Онлайн-трансляция курса «Управляющий девелоперским строительным проектом»

Девелопмент: составляющие процесса, разработка концепции проекта, управление проектом и рисками

• Определение девелопмента
• Составляющие процесса девелопмента
• Девелопмент как финансовая операция, определяющая доходность инвестора
• Виды девелоперов. Функции девелопера
• Вознаграждение девелопера
• Маркетинг и концепция объекта
• Понятие и специфика рынка недвижимости и девелопмента сегодня
• Концепция объекта
• Составляющие концепции объектов различного функционального назначения
• Маркетинговый анализ. Этапность и составляющие анализа
• Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка (АНиНЭИ)
• Что такое АНиНЭИ? Дерево решений. Этапность и составляющие АНиНЭИ
• Факторы, определяющие концепцию проекта. Что определяет выбор для разных участников процесса
• Факторы, влияющие на доходность проекта
• Способы замера помещений. Система BOMA
• Бизнес план
• Цели создания бизнес-плана
• Рекомендуемый состав бизнес-плана. Рекомендации по подходам к составлению
• Финансирование проектов недвижимости
• Показатели доходности проекта и их исчисление (cap rate, IRR, NPV)
• Типы инвесторов и их требования к проекту
• «Риск» и «доходность» как основополагающие факторы при принятии инвестиционных решений
• Как определить стоимость проекта на конкретном этапе
• Диалог с банком/инвестором. Что необходимо и важно для принятия банком/инвестором положительного решения
• Финансовая модель. Какие ошибки не делать
• Управление процессом реализации проекта
• Составляющие процесса управления проектом
• Управление бюджетом и графиком проекта
• Бюджет проекта. Как учесть все затраты в инвестиционно-строительном проекте
• Девелоперский договор - на что обращать внимание
• Ответственность девелопера
• Что может пойти не так и как этого избежать
• Риски. Категории рисков
• Алгоритм управления рисками
• Риски проекта на разных этапах. Рекомендации по нивелированию рисков

Документационное обеспечение девелоперского проекта

• Землеустроительная документация
• Выделение ЗУ. Категории и виды разрешенного использования ЗУ. Изменение ВРИ. Кадастровый паспорт ЗУ. Регистрация договора аренды ЗУ
• Градостроительная документация
• Генеральные планы муниципальных образований (МО). Правила землепользования и застройки МО. Проект планировки. Проект межевания. Градостроительный план земельного участка
• Разработка проектной документации на строительство
• Документы для начала генерального проектирования. Инженерные изыскания. Проектная документация (ПД). Государственная/негосударственная экспертиза ПД. Разрешение на строительство
• Строительство
• Ордер на подготовительный период. Порубочный билет. Извещение о начале строительства в орган Государственного строительного надзора (ГСН). Исполнительная документация строительства (реестр). Акты проверок ГСН. Заключение о соответствии (ЗОС)
• Ввод объекта в эксплуатацию
• Технический план/паспорт объекта. Документы для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Кадастровый паспорт на объект недвижимости. Свидетельство о государственной регистрации права на объект
• Сети инженерно-технического обеспечения
• Технические условия. ТУ на присоединение/подключение к сетям. ТУ на газификацию/оформление топливного режима. Разработка ППТ. ГПЗУ. Проектирование линейного объекта. Исполнительная документация. Справки о выполнении ТУ. Договоры снабжения коммунальными ресурсами. Оформление прав на построенные участки сетей

Практические приемы в управлении инвестиционными строительными проектами

• Повышение порядка и исполнительской дисциплины. Наведение порядка в документах структурирование состава и мест хранения электронной и бумажной документации облегчение поиска и навигации по проектной документации обеспечение информационной безопасности. Повышение исполнительской дисциплины сотрудников единая база поручений мотивационный аспект исполнительской дисциплины
• Формализация управленческого учета и бюджетирования: классификаторы (центры затрат, этапы, статьи, проекты) горизонты бюджетирования, регламент бюджетирования, заявка на использование денежных средств база платежей, актуализация бюджетов
• Календарное планирование, отслеживание хода реализации проекта, контроль сроков: разработка Графика реализации проекта (ГРП), контроль исполнения ГРП, регламент корректировки и актуализации ГРП
• Основные методы эффективной подготовки и проведения тендеров: разбивка проекта на отдельные работы (тендеры) подготовка тендерного пакета определение круга участников тендера определение наиболее целесообразной формы тендера подведение результатов и присуждение победы
• Практическая разработка инвестиционного строительного проекта с применением информационных технологий: создание Панели руководителя проекта, фотопрогресс процесса строительства, создание интерактивной тендерной таблицы (системы навигации по тендерам), создание единого реестра платежей, построение на его основе управленческих отчетов

Управление инвестиционно-строительными проектами

• Введение в управление проектами
• Роль и место проектного управления в современном мире
• Международные ассоциации и стандарты в управлении проектами
• Основные причины проблем реализации крупных инфраструктурных проектов
• Объекты управления в проектной деятельности. проект, программа, портфель
• Отличие проекта от текущей-операционной деятельности
• Что такое проект? Определение проекта
• Проект, программа, портфель проектов. Признаки, отличительные черты, задачи управления
• Проектная деятельность в организации. Проекты и программы как инструмент реализации стратегии компании
• Жизненный цикл проекта
• Инвестиционно-строительный проект, как объект управления
• Особенности инвестиционно-строительного проекта
• Жизненный цикл инвестиционно-строительного проекта
• Прединвестиционная фаза проекта
• Инвестиционная фаза проекта
• Постинвестиционная фаза
• Субъекты управления проектами
• Участники проекта и заинтересованные стороны. Основные роли и интересы
• Заказчик проекта. Роль и основные функции
• Руководитель проекта. Ответственность, полномочия и функции
• Куратор проекта. Задачи и функции куратора
• Принципы формирования организационной структуры проекта
• Типы организационных структур проекта. Функциональная, проектная и матричная структуры. Достоинства и недостатки. Конфликт интересов в матричной структуре и пути его минимизации
• Участники и заинтересованные стороны инвестиционно-строительного проекта
• Инвестор, Девелопер, Застройщик, Заказчик
• Рамки инвестиционно-строительного проекта
• Организационная структура инвестиционно-строительного проекта
• Процессы и функции управления проектами
• Деловая игра: Управление проектом – основные шаги (здравый смысл + рекомендации профессионалов)
• Основные группы процессов управления проектом
• Обзор основных функциональных областей управления проектами
• Использование процессной модели в управлении проектом
• Инициация проекта. подготовка эффективного старта
• Инициация проекта. Основные задачи и возможные трудности
• Рекомендуемая структура Устава проекта
• Определение проекта, как объекта управления. Миссия, цели, ограничения и допущения проекта
• Уровни целеполагания. Результаты и продукт проекта
• Критерии успеха проекта
• Деловая игра: Разработка и согласование устава проекта
• Планирование и риски проекта
• Основные задачи планирования в проекте. Перечень разрабатываемых планов
• Алгоритм разработки календарного плана
• Структурное планирование
• Иерархическая структура продукта проекта. Назначение и способ построения
• Иерархическая структура работ проекта. Принципы разработки. Глубина детализации работ. Определение полноты декомпозиции
• Деловая игра: Разработка иерархической структуры работ проекта
• Стратегическое планирование проекта
• Контрольные события в проекте
• План проекта по вехам. Принципы определения и формулировки вех проекта
• Деловая игра: Разработка плана проекта по вехам
• Календарное планирование проекта
• Определение последовательности выполнения работ. Сетевая диаграмма проекта. Назначение и способы построения сетевой диаграммы
• Оценка длительности работ в проекте. Основные методы оценки длительности и рекомендации по их практическому применению
• Календарный план проекта как инструмент прогнозирования и своевременного принятия управленческих решений. Признаки грамотно разработанного календарного плана проекта
• Оптимизация календарного плана проекта. Метод критического пути. Анализ временных резервов работ - ЖИРНЫЙ
• Ресурсные конфликты и способы их разрешения
• Демонстрация кейса: Разработка и контроль календарного плана в системе Microsoft Office Project 2010
• Управление рисками проекта
• Определение риска. Риски и неопределенность. Процессы управления рисками. Дополнительные роли в проекте по управлению рисками
• Методы и средства идентификации рисков. Формулировка последствий, причины риска и рискового события
• Деловая игра: Идентификация рисков проекта
• Качественная оценка рисков. Определение последствий и вероятности риска. Матрица оценки степени воздействия риска. Экспертная оценка вероятности риска
• Матрица вероятность-воздействие. «Карта» рисков
• Разработка плана реагирования на риски. Методы реагирования: избежание, минимизация, передача, принятие рисков
• Деловая игра: Разработка плана реагирования на риски
• Основные принципы планирования проекта

Расчет экономики проектов. Управление стоимостью проекта. Повышение экономической эффективности проекта

• Особенности ценообразования в строительстве
• Что влияет прямо или косвенно на стоимость строительной продукции
• Индивидуальный характер цены строительной продукции
• Многодельность и многооперационность строительного производства
• Зависимость от климатических условий региона строительства
• Нормативные расценки и рыночная стоимость работ
• Оценка стоимости строительства: все начинается с ПИРов
• Оценка стоимости изыскательских работ
• Виды изыскательских работ. Основные нормативные документы и методы расчета
• Требования к результатам инженерных изысканий
• Оценка стоимости проектных работ, способы расчета стоимости проектирования
• Новые требования к разработке Задания на проектирование
• Исходные данные для разработки проект, состав разделов проектной документации
• Практикум: Пример расчета стоимости проектирования
• Практикум: Составление календарного графика выдачи и оплаты проектной документации
• Оценка стоимости строительства: СМР – основная доля затрат
• Понятие «Смета строительства»
• Структура сметной стоимости
• Себестоимость строительно-монтажных работ - как основа цены строительной продукции
• Прямые затраты в цене строительной продукции
• Накладные расходы и прибыль
• Экономическое содержание понятия «цена строительной продукции»
• Расчет стоимости инвестиционно-строительного проекта
• Калькуляция инвестиционных затрат:
• Структура инвестиционных затрат
• Затраты на приобретение земельных участков
• Затраты на проектные и изыскательские работы
• Затраты на инженерную инфраструктуру
• Затраты на социальную инфраструктуру
• Затраты на управление проектом
• Коммерческие затраты
• Финансовые затраты
• Практикум: Расчет инвестзатрат проекта, оценка рентабельности проекта
• Управление стоимостью проекта
• Договоры подряда, как инструмент управления стоимостью
• Существенные условия договора подряда
• Принципы формирования договорной цены
• Виды договорных цен
• Порядок и условия пересмотра твердых договорных цен
• Особенности договоров строительного подряда
• Торги, как инструмент управления стоимостью:
• Основные принципы организации и проведения торгов
• Квалификационный отбор участников торгов
• Критерии выбора победителя торгов: не всегда дешевле – лучше
• Повышение экономической эффективности инвестиционно-строительных проектов
• Выбор наиболее эффективного проектного решения, основные ключевые показатели
• Оптимизация прямых затрат на строительство. Эффективные методы снижения стоимости строительства
• Сокращение издержек проекта, внедрение современных технологий

Разработка концепции проекта. Технико-экономическая оценка проекта. Формирование бюджета проекта

• Инвестиционно-строительный проект. Экономические отношения в строительстве
• Сущность понятия инвестиционного проекта
• Отличительные особенности строительного проекта
• Экономические особенности строительства в сравнении с экономикой промышленности
• Основные участники инвестиционно-строительной деятельности
• Основные задачи экономики строительства
• Жизненные циклы инвестиционно-строительного проекта
• Разработка концепции проекта, проектный анализ, технико-экономический анализ инвестиционно-строительного проекта
• Размер затрат на прединвестиционные исследования
• Формирование инвестиционного замысла проекта, источники бизнес-идей
• Инвестиционная политика компании, основные направления
• Принципы наиболее эффективной оценки инвестпроекта
• Разработка концепции строительного проекта
• Проектный анализ -оценка жизнеспособности проекта, виды проектного анализа
• Факторы внешнего и ближнего окружения проекта
• Разработка градостроительной документации – с чего начать
• Основные градостроительные характеристики земельного участка
• Вид разрешенного использования, особенности изменения ВРИ в Москве
• Практикум: Расчет стоимости смены вида разрешенного использования
• Анализ эффективного использования земельного участка
• Практикум: Анализ инфраструктуры объектов недвижимости для определения наиболее эффективного использования использования з/участка
• Технико-экономическое обоснование – заключительное звено прединвестиционных исследований
• Обоснование бюджетных инвестиций с 2019 года
• Технологический и ценовой аудит
• Анализ инвестиционных возможностей, методы оценки эффективности инвестиций
• Формирование бюджета проекта
• Сколько это стоит? – основной вопрос инвестора
• Виды бюджетов с возрастающей степенью точности
• Основные способы расчета стоимости для формирования бюджета
• Технико-экономические показатели проекта
• Выход коммерческих площадей, расчет потребного количества объектов социальной инфраструктуры
• Основные методы расчета стоимости на основе объектов-аналогов:
• Сборники укрупненных показателей стоимости
• Укрупненные нормативы цены строительства
• Справочники стоимости строительства
• Предварительный расчет стоимости объектов жилищного строительства
• Предварительный расчет стоимости объектов инженерной инфраструктуры
• Предварительный расчет стоимости благоустройства и дорожной инфраструктуры
• Предварительный расчет стоимости строительства объектов социальной инфраструктуры
• Практикум: Пример расчета стоимости на основе объекта-аналога

Проектная документация. Разрешение на строительство

• Проектная документация
• Нормативно-правовое и нормативно-техническое обеспечение проектирования при строительстве объектов: обзор документов
• Состав разделов проектной документации Состав разделов проектной документации и основные требования к их содержанию
• Требования к сметной части проектно-сметной документации. Порядок проверки достоверности заявленной стоимости строительства. Особенности формирования сметной стоимости строительства при представлении документации на переутверждение
• Организация и проведение экспертизы проектной документации
• Постановление Правительства РФ от 05.03.2007 № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий».
• Разграничение полномочий между федеральными и региональными органами власти. Особенности проведения государственной и негосударственной экспертизы проектной документации. Стоимость и сроки проведения экспертных работ.
• Проектная документация повторного применения. Постановление Правительства РФ от 27.09.2011 № 791 «О формировании реестра типовой проектной документации и внесении изменений в некоторые Постановления Правительства РФ» (вступило в силу 11.10.2011).
• Проектная документация и результаты инженерных изысканий, не требующие проведения экспертизы и рассмотрение ее в государственной или негосударственной экспертизах.
• Разрешение на строительство
• Получение разрешения на строительство
• Организация взаимодействия застройщика (заказчика) с уполномоченными органами при получении разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию.
• Обязательства застройщика (заказчика) по передаче документации в Информационную систему обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).
• Организационно-технологическое моделирование и календарное планирование производственных процессов

Предоставление и оформление земельных участков под строительство

• Пояснения по градостроительным планам земельных участков
• Виды и особенности комплексного освоения территорий для строительства
• Особенности размещения объектов государственного/муниципального значения с изъятием земельных участков у иных лиц
• Особенности оформления строительства в лесах и на водных объектах

Предоставление и оформление земельных участков под строительство

• Запреты и согласования строительства в разных местах
• Неоформленное/самовольное строительство на земельных участках, несносимые на практике самовольные постройки
• Установление и влияние на строительство различных зон с особыми условиями использования территорий: охранных, санитарно-защитных и др.
• Образование-получение земельных участков для строительства площадных и линейных объектов, по разным документам и процедурам
• Пояснения по «исчерпывающим» перечням процедур в сфере строительства
• Условия изменения разрешённого использования земельного участка для строительства

Календарное планирование строительного проекта

• Основные принципы планирования проекта
  • Основные задачи планирования в строительном проекте
  • Перечень разрабатываемых планов
  • Сценарий разработки календарного плана
• Структурное планирование
  • Иерархическая структура продукта проекта. Назначение и способ построения
  • Деловая игра: Разработка иерархической структуры продукта проекта
  • Иерархическая структура работ проекта
  • Деловая игра: Разработка иерархической структуры работ проекта
  • Деловая игра: Разработка совмещенной структуры
  • Определение уровней детализации КСГ и ГПР
• Контрольные точки строительного проекта
  • Требования к определению контрольных точек
  • Виды и классификация контрольных точек
  • Деловая игра: Разработка плана проекта по вехам
• Календарное планирование строительного проекта
  • Описание технологии выполнения работ
  • Календарный план проекта как инструмент прогнозирования
  • Оптимизация календарного плана проекта
• Виды календарных графиков строительного проекта
  • Многоуровневая система планирования строительного проекта
  • Цели применения планирования на разных фазах жизненного цикла
  • Замкнутый цикл процессов производственного планирования
• Директивный график строительного проекта
  • Разработка укрупненного графика
  • Инструменты планирования на прединвестиционной фазе
• Особенности разработки КСГ
  • Назначение КСГ и источник требований к нему
  • Исходные данные для разработки КСГ
  • Планирование, разработка и согласование КУСГ
  • Планирование СМР в составе КСГ
• Особенности разработки ГПР
  • Назначение ГПР и источник требований к нему
  • Исходные данные для разработки ГПР
  • Планирование, разработка и согласование ГПР
  • Планирование СМР в составе ГПР
• Контроль и отчетность строительного проекта
  • Организация сбора факта по физическим объемам
  • Требования к построению системы отчетности
  • Уровни отчетности: портфель проектов, КСГ, ГПР
• Программные продукты
  • Обзор программных продуктов по календарному планированию строительных проектов
  • Сравнительный анализ программных продуктов
  • Особенности лицензирования
• Организация календарного планирования
  • Оптимальная стратегия внедрения
  • Изменения в организационной структуре
  • Обзор необходимых регламентов

BIM: информационное моделирование объекта

• Системный подход к управлению строительными проектами
• В чем польза BIM и зачем его развивают на Западе и России
• Ключевые понятия BIM
• 3D, 4D, 5D, 6D - возможности BIM на разных фазах жизненного цикла проекта
• Уровни зрелости BIM и круг решаемых задач

Финансово-технический надзор

• Основная цель инвестиционно-строительного проекта
• Извлечение максимальной прибыли от земельного актива путем создания неотделимых улучшений и добавленной стоимости
• Основные задачи финансового и технического контроля
• Проверка соблюдения норм финансового права (соблюдения законодательства)
• Защита интересов собственника
• Бюджет Проекта
• Планирование доходов и расходов Проекта по статьям затрат и соответствующим периодам времени
• Бюджетный классификатор
• Практикум: Пример бюджетного классификатора
• Финансовый контроль
• Контроль за использованием бюджетных средств
• Ответственность за нарушение законодательства
• Контроль за целевым использованием средств
• Анализ хозяйственных операций , проведение внутреннего аудита
• Нормативно-правовая база. Обзор документов первого и второго уровня
• Проверка соблюдения финансовой дисциплины, в т.ч. кассовой
• Контроль исполнения бюджета по статьям затрат
• Контроль исполнения графика финансирования
• Практикум: Классификатор нарушений, выявленных в ходе финансового контроля
• Технический контроль
• Основные нормативно-правовые и организационно-технологические документы
• Основные направления контроля: стоимость, сроки, качество, объемы
• Входной контроль проектной документации
• Контроль за качеством применяемых строительных материалов и конструкций
• Операционный контроль по соблюдению технологии выполнения работ
• Перечень видов работ, подлежащих контролю
• Перечень технической и исполнительной документации
• Приемка выполненных работ в соответствии с утвержденным проектом
• Обоснование дополнительных работ. Необходимый перечень документации
• Планирование материально-технических ресурсов
• Структура себестоимости строительства
• Прямые и косвенные затраты
• Стоимость материалов, заработная плата
• Накладные расходы и сметная прибыль
• Практикум: Составление калькуляции затрат на производство строительной продукции ресурсным методом
• Матрица взаимодействия в рамках проведения финансово-технического контроля в рамках реализации инвестиционного Проекта
• Перечень подразделений компании и компетенции. Ключевые «фигуры»
• Формирование команды проекта с постановкой задач
• Порядок согласования договоров строительного подряда
• Порядок согласования выполненных работ
• Электронный документооборот

214-ФЗ. Договоры в строительстве

• Предварительные договоренности: протоколы о намерениях, предварительные договоры, опционы
• Заключение договора, преддоговорные споры и протоколы разногласий
• Типичные ошибки в формулировках договорных условий
• Использование электронных каналов связи при заключении и исполнении договоров
• Договоры подрядного типа в строительстве: требования законодательства к форме договора, существенные условия договора, права и обязанности сторон, порядок расчетов за выполненные работы, техническая документация и смета
• Способы обеспечения прав заказчика, способы обеспечения прав подрядчика
• Долевое строительство: предмет регулирования, обзор последних изменений Закона 214-ФЗ
• Допустимые правовые способы привлечения и использования денежных средств дольщиков
• Договор долевого участия по Закону 214-ФЗ (договорные отношения, подпадающие под действие Закона): порядок заключения договора; существенные условия договора и примеры их изложения в договоре; рекомендации по дополнительным положениям, включаемым в договор с целью минимизации рисков и пр.
• Регуляторы и их полномочия
• Банковское сопровождение, эскроу счета