Курс «Школа девелопмента» в Санкт-Петербурге

Документационное обеспечение девелоперского проекта

• Землеустроительная документация.
• Выделение ЗУ.Категории и виды разрешенного использования ЗУ.Изменение ВРИ. Кадастровый паспорт ЗУ. Регистрация договора аренды ЗУ
• Градостроительная документация.
• Генеральные планы муниципальных образований (МО). Правила землепользования и застройки МО. Проект планировки. Проект межевания. Градостроительный план земельного участка
• Разработка проектной документации на строительство.
• Документы для начала генерального проектирования. Инженерные изыскания. Проектная документация (ПД). Государственная/негосударственная экспертиза ПД. Разрешение на строительство.
• Строительство.
• Ордер на подготовительный период. Порубочный билет. Извещение о начале строительства в орган Государственного строительного надзора (ГСН). Исполнительная документация строительства (реестр). Акты проверок ГСН. Заключение о соответствии (ЗОС).
• Ввод объекта в эксплуатацию.
• Технический план/паспорт объекта. Документы для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Кадастровый паспорт на объект недвижимости. Свидетельство о государственной регистрации права на объект.
• Сети инженерно-технического обеспечения.
• Технические условия. ТУ на присоединение/подключение к сетям. ТУ на газификацию/оформление топливного режима. Разработка ППТ. ГПЗУ.Проектирование линейного объекта. Исполнительная документация. Справки о выполнении ТУ. Договоры снабжения коммунальными ресурсами. Оформление прав на построенные участки сетей.

Строительный контроль и управление качеством в строительстве

• Организационно-правовой порядок обеспечения качества производимых строительных материалов, изделий, конструкций, законченных строительством объектов. Требования градостроительного кодекса по строительному контролю с 01.07.2019 года.
• Постановление Правительства РФ от 21.06.2010 г. № 468 «О порядке проведения строительного контроля».
• «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» – Федеральный закон № 384-ФЗ от 30.12.2009 г. Внедрение в практику перечня Национальных стандартов и Сводов правил.
• Нормативно-правовые основы ведения исполнительной, технической и технологической документации в строительстве.
• Новые требования к ведению исполнительной документации в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 21.06.2010 г. № 468 «О порядке проведения строительного контроля».
• Руководящие документы Ростехнадзора.
• Требования нормативно-технических документов.
• Исполнительная документация и ее назначение в обеспечении организационно-технологической схемы в строительстве. Новые требования к ведению исполнительной документации.
• Состав и порядок ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства.
• Обязательные требования действующих СНиПов и СП к оформлению исполнительной документации при осуществлении строительного контроля.
• Опыт автоматизации ведения исполнительной технической и технологической документации в строительстве.
• Производственный контроль. Производственный контроль строительных материалов и строительно-монтажных работ на всех этапах технологического процесса. Входной контроль качества строительных материалов. Особенности взаимоотношений с поставщиками строительных материалов, изделий и конструкций в современных условиях.
• Методы контроля качества строительно-монтажных работ, средства контроля.
• Приемка отдельных видов работ с оформлением требуемых документов.
• Механические и физические методы контроля качества материалов и технологического процесса в строительстве.
• Технология земляных свайных и бетонных работ, обеспечение качества строительства. Характерные технологические нарушения.
• Особенности операционного контроля качества монолитных конструкций, изготавливаемых (возводимых) в условиях строительной площадки.
• Актуализация ГОСТов по бетонным работам (ГОСТ-7473-2010 с 01.01.2012 г.).
• Контроль сварных соединений (СНиП 03.01-87).
• Приборы и методы неразрушающего контроля.
• Государственный контроль за качеством в строительстве .
• Ввод объекта в эксплуатацию, требования Градостроительного регламента с 01.07.2019 года.
• Договорная работа. Виды договоров в строительстве и их особенности. Порядок ведения договорной работы. Ошибки при ведении договорной работы. Расторжение договоров в связи с нарушением стандартов регламентов, технических условий и др. Судебно-арбитражная практика.
• Ошибки при ведении исполнительной документации на объекте, их влияние на результаты судебных споров.

Расчет экономики проектов. Управление стоимостью проекта. Повышение экономической эффективности проекта

• Особенности ценообразования в строительстве.
• Что влияет прямо или косвенно на стоимость строительной продукции.
• Индивидуальный характер цены строительной продукции.
• Многодельность и многооперационность строительного производства.
• Зависимость от климатических условий региона строительства.
• Нормативные расценки и рыночная стоимость работ.
• Оценка стоимости строительства: все начинается с ПИРов.
• Оценка стоимости изыскательских работ.
• Виды изыскательских работ. Основные нормативные документы и методы расчета.
• Требования к результатам инженерных изысканий.
• Оценка стоимости проектных работ, способы расчета стоимости проектирования.
• Новые требования к разработке Задания на проектирование.
• Исходные данные для разработки проект, состав разделов проектной документации.
• Практикум: Пример расчета стоимости проектирования.
• Практикум: Составление календарного графика выдачи и оплаты проектной документации
• Оценка стоимости строительства: СМР – основная доля затрат.
• Понятие «Смета строительства».
• Структура сметной стоимости.
• Себестоимость строительно-монтажных работ - как основа цены строительной продукции.
• Прямые затраты в цене строительной продукции.
• Накладные расходы и прибыль.
• Экономическое содержание понятия «цена строительной продукции».
• Расчет стоимости инвестиционно-строительного проекта.
• Калькуляция инвестиционных затрат.
• Структура инвестиционных затрат.
• Затраты на приобретение земельных участков.
• Затраты на проектные и изыскательские работы.
• Затраты на инженерную инфраструктуру.
• Затраты на социальную инфраструктуру.
• Затраты на управление проектом.
• Коммерческие затраты.
• Финансовые затраты.
• Практикум: Расчет инвестзатрат проекта, оценка рентабельности проекта.
• Управление стоимостью проекта.
• Договоры подряда, как инструмент управления стоимостью.
• Существенные условия договора подряда.
• Принципы формирования договорной цены.
• Виды договорных цен.
• Порядок и условия пересмотра твердых договорных цен.
• Особенности договоров строительного подряда.
• Торги, как инструмент управления стоимостью.
• Основные принципы организации и проведения торгов.
• Квалификационный отбор участников торгов.
• Критерии выбора победителя торгов: не всегда дешевле – лучше.
• Повышение экономической эффективности инвестиционно-строительных проектов.
• Выбор наиболее эффективного проектного решения, основные ключевые показатели.
• Оптимизация прямых затрат на строительство. Эффективные методы снижения стоимости строительства.
• Сокращение издержек проекта, внедрение современных технологий.

Разработка концепции проекта. Технико-экономическая оценка проекта. Формирование бюджета проекта

• Инвестиционно-строительный проект. Экономические отношения в строительстве.
• Сущность понятия инвестиционного проекта.
• Отличительные особенности строительного проекта.
• Экономические особенности строительства в сравнении с экономикой промышленности.
• Основные участники инвестиционно-строительной деятельности.
• Основные задачи экономики строительства.
• Жизненные циклы инвестиционно-строительного проекта.
• Разработка концепции проекта, проектный анализ, технико-экономический анализ инвестиционно-строительного проекта.
• Размер затрат на прединвестиционные исследования.
• Формирование инвестиционного замысла проекта, источники бизнес-идей.
• Инвестиционная политика компании, основные направления.
• Принципы наиболее эффективной оценки инвестпроекта.
• Разработка концепции строительного проекта.
• Проектный анализ – оценка жизнеспособности проекта, виды проектного анализа.
• Факторы внешнего и ближнего окружения проекта.
• Разработка градостроительной документации – с чего начать.
• Основные градостроительные характеристики земельного участка.
• Вид разрешенного использования, особенности изменения ВРИ в Москве.
• Практикум: Расчет стоимости смены вида разрешенного использования.
• Анализ эффективного использования земельногоучастка.
• Практикум: Анализ инфраструктуры объектов недвижимости для определения наиболее эффективного использованияиспользования з/участка.
• Технико-экономическое обоснование – заключительное звено прединвестиционных исследований.
• Обоснование бюджетных инвестиций с 2019 года.
• Технологический и ценовой аудит.
• Анализ инвестиционных возможностей, методы оценки эффективности инвестиций.
• Формирование бюджета проекта.
• Сколько это стоит? – основной вопрос инвестора.
• Виды бюджетов с возрастающей степенью точности.
• Основные способы расчета стоимости для формирования бюджета.
• Технико-экономические показатели проекта.
• Выход коммерческих площадей, расчетпотребного количества объектов социальной инфраструктуры.
• Основные методы расчета стоимости на основе объектов-аналогов.
• Сборники укрупненных показателей стоимости.
• Укрупненные нормативы цены строительства.
• Справочники стоимости строительства.
• Предварительный расчет стоимости объектов жилищного строительства.
• Предварительный расчет стоимости объектов инженерной инфраструктуры.
• Предварительный расчет стоимости благоустройства и дорожной инфраструктуры.
• Предварительный расчет стоимости строительства объектов социальной инфраструктуры.
• Практикум: Пример расчета стоимости на основе объекта-аналога.

Проектная документация. Разрешение на строительство

• Проектная документация.
• Нормативно-правовое и нормативно-техническое обеспечение проектирования при строительстве объектов: обзор документов.
• Состав разделов проектной документации и основные требования к их содержанию. Новые требования Градостроительного кодекса к проектной документации. Изменения в ГрК в2019-2020 годах.
• Требования к сметной части проектно-сметной документации. Порядок проверки достоверности заявленной стоимости строительства. Особенности формирования сметной стоимости строительства.
• Организация и проведение экспертизы проектной документации. Необходимость проведения повторной экспертизы согласно изменениям от 27.06.2019 № 151-ФЗ.
• Постановление Правительства РФ от 05.03.2007 № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий».
• Разграничение полномочий между федеральными и региональными органами власти. Особенности проведения государственной и негосударственной экспертизы проектной документации. Стоимость и сроки проведения экспертных работ.
• Проектная документация и результаты инженерных изысканий, не требующие проведения экспертизы и рассмотрение ее в государственной или негосударственной экспертизах.
• Разрешение на строительство.
• Получение разрешения на строительство. Особенности градостроительного регламента после 01.07.2019 года.
• Организация взаимодействия застройщика (заказчика) с уполномоченными органами при получении разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию.
• Обязательства застройщика (заказчика) по передаче документации в информационную систему обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).

Предоставление и оформление земельных участков под строительство

• Запреты и согласования строительства в разных местах, с разными органами, условия согласования.
• Установление и влияние на строительство различных зон с особыми условиями использования территорий: санитарно-защитных, охранных и других.
• Разъяснения в связи с самовольными постройками, несносимые самовольные постройки.
• Получение земельных участков по разным документам.
• Основные причины отказов в предоставлении земельных участков.
• Пояснения по видам разрешённого использования земельных участков.

Предоставление и оформление земельных участков под строительство

• Пояснения по ГПЗУ.
• Виды и особенности комплексного освоения территорий для строительства.
• Изъятие и предоставление земельных участков для строительства объектов государственного или муниципального значения.
• Пояснения по «исчерпывающим» перечням процедур в сфере строительства.

Практические приемы в управлении инвестиционными строительными проектами

• Повышение порядка и исполнительской дисциплины. Наведение порядка в документах структурирование состава и мест хранения электронной и бумажной документации, облегчение поиска и навигации по проектной документации обеспечение информационной безопасности. Повышение исполнительской дисциплины сотрудников единая база поручений мотивационный аспект исполнительской дисциплины.
• Формализация управленческого учета и бюджетирования: классификаторы (центры затрат, этапы, статьи, проекты) горизонты бюджетирования, регламент бюджетирования, заявка на использование денежных средств база платежей, актуализация бюджетов.
• Календарное планирование, отслеживание хода реализации проекта, контроль сроков: разработка Графика реализации проекта (ГРП), контроль исполнения ГРП, регламент корректировки и актуализации ГРП.
• Основные методы эффективной подготовки и проведения тендеров: разбивка проекта на отдельные работы (тендеры) подготовка тендерного пакета определение круга участников тендера определение наиболее целесообразной формы тендера подведение результатов и присуждение победы.
• Практическая разработка инвестиционного строительного проекта с применением информационных технологий: создание Панели руководителя проекта, фотопрогресс процесса строительства, создание интерактивной тендерной таблицы (системы навигации по тендерам), создание единого реестра платежей, построение на его основе управленческих отчетов.

Организация работ в строительстве

• Нормативная база строительства.
• Система нормативно-правовых актов, регулирующих строительную деятельность.
• Правовое регулирование обеспечения качества строительства.
• Новые требования Градостроительного регламента с 01.07.2019 года, для организации строительства.
• Требования к выдаче свидетельств о допуске на виды работ, влияющих на безопасность объектов капитального строительства (перечень работ влияющих на безопасность зданий и сооружений согласно Приказа Минрегиона от 30.12.10 г. № 624).
• Новое в требованиях к оформлению проектной документации.
• Ответственность руководителя за нарушения качества строительства.
• Организационно-технологическая подготовка строительства в современных условиях. Подготовительный период строительства.
• Организационно-технологическое моделирование и календарное планирование производственных процессов.
• Последовательность возведения зданий и сооружений, инженерных и транспортных коммуникаций.
• Состав, содержание и порядок разработки проекта организации строительства (ПОС).
• Состав, содержание и порядок разработки проекта производства работ (ППР) рекомендации к разработке и организации выполнения проектов производства работ (ППР).
• Состав, содержание и порядок разработки проекта организации работ (ПОР).
• Основные положения по календарному планированию строительства и производства работ.
• Модели организации строительства.
• Оптимизационные задачи календарного планирования.
• Технологические карты.
• Инженерная подготовка строительной площадки и разработка строительного генерального плана. Проектирование строительных генеральных планов в условиях городской застройки.
• Обустройство и содержание строительных площадок.
• Требования к инженерному обустройству стройплощадок.
• Размещение на строительной площадке средств вертикального транспорта.
• Организационные мероприятия по уменьшению размеров опасных зон.
• Примеры обустройства и содержания стройплощадок.
• Временные дороги на строительной площадке.
• Складское хозяйство на строительной площадке.
• Производственные установки на строительной площадке.
• Временные здания и их использование на строительстве.
• Обеспечение строительства водой, теплом, электроэнергией.
• Культура содержания стройплощадок.
• Показатели качества обустройства и содержания стройплощадок.
• Нормативно-методическая база.

Календарное планирование строительного проекта

• Основные принципы планирования проекта.
• Основные задачи планирования в строительном проекте.
• Перечень разрабатываемых планов.
• Сценарий разработки календарного плана.
• Структурное планирование.
• Иерархическая структура продукта проекта. Назначение и способ построения.
• Деловая игра: Разработка иерархической структуры продукта проекта.
• Иерархическая структура работ проекта.
• Деловая игра: Разработка иерархической структуры работ проекта.
• Деловая игра: Разработка совмещенной структуры.
• Определение уровней детализации КСГ и ГПР.
• Контрольные точки строительного проекта.
• Требования к определению контрольных точек.
• Виды и классификация контрольных точек.
• Деловая игра: Разработка плана проекта по вехам.
• Календарное планирование строительного проекта.
• Описание технологии выполнения работ.
• Календарный план проекта как инструмент прогнозирования.
• Оптимизация календарного плана проекта.
• Виды календарных графиков строительного проекта.
• Многоуровневая система планирования строительного проекта.
• Цели применения планирования на разных фазах жизненного цикла.
• Замкнутый цикл процессов производственного планирования.
• Директивный график строительного проекта.
• Разработка укрупненного графика.
• Инструменты планирования на прединвестиционной фазе.
• Особенности разработки КСГ.
• Назначение КСГ и источник требований к нему.
• Исходные данные для разработки КСГ.
• Планирование, разработка и согласование КУСГ.
• Планирование СМР в составе КСГ.
• Особенности разработки ГПР.
• Назначение ГПР и источник требований к нему.
• Исходные данные для разработки ГПР.
• Планирование, разработка и согласование ГПР.
• Планирование СМР в составе ГПР.
• Контроль и отчетность строительного проекта.
• Организация сбора факта по физическим объемам.
• Требования к построению системы отчетности.
• Уровни отчетности: портфель проектов, КСГ, ГПР.
• Программные продукты.
• Обзор программных продуктов по календарному планированию строительных проектов.
• Сравнительный анализ программных продуктов.
• Особенности лицензирования.
• Организация календарного планирования.
• Оптимальная стратегия внедрения.
• Изменения в организационной структуре.
• Обзор необходимых регламентов.

Исходные данные и условия для подготовки проектной документации

• Правоустанавливающие документы на объект капитального строительства. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), проект планировки территории согласно требования Градостроительного регламента с 01.07.2019 года.
• Сведения о земельных участках, изымаемых во временное или постоянное пользование.
• Сведения о категории земель, на которых будет располагаться объект капитального строительства.
• Сведения о размере средств, требующих для возмещения убытков правообладателям земельных участков (в случае изъятия во временное или постоянное пользование).
• Сведения о потребности объекта в топливе, газе, воде, водоотведении, электрической энергии.
• Данные о проектной мощности объекта капитального строительства.
• Отчетная документация по результатам инженерных изысканий.
• Технические условия на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения общего пользования; сведения и расчет нагрузок на подключение к инженерным сетям для нужд строительства (электроэнергии, воды, пара, связи и другое), временных зданиях и сооружениях, подъездных путях и дорогах к объекту капитального строитель.
• Определение стоимости ПИР.
• Современная отечественная система ценообразования и сметного нормирования стоимости проектных и изыскательских работ. Основные нормативные документы, необходимые при расчете стоимости проектных и изыскательских работ.
• Уровни цен. Понятие, сущность, применение на практике.
• Особенности составления сметной документации по специализированным справочникам базовых цен. Ценообразующие и усложняющие факторы проектирования.
• Задание на проектирование.
• Требования к Техническому заданию на инженерные изыскания и составление программы работ в соответствии с СП 47.13330.2012. «Инженерные изыскания для строительства». Требования к предъявляемым на экспертизу результатам инженерных изысканий. Порядок проведения экспертизы результатов инженерных изысканий.
• Требования к Техническому заданию на проектирование в соответствии с ГК РФ.
• Договор на проектно-изыскательские работы.

BIM: информационное моделирование объекта

• Системный подход к управлению строительными проектами.
• В чем польза BIM и зачем его развивают на Западе и России.
• Ключевые понятия BIM.
• 3D, 4D, 5D, 6D — возможности BIM на разных фазах жизненного цикла проекта.
• Уровни зрелости BIM и круг решаемых задач.

214-ФЗ: актуальные изменения

• Предмет регулирования Закона 214-ФЗ, договорные отношения, подпадающие под действие Закона №214-ФЗ, критерии выбора вида договорных отношений, сравнительная характеристика договоров.
• Сфера применения законодательства об инвестиционной деятельности.
• Допустимые и недопустимые способы привлечения и использования денежных средств дольщиков до получения разрешения на строительство.
• Ответственность за нарушение Закона 214-ФЗ.
• Требования к застройщикам: требования к уставному капиталу, требования о раскрытии информации, сайт застройщика.
• Проектная декларация и ее новый статус.
• Полномочия регулятора и порядок его взаимодействия с Росреестром, компенсационный фонд долевого строительства.
• Договор участия в долевом строительстве: порядок заключения договора; стороны договора; существенные условия договора и примеры их изложения в договоре.
• Государственная регистрация договора по новому закону «О государственной регистрации недвижимости».
• Объект долевого строительства: как определить по новым правилам, какие объекты не подходят под определение.
• Цена договора: как выгоднее ее определить, на что можно направлять средства дольщиков, счета эскроу.
• Типичные ошибки при подготовке договоров, противоправные условия договоров, рекомендации по дополнительным положениям, включаемым в договор с целью минимизации рисков.
• Ввод объекта в эксплуатацию и порядок передачи объекта долевого строительства дольщикам, форма акта передачи, инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства.

Девелопмент: организация, разработка проекта, управление рисками, оценка

• Управление процессом девелопмента объекта.
• Управление процессом реализации проекта.
• Профессиональный план развития проекта как эффективный инструмент управления.
• Постановка контроля за развитием объекта. Организация профессиональной команды.
• Определение функционала и границ ответственности участников проекта.
• Этапы проекта.
• Разработка план-графика реализации проекта. Контроль.
• Бюджет проекта. Состав. Контроль.
• Тендер. Этапы и порядок проведения.
• Контроль генподрядчика.
• Порядок взаимодействия с архитекторами. Построение грамотной проектной команды.
• Девелоперский договор. Ключевые моменты для контроля.
• Ответственность девелопера. Инструменты сделать девелопера ответственным.
• Что может пойти не так и как этого избежать?
• Риски.
• Категории рисков.
• «Риск» и «доходность» как основополагающие факторы при принятии инвестиционных решений.
• Риски на каждом из этапов проекта.
• Алгоритмы управления рисками.
• Требования инвесторов к девелоперскому проекту в целях снижения рисков.
• Управление процессом девелопмента объекта.
• Управление процессом реализации проекта.
• Профессиональный план развития проекта как эффективный инструмент управления.
• Постановка контроля за развитием объекта. Организация профессиональной команды.
• Определение функционала и границ ответственности участников проекта.
• Этапы проекта.
• Разработка план-графика реализации проекта. Контроль.
• Бюджет проекта. Состав. Контроль.
• Тендер. Этапы и порядок проведения.
• Контроль генподрядчика.
• Порядок взаимодействия с архитекторами. Построение грамотной проектной команды.
• Девелоперский договор. Ключевые моменты для контроля.
• Ответственность девелопера. Инструменты сделать девелопера ответственным.
• Что может пойти не так и как этого избежать.

Бизнес-модель Управляющей компании коммерческой недвижимости

• Основные понятия рынка недвижимости. Комплекс недвижимости, как объект управления. Бизнес-процессы УК.
• Aнализ рынка коммерческой недвижимости, тенденции его развития в современных условиях.
• Понятие БЦ, ТЦ, ТРК, МФК их отличительные особенности.
• Комплекс недвижимости как объект управления.
• Бизнес-процессы управляющей компании.
• Практическая ситуация по составлению бизнес-процесса.
• Организационная структура Управляющей компании. Выбор модели управления компании в кризис.
• Наиболее распространенные виды ОФС.
• Разработка функционально-организационной структуры УК.
• Кейс: Вы — директор УК, задача — разработка ОФС.
• Основные вопросы организации работы служб (департаментов). Распределение полномочий. Решение проблемы «дублирования» функций, делегирования полномочий.
• Служба технической эксплуатации — facility management.
• Служба клининга.
• Служба безопасности и охраны.
• Служба строительного контроля.
• Административный отдел. Центральный Ресепшн.
• Коммерческое управление — property management.
• Состав, задачи, необходимая документация и регламенты для каждого подразделения УК.
• Как отличаться от конкурентов. Управление объектами со множеством собственников.
• Какие «мелочи» могут стать главным преимуществом.
• Особенности управления комплексами со множеством собственников.
• Кейс: Как сэкономить расходы комплекса на потребление электроэнергии.
• Договоры, необходимые для эффективного управления коммерческими объектами.
• Договоры, применяемые в управлении объектом недвижимости.
• Договоры на комплексное управление объектом с собственником.
• Договор на техническое обслуживание и содержание объекта с арендатором (собственником).
• Договоры но возмещение коммунальных расходов.
• Договоры аренды.
• Планирование и бюджетирование деятельности компании.
• Бухгалтерия и финансовый отдел в составе УК или на аутсорсинге.
• Задачи планирования и бюджетирования деятельности компании.
• Сроки бюджетирования, классификация статей и принципы составления бюджета.
• Бюджет расходов, основные ключевые показатели.
• Доходная часть бюджета, дополнительные источники получения дохода.
• Особенности составления бюджета УК при управлении имуществом одного собственника, показатели эффективности работы компании.
• Анализ практической ситуации: Разбор материала на примере конкретного бюджета расходов (P&L).
• Навигация комплекса как задача Управляющего. Алгоритм разделения потоков клиентов. Зачем нужна навигация комплекса. Главное правило навигации. Мировые тренды.
• Этапность и сроки выполнения работ.
• Разработка концепции и проекта. Индивидуальность.
• Навигация внешняя. Ключевые требования.
• Навигация внутренняя. Особенности навигации БЦ, ТРЦ, МФК.
• Кейс: Разработка навигации на прилегающей территории комплекса.
• Разделение потоков посетителей в МФК. Как УК заработать на профессиональном управлении паркингом.
• Способы управления потоками клиентов.
• Групповая дискуссия на тему: Паркинг — доходный бизнес или дополнительная опция для арендаторов, покупателей.

Разработка концепции и практика реализации объектов коммерческой недвижимости

• Многофункциональные Комплексы (МФК), определение, принципы формирования.
• Понятие и классификация МФК, примеры реализованных проектов.
• Преимущества/недостатки строительства и реализации МФК.
• Создание уникальной идеи МФК, поиск оптимальной комбинации функций, эффект синергии.
• Архитектурный концепт, базовые технические спецификации офисной, торговой и гостиничной функций, особенности сочетания в составе МФК.
• Специфика наполнения МФК (особенности привлечения арендаторов и/или продажи площадей).
• Современные тенденции формирования МФК и примеры успешных объектов.
• Офисные центры (ОЦ).
• Исследование рынка. Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке и тенденции на будущее.
• Создание уникальной идеи. Отстройка от конкурентов. Параметры «идеального» ОЦ.
• Специфика архитектурных решений, определение «коэффициента потери площадей в здании», оптимальные планировочные решения (примеры).
• Систематизация типов офисных центров (технические спецификации) — действующая классификация офисных центров от Гильдии Управляющих и девелоперов.
• Формирование базовой ставки аренды.
• Написание концепции продвижения объекта. Поиск сбалансированного портфеля арендаторов.
• Принципы наполнения офисных площадей, эффективное взаимодействие с арендаторами, основные ошибки собственников.
• Методы поиска арендаторов на текущем рынке.
• Документальное сопровождение процессов — правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор (полный текст договора аренды офисов долгосрочный и краткосрочный).
• Выстраивание эффективных отношений между всеми сторонами процесса (инвестор, девелопер, продавец, управляющая организация). Схема взаимодействия.
• Стадия подписания договора. Выполнение обязательств. Юридическое сопровождение взаимодействия с арендаторами в процессе эксплуатации объекта.
• Методика определения размера арендной платы.
• Услуги для арендаторов и посетителей офисных помещений: обязательные и дополнительные, текущая практика.
• Торговые центры (ТЦ).
• Маркетинговое исследование рынка (основные параметры — спрос, предложение, методы анализа). Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке торговой недвижимости и прогнозы в России.
• Классификация ТРЦ (районный, региональный, специализированный и тп), основные спецификации (зона охвата, площади, типы «якорных» арендаторов).
• Параметры «идеального» торгового центра.
• Разработка концепции торгового центра, определение формата торгового центра, отстройка от конкурентов (последовательность шагов при принятии решения о формате, площади и параметрах будущего ТЦ, определение возможного состава арендаторов).
• Предпродажная подготовка, предброкеридж, технические спецификации ключевых арендаторов (правила проведения «предброкериджа» — сбор и анализ ответов от арендаторов о возможности вхождения в проект).
• Создание технологической концепции. Специфика архитектурных решений (ТЗ на проектирование на основе технологической концепции, технические спецификации основных «якорных» арендаторов).
• Формирование арендных ставок. Подготовка торгового плана. Определение арендных ставок в торговом центре; процент от оборота арендатора; работа с якорными арендаторами (текущая практика согласования коммерческих условий с «якорями»).
• Выстраивание эффективных отношений с ключевыми арендаторами.
• Подготовка торгового плана (анализ арендного дохода при строительстве или реконцепции ТЦ).
• Документальное сопровождение процессов, правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор. Договор с учетом процента от оборота (полные тексты предварительного и основного договоров аренды с учетом процента от оборота арендатора).
• Обязательные и дополнительные (сопутствующие) функции. Шопинг и активный досуг. Квесты, батутные центры, кулинарные школы, музеи, выставки, зоопарки. Торговый центр как социальная площадка (примеры новых успешных ТРЦ).
• Обеспечение максимальной заполненности арендных площадей. Основные правила результативного поиска, отбора и размещения арендаторов (первичное привлечение арендаторов, организация показа объекта и предоставления информации, обязанности менеджеров по аренде).
• ТРЦ — виды, классы, преимущества, тенденции. Примеры успешного российского опыта.
• Постулаты переговорного процесса с арендаторами. Обоснование цены.

Кризисное управление арендными отношениями

«СКОРАЯ АНТИКРИЗИСНАЯ ПОМОЩЬ».

• Кризисы на рынке недвижимости. Цикличность рынка и колебания цен. Сильные и слабые рынки. Поведение участников рынка на различных стадиях рыночного цикла.
• Особенности кризиса 2020. Пандемия, форс-мажор и его последствия для арендных отношений.
• Что такое обстоятельства непреодолимой силы, что они в себя включают. Почему кризис не является форс-мажором.
• Форс-мажор и исполнение договора аренды: на что может рассчитывать арендатор.Отменяет ли форс-мажор оплату арендной платы
• Невозможность использования помещений арендатором и арендная плата
• Законодательные новации об арендных отношениях в кризис: март – апрель 2020.
• На что может рассчитывать арендатор при форс-мажоре?
• Переговоры между арендатором и арендодателем в кризис: общие принципы и подходы.
• Понятие переговоров. Этапы переговоров.
• Основные переговорные стратегии.
• Позиционный торг и принципиальные переговоры.
• Наилучшая альтернатива обсуждаемому соглашению (НАОС).
• Основные направления подготовки к переговорам: «МЫ» и «ОНИ».
• Должная осмотрительность и Проверка контрагента.
• Стратегия взаимодействия с арендаторами в кризис.
• Позиция арендодателя в переговорах по снижению аренды.Работа с «групповым протестом»: поможет ли победить «народный фронт» арендаторов?
• На что смотрит арендодатель при принятии решения о скидках?
• Критерии оценки арендатора для предоставления/непредоставления скидки.
• Переговоры по снижению арендной ставки. Виды снижения. Плюсы и минусы
• Снижение арендной ставки в обмен на продление договора: разбор кейса.
• Юридические аспекты переговоров по аренде. Судебная практика.
• «Несправедливые условия договора»: Склады 104 против Связной Логистик
• «Недобросовестное ведение переговоров» «Ашан» против «Декорта», «Тандер против Ориона».
• Плата за выход из договора: Х5 Ритейл против Уфимского комбината.
• Коммерческие условия договора аренды.
• Структура арендных платежей. Формирование конкурентной арендной ставки. Основные факторы, влияющие на базовую арендную плату. Арендная ставка и скидка на отделку помещений. Индексация арендной ставки.
• Методика измерения арендуемых площадей. Определение площади помещений согласно стандартам БТИ и БОМА. Понятие фактора потерь, полезной и арендуемой площади. Как правильно отразить арендуемую площадь в договоре аренды.
• Эксплуатационные расходы и их структура. Фиксированная ставка и принцип «Открытой книги». Расчетная и фактическая ставка эксплуатационных расходов.
• Неуплата арендной платы: работающие формы и методы воздействия на нерадивого арендатора. Меры самозащиты права и их отражение в договоре аренды.
• Передача и возврат помещений по договору аренды. Акт допуска и Акт приема-передачи.
• Арендные каникулы: основные налоговые риски. Как правильно отразить в договоре?
• Понятие чистого операционного дохода. Понятие ставки капитализации. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости.
• Срок действия договора аренды. Краткосрочные, долгосрочные договоры; договоры, заключенные на неопределенный срок: в каком случае лучше заключать тот или иной договор?
• Регистрация долгосрочного договора. Юридические новации. Что такое «регистрация для третьих лиц».
• Разграничение эксплуатационной ответственности Арендодателя и Арендатора.
• Предварительный договор. Предмет и основное содержание. Как осуществлять платежи за пользование помещениями по предварительному договору. Схемы зачета платежей по предварительному договору в счет основного договора аренды.

Системная организация, позиционирование и продвижение объектов коммерческой недвижимости

• История вопроса. Возникновение формата «торговый центр». Современные многофункциональные комплексы: торгово-развлекательные, торгово-офисные.
• Формирование понятия товарного направления торгово-развлекательного центра. Типы и виды торгово-развлекательных центров. Прочие спутниковые функции для обеспечения заполняемости площадей. Примеры удачных решений.
• Зонирование ТРЦ: входы и выходы, паркинг, «горячие» и «мертвые» зоны в торговых центрах. Оптимальный баланс используемых и технических площадей. Приемы оживления «мертвых» зон.
• Обеспечение наполняемости торгово-развлекательного комплекса.
• Якорные арендаторы в ТРЦ. Направление покупательских потоков. Зоны концентрации потенциальных покупателей. Организация системы навигации и информирования в ТРЦ.
• Работа с покупателями: определение целевой группы, портрет покупателя, структура спроса. Услуги для посетителей: основные (обязательные) и дополнительные. Организация ресторанных двориков и точек питания. Развлекательные зоны в торговом центре.
• Изменения в покупательском спросе — как меняются модели потребления.
• Работа с конкурентами: анализ конкуренции, конкурентные преимущества, методы привлечения покупателей. Мероприятия, направленные на продвижение (открытие, продвижение и «переключение» от конкурента).
• Необходимость реконцепции или достаточно маркетинговых инструментов.
• Маркетинговые инструменты по повышению продаж.
• Событийный менеджмент в маркетинговых целях.
• Маркетинговые функции УК.
• Формирование и развитие бренда.