRR, NPV)
• Типы инвесторов и их требования к проекту
• «Риск» и «доходность» как основополагающие факторы при принятии инвестиционных решений
• Как определить стоимость проекта на конкретном этапе
• Диалог с банком/инвестором. Что необходимо и важно для принятия банком/инвестором положительного решения
• Финансовая модель. Какие ошибки не делать
• Управление процессом реализации проекта
• Составляющие процесса управления проектом
• Управление бюджетом и графиком проекта
• Бюджет проекта. Как учесть все затраты в инвестиционно-строительном проекте
• Девелоперский договор - на что обращать внимание
• Ответственность девелопера
• Что может пойти не так и как этого избежать
• Риски. Категории рисков
• Алгоритм управления рисками
• Риски проекта на разных этапах. Рекомендации по нивелированию рисков

Документационное обеспечение девелоперского проекта

• Землеустроительная документация
• Выделение ЗУ. Категории и виды разрешенного использования ЗУ. Изменение ВРИ. Кадастровый паспорт ЗУ. Регистрация договора аренды ЗУ
• Градостроительная документация
• Генеральные планы муниципальных образований (МО). Правила землепользования и застройки МО. Проект планировки. Проект межевания. Градостроительный план земельного участка
• Разработка проектной документации на строительство
• Документы для начала генерального проектирования. Инженерные изыскания. Проектная документация (ПД). Государственная/негосударственная экспертиза ПД. Разрешение на строительство
• Строительство
• Ордер на подготовительный период. Порубочный билет. Извещение о начале строительства в орган Государственного строительного надзора (ГСН). Исполнительная документация строительства (реестр). Акты проверок ГСН. Заключение о соответствии (ЗОС)
• Ввод объекта в эксплуатацию
• Технический план/паспорт объекта. Документы для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Кадастровый паспорт на объект недвижимости. Свидетельство о государственной регистрации права на объект
• Сети инженерно-технического обеспечения
• Технические условия. ТУ на присоединение/подключение к сетям. ТУ на газификацию/оформление топливного режима. Разработка ППТ. ГПЗУ. Проектирование линейного объекта. Исполнительная документация. Справки о выполнении ТУ. Договоры снабжения коммунальными ресурсами. Оформление прав на построенные участки сетей

Проектная документация. Разрешение на строительство

• Проектная документация
• Нормативно-правовое и нормативно-техническое обеспечение проектирования при строительстве объектов: обзор документов
• Состав разделов проектной документации и основные требования к их содержанию. Новые требования Градостроительного кодекса к проектной документации. Изменения в ГрК от 27.06.2019 № 151-ФЗ
• Требования к сметной части проектно-сметной документации. Порядок проверки достоверности заявленной стоимости строительства. Особенности формирования сметной стоимости строительства
• Организация и проведение экспертизы проектной документации. Необходимость проведения повторной экспертизы согласно изменениям от 27.06.2019 № 151-ФЗ
• Постановление Правительства РФ от 05.03.2007 № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий». Проведение проверки достоверности сметной стоимости. Постановление Правительства РФ от 18.05.2009 № 427
• Разграничение полномочий между федеральными и региональными органами власти. Особенности проведения государственной и негосударственной экспертизы проектной документации. Стоимость и сроки проведения экспертных работ
• Проектная документация и результаты инженерных изысканий, не требующие проведения экспертизы и рассмотрение ее в государственной или негосударственной экспертизах
• Разрешение на строительство
• Получение разрешения на строительство. Особенности градостроительного регламентапосле 01.07.2019 года
• Организация взаимодействия застройщика (заказчика) с уполномоченными органами при получении разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию
• Обязательства застройщика (заказчика) по передаче документации в информационную систему обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД)

Разработка концепции проекта. Технико-экономическая оценка проекта. Формирование бюджета проекта

• Инвестиционно-строительный проект. Экономические отношения в строительстве
• Сущность понятия инвестиционного проекта
• Отличительные особенности строительного проекта
• Экономические особенности строительства в сравнении с экономикой промышленности
• Основные участники инвестиционно-строительной деятельности
• Основные задачи экономики строительства
• Жизненные циклы инвестиционно-строительного проекта
• Разработка концепции проекта, проектный анализ, технико-экономический анализ инвестиционно-строительного проекта
• Размер затрат на прединвестиционные исследования
• Формирование инвестиционного замысла проекта, источники бизнес-идей
• Инвестиционная политика компании, основные направления
• Принципы наиболее эффективной оценки инвестпроекта
• Разработка концепции строительного проекта
• Проектный анализ -оценка жизнеспособности проекта, виды проектного анализа
• Факторы внешнего и ближнего окружения проекта
• Разработка градостроительной документации – с чего начать
• Основные градостроительные характеристики земельного участка
• Вид разрешенного использования, особенности изменения ВРИ в Москве
• Практикум: Расчет стоимости смены вида разрешенного использования
• Анализ эффективного использования земельного участка
• Практикум: Анализ инфраструктуры объектов недвижимости для определения наиболее эффективного использования использования з/участка
• Технико-экономическое обоснование – заключительное звено прединвестиционных исследований
• Обоснование бюджетных инвестиций с 2019 года
• Технологический и ценовой аудит
• Анализ инвестиционных возможностей, методы оценки эффективности инвестиций
• Формирование бюджета проекта
• Сколько это стоит? – основной вопрос инвестора
• Виды бюджетов с возрастающей степенью точности
• Основные способы расчета стоимости для формирования бюджета
• Технико-экономические показатели проекта
• Выход коммерческих площадей, расчет потребного количества объектов социальной инфраструктуры
• Основные методы расчета стоимости на основе объектов-аналогов:
• Сборники укрупненных показателей стоимости
• Укрупненные нормативы цены строительства
• Справочники стоимости строительства
• Предварительный расчет стоимости объектов жилищного строительства
• Предварительный расчет стоимости объектов инженерной инфраструктуры
• Предварительный расчет стоимости благоустройства и дорожной инфраструктуры
• Предварительный расчет стоимости строительства объектов социальной инфраструктуры
• Практикум: Пример расчета стоимости на основе объекта-аналога

Календарное планирование строительного проекта

• Основные принципы планирования проекта
  • Основные задачи планирования в строительном проекте
  • Перечень разрабатываемых планов
  • Сценарий разработки календарного плана
• Структурное планирование
  • Иерархическая структура продукта проекта. Назначение и способ построения
  • Деловая игра: Разработка иерархической структуры продукта проекта
  • Иерархическая структура работ проекта
  • Деловая игра: Разработка иерархической структуры работ проекта
  • Деловая игра: Разработка совмещенной структуры
  • Определение уровней детализации КСГ и ГПР
• Контрольные точки строительного проекта
  • Требования к определению контрольных точек
  • Виды и классификация контрольных точек
  • Деловая игра: Разработка плана проекта по вехам
• Календарное планирование строительного проекта
  • Описание технологии выполнения работ
  • Календарный план проекта как инструмент прогнозирования
  • Оптимизация календарного плана проекта
• Виды календарных графиков строительного проекта
  • Многоуровневая система планирования строительного проекта
  • Цели применения планирования на разных фазах жизненного цикла
  • Замкнутый цикл процессов производственного планирования
• Директивный график строительного проекта
  • Разработка укрупненного графика
  • Инструменты планирования на прединвестиционной фазе
• Особенности разработки КСГ
  • Назначение КСГ и источник требований к нему
  • Исходные данные для разработки КСГ
  • Планирование, разработка и согласование КУСГ
  • Планирование СМР в составе КСГ
• Особенности разработки ГПР
  • Назначение ГПР и источник требований к нему
  • Исходные данные для разработки ГПР
  • Планирование, разработка и согласование ГПР
  • Планирование СМР в составе ГПР
• Контроль и отчетность строительного проекта
  • Организация сбора факта по физическим объемам
  • Требования к построению системы отчетности
  • Уровни отчетности: портфель проектов, КСГ, ГПР
• Программные продукты
  • Обзор программных продуктов по календарному планированию строительных проектов
  • Сравнительный анализ программных продуктов
  • Особенности лицензирования
• Организация календарного планирования
  • Оптимальная стратегия внедрения
  • Изменения в организационной структуре
  • Обзор необходимых регламентов

BIM: информационное моделирование объекта

• Системный подход к управлению строительными проектами
• В чем польза BIM и зачем его развивают на Западе и России
• Ключевые понятия BIM
• 3D, 4D, 5D, 6D - возможности BIM на разных фазах жизненного цикла проекта
• Уровни зрелости BIM и круг решаемых задач

Практические приемы в управлении инвестиционными строительными проектами

• Повышение порядка и исполнительской дисциплины. Наведение порядка в документах структурирование состава и мест хранения электронной и бумажной документации облегчение поиска и навигации по проектной документации обеспечение информационной безопасности. Повышение исполнительской дисциплины сотрудников единая база поручений мотивационный аспект исполнительской дисциплины
• Формализация управленческого учета и бюджетирования: классификаторы (центры затрат, этапы, статьи, проекты) горизонты бюджетирования, регламент бюджетирования, заявка на использование денежных средств база платежей, актуализация бюджетов
• Календарное планирование, отслеживание хода реализации проекта, контроль сроков: разработка Графика реализации проекта (ГРП), контроль исполнения ГРП, регламент корректировки и актуализации ГРП
• Основные методы эффективной подготовки и проведения тендеров: разбивка проекта на отдельные работы (тендеры) подготовка тендерного пакета определение круга участников тендера определение наиболее целесообразной формы тендера подведение результатов и присуждение победы
• Практическая разработка инвестиционного строительного проекта с применением информационных технологий: создание Панели руководителя проекта, фотопрогресс процесса строительства, создание интерактивной тендерной таблицы (системы навигации по тендерам), создание единого реестра платежей, построение на его основе управленческих отчетов