Курсы и семинары по эффективной организации управления объектами коммерческой недвижимости

БИЗНЕС-МОДЕЛЬ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ ЖКХ Организационная структура управляющей организации. Модели управляющей организации: плюсы и минусы Аудит деятельности предыдущей компании, предыдущего директора Правила и возможности выхода на рынок управления МКД. Регламент вхождения на объект Способы управления многоквартирными домами. Разработка наиболее эффективной модели взаимоотношений: Управляющая организация, ТСЖ, НКО, РСО, Исполнители услуг Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами. Наиболее частые правонарушения в части риска аннулирования и возможность их предотвращения. Возможности оспаривания административных штрафов Раскрытие информации по управлению МКД управляющими организациями и работа с обращениями граждан. Кому и какую информацию давать и не давать. В какие сроки. Регламент Регламент проведения общего собрания: PR-акции; обход собственников; информационные кейсы, уведомление домовладельцев, подготовка документации, очное и заочное, очно-заочное голосование, уведомление о решении. Требования Минстроя РФ по документам о проведении собрания Передача объектов в управление. Различные процедуры передачи от: ТСЖ/УО, застройщика, органов местного самоуправления/государственной власти Получение и восстановление технической документации: что работает, а что нет. Ошибки, которые приводят к критическим последствиям в дальнейшем. Пошаговый регламент оформления договора управления с более 50% собственников Общее имущество собственников МКД: состав, характеристики, проблемные моменты. Участие в содержании общего имущества собственников нежилых помещений, как заставить муниципалитет выполнять свои обязанности. Паркинги-изменение правового статуса, оформление и порядок участия в СОИ Коммерческое использование общего имущества МКД: варианты, правила голосования и включения в договор, устав, протокол общего собрания. Оформление договора использования общего имущества: как назвать договор, основные стороны, предмет, содержание и стоимость Проблемное поле объекта управления – земельный участок многоквартирного дома – откуда он взялся, как определить его границы. Если мы оформляем земельных участок в собственность собственников многоквартирного дома, что мы получаем и что мы теряем. Порядок использования земельного участка, строительство на земельном участке. Извлечение доходов Проблемное поле объекта управления – внутридомовые и внешние инженерные сети. Что делать если нас заставляют принимать бесхозные сети, если перед нами есть частный собственник сетей. Как и кому платить, с кем заключать договоры и по каким тарифам. Что делать если внешние сети и оборудование строил застройщик – принимать ли их Договор управления. Содержание договора управления: как писать, что включить, чтобы минимизировать риски в дальнейшем. Организация работы по заключению договоров управления с собственниками, с учетом изменений в ЖК РФ. Пошаговый регламент работы. Расторжение договора управления по инициативе собственников – как не стать заложником собственной недальновидности Качество услуг и контроль за ним. Органы контроля и отношения с ними: проведение проверок, привлечение к ответственности, обжалование постановлений. Подписание актов по СОИ МКД. Условия и порядок произведения перерасчетов за некачественное выполнение работ и услуг по СОИ и КУ в МКД Долги за ЖКУ. Причины появления. Методы работы с кластерами должников. Порядок ограничения и приостановления предоставления коммунальных услуг. Неизбежное исполнение как система Затопления, пожары. Риски взыскания ущерба (и увеличения суммы по нему) и их предупреждение. Аварийная ситуация: регламент работ. Выяснение причин, последствий, составить акт, провести экспертизу. Претензионная и судебная деятельность по деликтам – вопросы тактики ДОГОВОРЫ: ОКАЗАНИЯ УСЛУГ, ПОДРЯДА Работы и услуги – периодические и разовые (перечень, необходимый минимум). «Аутсорсинг», «аутстаффинг», «хозспособ»  –  баланс интересов и рисков. Отбор исполнителей Верное определение и описательная часть в предмете договора. Балансы прав/обязанностей/ответственности. Технологические карты. Описание ключевых процедур во взаимоотношениях сторон. Как распределить ответственность по договору, сформулировать ее и применить, сформировать партнерское, а не конкурентное поле и заплатить меньше и без суда Новый порядок по вывозу мусора. Возможные проблемы и пути их решения ДОГОВОРЫ С РЕСУРСОСНАБЖАЮЩИМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ Схемы договорных отношений. Расчеты с РСО, другие условия договора, требующие пристального внимания Коммуникация и взаимодействие с РСО на преддоговорной и договорной стадии. Важные моменты, на которые необходимо обратить внимание в договорах энергоснабжения. Позиции, которые необходимо отстаивать. Судебная практика по учету ресурсов в пользу УО ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ Организация предоставления коммунальных услуг. Схемы договорных отношений с учетом изменений в Жилищный кодекс РФ и Правил предоставления коммунальных услуг. Прямые договоры между потребителями и ресурсоснабжающими организациями Приборы учета: расчет оплаты в случае их присутствия/отсутствия Разъяснения о применении тарифов для расчета размера платы за холодную воду, горячую воду, водоотведение, электрическую энергию, газ, тепловую энергию Порядок установления нормативов потребления коммунальных услуг (306 ПП РФ) Применение повышающих коэффициентов к нормативам потребления коммунальных услуг при отсутствии приборов учета и технической возможности их установки Последствия исключения затрат на ОДН из платы за коммунальные услуги и включение их в состав платы за содержание общего имущества Применение штрафных санкций к УО и РСО в пользу потребителей за предоставление услуг ненадлежащего качества или перерывы сверх установленного срока в предоставлении этих услуг. Ответственность УО и РСО за ошибки в начислении платы за коммунальные услуги

БИЗНЕС-МОДЕЛЬ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ Организационная структура управляющей организации. Модели управляющей организации: плюсы и минусы Регламент вхождения на объект Способы управления. Разработка наиболее эффективной модели взаимоотношений. Регламент проведения общего собрания: PR-акции; обход собственников; информационные кейсы, уведомление владельцев, подготовка документации, очное и заочное, очно-заочное голосование, уведомление о решении. Передача объектов в управление. Различные процедуры передачи от: УО, застройщика. Получение и восстановление технической документации: что работает, а что нет. Общее имущество собственников помещений: состав, характеристики, проблемные моменты. Участие в содержании общего имущества собственников нежилых помещений. Паркинги-изменение правового статуса, оформление и порядок участия в содержании общего имущества Коммерческое использование общего имущества: варианты, правила голосования и включения в договор, устав, протокол общего собрания. Оформление договора использования общего имущества: как назвать договор, основные стороны, предмет, содержание и стоимость Проблемное поле объекта управления – земельный участок– откуда он взялся, как определить его границы. Проблемное поле объекта управления – внутридомовые и внешние инженерные сети. Что делать если нас заставляют принимать бесхозные сети, если перед нами есть частный собственник сетей. Как и кому платить, с кем заключать договоры и по каким тарифам. Что делать если внешние сети и оборудование строил застройщик – принимать ли их Договор управления. Содержание договора управления: как писать, что включить, чтобы минимизировать риски в дальнейшем. Организация работы по заключению договоров управления с собственниками. Пошаговый регламент работы. Расторжение договора управления по инициативе собственников – как не стать заложником собственной недальновидности Качество услуг и контроль за ним. Органы контроля и отношения с ними: проведение проверок, привлечение к ответственности, обжалование постановлений. Подписание актов по СОИ МКД. Раскрытие информации по управлению. Работа с обращениями. Кому и какую информацию давать и не давать. В какие сроки. Регламент Долги за услуги.  Причины появления. Методы работы с кластерами должников. Порядок ограничения и приостановления предоставления коммунальных услуг. Неизбежное исполнение как система Затопления, пожары. Риски взыскания ущерба (и увеличения суммы по нему) и их предупреждение. Аварийная ситуация: регламент работ. Выяснение причин, последствий, составить акт, провести экспертизу. Претензионная и судебная деятельность по деликтам – вопросы тактики ДОГОВОРЫ: ОКАЗАНИЯ УСЛУГ, ПОДРЯДА Работы и услуги – периодические и разовые (перечень, необходимый минимум). «Аутсорсинг», «аутстаффинг», «хозспособ»  –  баланс интересов и рисков. Отбор исполнителей Верное определение и описательная часть в предмете договора. Балансы прав/обязанностей/ответственности. Технологические карты. Описание ключевых процедур во взаимоотношениях сторон. Как распределить ответственность по договору, сформулировать ее и применить, сформировать партнерское, а не конкурентное поле и заплатить меньше и без суда Новый порядок по вывозу мусора. Возможные проблемы и пути их решения ДОГОВОРЫ С РЕСУРСОСНАБЖАЮЩИМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ Схемы договорных отношений. Расчеты с РСО, другие условия договора, требующие пристального внимания Коммуникация и взаимодействие с РСО на преддоговорной и договорной стадии. Важные моменты, на которые необходимо обратить внимание в договорах энергоснабжения. Позиции, которые необходимо отстаивать. Судебная практика по учету ресурсов в пользу УО ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ Организация предоставления коммунальных услуг. Схемы договорных отношений с учетом изменений Правил предоставления коммунальных услуг. Прямые договоры между потребителями и ресурсоснабжающими организациями Приборы учета: расчет оплаты в случае их присутствия/отсутствия Разъяснения о применении тарифов для расчета размера платы за холодную воду, горячую воду, водоотведение, электрическую энергию, газ, тепловую энергию Применение повышающих коэффициентов к нормативам потребления коммунальных услуг при отсутствии приборов учета и технической возможности их установки Последствия исключения затрат на ОДН из платы за коммунальные услуги и включение их в состав платы за содержание общего имущества Применение штрафных санкций к УО и РСО в пользу потребителей за предоставление услуг ненадлежащего качества или перерывы сверх установленного срока в предоставлении этих услуг. Ответственность УО и РСО за ошибки в начислении платы за коммунальные услуги

Основные понятия рынка недвижимости. Комплекс  недвижимости как объект управления. Бизнес-процессы УК. Организационная структура Анализ рынка коммерческой недвижимости, тенденции их развития в современных условиях Понятие БЦ, ТЦ, ТРК, МФК их отличительные особенности Комплекс недвижимости как объект управления Бизнес-процессы управляющей компании Разработка функционально-организационной структуры УК Кейс: Вы - директор УК, задача - разработка ОФС Выбор формы и уровня управления на объекте (FM vs PM) Основные вопросы организации работы служб (департаментов). Распределение полномочий. Решение проблемы «дублирования» функций, делегирования полномочий Служба технической эксплуатации - facility management Служба клининга Служба безопасности и охраны Служба строительного контроля Административный отдел. Центральный ресепшн Коммерческое управление - property management Виды договоров по управлению недвижимостью. Приемка объекта в управление. Особенности технического обслуживания БЦ, ТРЦ, МФК Договоры, применяемые в управление объектом недвижимости Договоры на комплексное управление объектом с собственником Договоры аренды Договор на техническое обслуживание и содержание объекта с арендатором (собственником) Договоры сервисные Приемка объекта в эксплуатацию. Современное инженерное оборудование зданий (отопительные системы, вентиляция, водоснабжение, канализация, вертикальный транспорт, энергоэффективность) Регламенты техобслуживания, необходимая техническая документация Управление потребляемыми коммунальными ресурсами. Диспетчеризация комплекса Особенности управления разными форматами недвижимости (БЦ,ТЦ, МФК) Кейс: Как сэкономить расходы комплекса на потребление коммунальных услуг  - воды, электроэнергии, теплоэнергии Служба строительного надзора за проведением ремонтных работ Хранение технической документации, ее своевременная актуализация Перепланировка помещений: требования, процедура, контроль Планирование и бюджетирование деятельности компании. Управляющий директор как эффективный менеджер. Роль управляющего директора во внутренних и внешних взаимодействиях Бухгалтерия и финансовый отдел в составе УК или на аутсорсинге Задачи планирования и бюджетирования деятельности компании Сроки бюджетирования, классификация статей и принципы составления бюджета Бюджет расходов, основные ключевые показатели Доходная часть бюджета, дополнительные источники получения дохода Особенности составления бюджета УК при управлении имуществом одного собственника, показатели эффективности работы компании Анализ практической ситуации: Разбор материала на примере конкретного бюджета расходов (P&L) Роль управляющего директора. Коммуникативные аспекты представительской функции директора Взаимодействие с контролирующими органами Взаимодействие с арендаторами Взаимодействие с собственниками Взаимодействие с партнерами Развитие управленческой эффективности руководителя Личная организованность и управление рабочим временем. Дневник управляющего Кейс: Как принимаются эффективные управленческие решения Навигация комплекса - основные понятия и требования. Алгоритм разделения потоков клиентов. Как УК заработать на профессиональном управлении паркингом Зачем нужна навигация комплекса. Главное правило навигации. Мировые тренды Этапность и сроки выполнения работ Разработка концепции и проекта. Индивидуальность Навигация внешняя. Ключевые требования Навигация внутренняя. Особенности навигации БЦ, ТРЦ, МФК Кейс: Разработка навигации на прилегающей территории комплекса Разделение потоков посетителей в МФК Способы управления потоками клиентов Система видеонаблюдения, автоматизация бизнес-процессов Паркинг: зонирование территории, организация парковок, графическое обозначение парковочных мест на примерах отечественных и зарубежных ТРЦ Групповая дискуссия на тему: Паркинг - доходный бизнес или дополнительная опция для арендаторов, покупателей

РАЗРАБОТКА КОНЦЕПЦИИ И ПРАКТИКА РЕАЛИЗАЦИИ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Многофункциональные Комплексы (МФК), определение, принципы формирования Понятие и классификация МФК, примеры реализованных проектов Преимущества/недостатки строительства и реализации МФК Создание уникальной идеи МФК, поиск оптимальной комбинации функций, эффект синергии Архитектурный концепт, базовые технические спецификации офисной, торговой и гостиничной функций, особенности сочетания в составе МФК Специфика наполнения МФК (особенности привлечения арендаторов и/или продажи площадей) Современные тенденции формирования МФК и примеры успешных объектов Офисные центры (ОЦ) Исследование рынка. Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке и тенденции на будущее Создание уникальной идеи. Отстройка от конкурентов. Параметры «Идеального» ОЦ Специфика архитектурных решений, определение «коэффициента потери площадей в здании», оптимальные планировочные решения (примеры) Систематизация типов офисных центров (технические спецификации) – действующая классификация офисных центров от Гильдии Управляющих и девелоперов Формирование базовой ставки аренды Написание концепции продвижения объекта. Поиск сбалансированного портфеля арендаторов Принципы наполнения офисных площадей, эффективное взаимодействие с арендаторами, основные ошибки собственников Методы поиска арендаторов на текущем рынке Документальное сопровождение процессов - правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор (полный текст договора аренды офисов долгосрочный и краткосрочный) Выстраивание эффективных отношений между всеми сторонами процесса (инвестор, девелопер, продавец, управляющая организация). Схема взаимодействия Стадия подписания договора. Выполнение обязательств. Юридическое сопровождение взаимодействия с арендаторами в процессе эксплуатации объекта Методика определения размера арендной платы Услуги для арендаторов и посетителей офисных помещений: обязательные и дополнительные, текущая практика Торговые центры (ТЦ) Маркетинговое исследование рынка (основные параметры – спрос, предложение, методы анализа). Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке торговой недвижимости и прогнозы в России Классификация ТРЦ (районный, региональный, специализированный и тп), основные спецификации (зона охвата, площади, типы «якорных» арендаторов) Параметры «идеального» торгового центра Разработка концепции торгового центра, определение формата торгового центра, отстройка от конкурентов (последовательность шагов при принятии решения о формате, площади и параметрах будущего ТЦ, определение возможного состава арендаторов). Предпродажная подготовка, предброкеридж, технические спецификации ключевых арендаторов (правила проведения «предброкериджа» - сбор и анализ ответов от арендаторов о возможности вхождения в проект) Создание технологической концепции. Специфика архитектурных решений (ТЗ на проектирование на основе технологической концепции, технические спецификации основных «якорных» арендаторов) Разработка концепции продвижения объекта. Поиск сбалансированного портфеля арендаторов (базовые мероприятия по продвижению ТЦ, основные ошибки собственников при разработке маркетинговых мероприятий), Формирование арендных ставок. Подготовка торгового плана. Определение арендных ставок в торговом центре; процент от оборота арендатора; работа с якорными арендаторами (текущая практика согласования коммерческих условий с «якорями») Выстраивание эффективных отношений с ключевыми арендаторами Подготовка торгового плана (анализ арендного дохода при строительстве или реконцепции ТЦ) Документальное сопровождение процессов - правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор. Договор с учетом процента от оборота (полные тексты предварительного и основного договоров аренды с учетом процента от оборота арендатора) Обязательные и дополнительные (сопутствующие) функции.  Шопинг + активный досуг. Квесты, батутные центры, кулинарные школы, музеи, выставки, зоопарки. Торговый центр как социальная площадка (примеры новых успешных ТРЦ) Обеспечение максимальной заполненности арендных площадей. Основные правила результативного поиска, отбора и размещения арендаторов (первичное привлечение арендаторов, организация показа объекта и предоставления информации, обязанности менеджеров по аренде) ТРЦ – виды, классы, преимущества, тенденции. Примеры успешного российского опыта Детальное планирование зон (входы и выходы, парковка, «горячие» и «мертвые» зоны и т.д.). Поиск лучшего сочетания используемых и технических площадей. Технология оживления «мертвых» зон Способы мотивации менеджеров по аренде. Потенциал достижения сверхприбыли Понятная и удобная для покупателей навигация и качественное информирование Постулаты переговорного процесса с арендаторами. Обоснование цены. СИСТЕМНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ И ПРОДВИЖЕНИЕ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНОГО КОМПЛЕКСА История создания формата ТЦ. МФК сегодня: торгово-развлекательный центр (ТРЦ), торгово-офисный центр (ТОЦ) и т.д. История возникновения понятия товарного направления ТРЦ Классификация ТРЦ Обязательные и дополнительные (сопутствующие) функции Обеспечение максимальной заполненности арендных площадей. Основные правила результативного поиска, отбора и размещения арендаторов ТОЦ – виды, классы, преимущества, тенденции. Примеры успешного российского опыта Детальное планирование зон МФК (входы и выходы, парковка, «горячие» и «мертвые» зоны и т.д.). Поиск лучшего сочетания используемых и технических площадей. Технология оживления «мертвых» зон Способы мотивации менеджеров по аренде. Потенциал достижения сверхприбыли Якорные арендаторы. Грамотное управление клиентскими потоками. Зоны концентрации потенциальных покупателей Понятная и удобная для покупателей навигация и качественное информирование Услуги для арендаторов офисных помещений Услуги для посетителей: обязательные и дополнительные Планирование зон общепита и развлечений Создание зрительной привлекательности МФК. Значение цвета, формы и композиции в создании привлекательного имиджа здания. Анализ успешного опыта Европы и США Событийный менеджмент в маркетинговых целях Постулаты переговорного процесса с арендаторами. Обоснование цены. Техники противостояния манипуляциям БИЗНЕС-МОДЕЛЬ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ Основные понятия рынка недвижимости. Комплекс  недвижимости как объект управления. Бизнес-процессы УК. Организационная структура Анализ рынка коммерческой недвижимости, тенденции их развития в современных условиях Понятие БЦ, ТЦ, ТРК, МФК их отличительные особенности Комплекс недвижимости как объект управления Бизнес-процессы управляющей компании Разработка функционально-организационной структуры УК Кейс: Вы - директор УК, задача - разработка ОФС Выбор формы и уровня управления на объекте (FM vs PM) Основные вопросы организации работы служб (департаментов). Распределение полномочий. Решение проблемы «дублирования» функций, делегирования полномочий Служба технической эксплуатации - facility management Служба клининга Служба безопасности и охраны Служба строительного контроля Административный отдел. Центральный ресепшн Коммерческое управление - property management Виды договоров по управлению недвижимостью. Приемка объекта в управление. Особенности технического обслуживания БЦ, ТРЦ, МФК Договоры, применяемые в управление объектом недвижимости Договоры на комплексное управление объектом с собственником Договоры аренды Договор на техническое обслуживание и содержание объекта с арендатором (собственником) Договоры сервисные Приемка объекта в эксплуатацию. Современное инженерное оборудование зданий (отопительные системы, вентиляция, водоснабжение, канализация, вертикальный транспорт, энергоэффективность) Регламенты техобслуживания, необходимая техническая документация Управление потребляемыми коммунальными ресурсами. Диспетчеризация комплекса Особенности управления разными форматами недвижимости (БЦ,ТЦ, МФК) Кейс: Как сэкономить расходы комплекса на потребление коммунальных услуг  - воды, электроэнергии, теплоэнергии Служба строительного надзора за проведением ремонтных работ Хранение технической документации, ее своевременная актуализация Перепланировка помещений: требования, процедура, контроль Планирование и бюджетирование деятельности компании. Управляющий директор как эффективный менеджер. Роль управляющего директора во внутренних и внешних взаимодействиях Бухгалтерия и финансовый отдел в составе УК или на аутсорсинге Задачи планирования и бюджетирования деятельности компании Сроки бюджетирования, классификация статей и принципы составления бюджета Бюджет расходов, основные ключевые показатели Доходная часть бюджета, дополнительные источники получения дохода Особенности составления бюджета УК при управлении имуществом одного собственника, показатели эффективности работы компании Анализ практической ситуации: Разбор материала на примере конкретного бюджета расходов (P&L) Роль управляющего директора. Коммуникативные аспекты представительской функции директора Взаимодействие с контролирующими органами Взаимодействие с арендаторами Взаимодействие с собственниками Взаимодействие с партнерами Развитие управленческой эффективности руководителя Личная организованность и управление рабочим временем. Дневник управляющего Кейс: Как принимаются эффективные управленческие решения Навигация комплекса - основные понятия и требования. Алгоритм разделения потоков клиентов. Как УК заработать на профессиональном управлении паркингом Зачем нужна навигация комплекса. Главное правило навигации. Мировые тренды Этапность и сроки выполнения работ Разработка концепции и проекта. Индивидуальность Навигация внешняя. Ключевые требования Навигация внутренняя. Особенности навигации БЦ, ТРЦ, МФК Кейс: Разработка навигации на прилегающей территории комплекса Разделение потоков посетителей в МФК Способы управления потоками клиентов Система видеонаблюдения, автоматизация бизнес-процессов Паркинг: зонирование территории, организация парковок, графическое обозначение парковочных мест на примерах отечественных и зарубежных ТРЦ Групповая дискуссия на тему: Паркинг - доходный бизнес или дополнительная опция для арендаторов, покупателей УПРАВЛЕНИЕ АРЕНДНЫМИ ОТНОШЕНИЯМИ Принципы построения арендной политики. Понятие аренды. Аренда в сравнении с покупкой. Арендные отношения в общей структуре рынка недвижимости. Арендные потоки и коммерческая недвижимость как актив. Основные требования к арендным потокам Структура арендных платежей. Формирование конкурентной арендной ставки. Основные факторы, влияющие на базовую арендную плату. Арендная ставка и скидка на отделку помещений. Индексация арендной ставки Методика измерения арендуемых площадей. Определение площади помещений согласно стандартам БТИ и БОМА. Особенности и дополнительные преимущества измерения площадей по стандартам БОМА. Понятие фактора потерь, полезной и арендуемой площади. Как правильно отразить арендуемую площадь в договоре аренды Эксплуатационные расходы и их структура. Фиксированная ставка и  принцип «Открытой книги». Расчетная и фактическая  ставка эксплуатационных расходов. Сводный расчет. Фиксированная и переменная часть эксплуатационных расходов Коммунальные платежи Понятие чистого операционного дохода.  Как рассчитать чистый операционный доход при наличии свободных площадей. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости при помощи ЧОД Срок действия договора аренды. Краткосрочные, долгосрочные договоры; договоры, заключенные на неопределенный срок: в каком случае лучше заключать тот или иной договор? Досрочное расторжение договора и способы его предотвращения. Способы предотвращения выхода арендатора из договора. Судебная защита. Банкротство арендатора и прекращение договора аренды Обеспечительный платеж по договору аренды. Иные способы обеспечения договорных обязательств арендатора: банковская гарантия, договор поручительства. Возврат/зачет обеспечительного платежа в условиях банкротства Передача и возврат помещений по договору аренды. Акт Допуска и Акт приема-передачи. Как отразить в договоре аренды «арендные каникулы»? Основные риски при возврате помещений Обязанности арендатора и арендодателя по договору. Понятие неисполнения договора и алгоритм работы с претензиями. Понятие встречного исполнения Отделочные работы и перепланировки арендатора в помещениях. Требования Арендодателя к проведению отделочных работ. Необходимые документы. Разграничение эксплуатационной ответственности Арендодателя и Арендатора Предварительный договор. Предмет и основное содержание Как осуществлять платежи за пользование помещениями по Предварительному договору. Схемы зачета платежей  по Предварительному договору в счет основного договора аренды Риски, штрафы и неустойки по предварительному договору Управление арендными отношениями Организация и форма контроля арендных поступлений. Взыскание дебиторской задолженности Поддержание коммуникации с арендаторами. Программы лояльности. Мониторинг удовлетворенности арендаторов работой управляющей компании и объектами инфраструктуры Стратегия взаимодействия с арендаторами в кризис. Оценка степени надежности арендатора. Финансовый анализ  сценариев и вариантов взаимодействия. Стратегия переговоров по изменению коммерческих условий. Работа с «групповым протестом» арендаторов Снижение арендной ставки в обмен на продление договора: методика расчета арендной ставки Стратегия заполнения свободных помещений в кризис

РАЗРАБОТКА КОНЦЕПЦИИ И ПРАКТИКА РЕАЛИЗАЦИИ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ Маркетинговое исследование рынка (основные параметры – спрос, предложение, методы анализа). Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке торговой недвижимости и прогнозы в России Классификация ТЦ (районный, региональный, специализированный и тп), основные спецификации (зона охвата, площади, типы «якорных» арендаторов) Разработка концепции торгового центра, определение формата торгового центра, отстройка от конкурентов (последовательность шагов при принятии решения о формате, площади и параметрах будущего ТЦ, определение возможного состава арендаторов). Предпродажная подготовка, предброкеридж, технические спецификации ключевых арендаторов (правила проведения «предброкериджа» - сбор и анализ ответов от арендаторов о возможности вхождения в проект) Создание технологической концепции. Специфика архитектурных решений (ТЗ на проектирование на основе технологической концепции, технические спецификации основных «якорных» арендаторов) Разработка концепции продвижения объекта. Поиск сбалансированного портфеля арендаторов (базовые мероприятия по продвижению ТЦ, основные ошибки собственников при разработке маркетинговых мероприятий), Формирование арендных ставок. Подготовка торгового плана. Определение арендных ставок в торговом центре; процент от оборота арендатора; работа с якорными арендаторами (текущая практика согласования коммерческих условий с «якорями») Выстраивание эффективных отношений с ключевыми арендаторами Подготовка торгового плана (анализ арендного дохода при строительстве или реконцепции ТЦ) Документальное сопровождение процессов - правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор. Договор с учетом процента от оборота (полные тексты предварительного и основного договоров аренды с учетом процента от оборота арендатора) Стадия подписания договора. Выполнение обязательств. Обязательные и дополнительные (сопутствующие) функции.  Шопинг + активный досуг. Квесты, батутные центры, кулинарные школы, музеи, выставки, зоопарки. Торговый центр как социальная площадка (примеры новых успешных ТРЦ) Обеспечение максимальной заполненности арендных площадей. Основные правила результативного поиска, отбора и размещения арендаторов (первичное привлечение арендаторов, организация показа объекта и предоставления информации, обязанности менеджеров по аренде) ТРЦ – виды, классы, преимущества, тенденции. Примеры успешного российского опыта Детальное планирование зон (входы и выходы, парковка, «горячие» и «мертвые» зоны и т.д.). Поиск лучшего сочетания используемых и технических площадей. Технология оживления «мертвых» зон Способы мотивации менеджеров по аренде. Потенциал достижения сверхприбыли Якорные арендаторы. Грамотное управление клиентскими потоками. Зоны концентрации потенциальных покупателей Понятная и удобная для покупателей навигация, и качественное информирование Планирование зон общепита и развлечений Создание зрительной привлекательности ТРЦ. Значение цвета, формы и композиции в создании привлекательного имиджа здания. Анализ успешного опыта Европы и США Постулаты переговорного процесса с арендаторами. Обоснование цены. Техники противостояния манипуляциям СИСТЕМНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ, ПОЗИЦИОНИРОВАНИЕ И ПРОДВИЖЕНИЕ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ История вопроса. Возникновение формата торговый центр. Современные многофункциональные комплексы: торгово-развлекательные, торгово – офисные, и пр. Формирование понятия товарного направления торгово – развлекательного центра. Типы и виды торгово – развлекательных центров. Прочие спутниковые функции для обеспечения заполняемости площадей. Примеры удачных решений Зонирование: входы и выходы, паркинг, «горячие» и «мертвые» зоны в торговых центрах, пр. Оптимальный баланс используемых и технических площадей. Приемы оживления «мертвых» зон Обеспечение наполняемости Якорные арендаторы. Направление покупательских потоков. Зоны концентрации потенциальных покупателей. Организация системы навигации и информирования Работа с покупателями: определение целевой группы; портрет покупателя; структура спроса. Услуги для посетителей: основные (обязательные) и дополнительные. Организация ресторанных двориков и точек питания. Развлекательные зоны в торговом центре Изменения в покупательском спросе – как меняются модели потребления Работа с конкурентами: анализ конкуренции; конкурентные преимущества; методы привлечения покупателей. Мероприятия, направленные на продвижение (открытие, продвижение и «переключение» от конкурента) Необходимость реконцепции или достаточно маркетинговых инструментов Маркетинговые инструменты по повышению продаж Событийный менеджмент в маркетинговых целях Маркетинговые функции УК Формирование и развитие брэнда УПРАВЛЕНИЕ АРЕНДНЫМИ ОТНОШЕНИЯМИ Принципы построения арендной политики. Понятие аренды. Аренда в сравнении с покупкой. Арендные отношения в общей структуре рынка недвижимости. Арендные потоки и коммерческая недвижимость как актив. Основные требования к арендным потокам Структура арендных платежей. Формирование конкурентной арендной ставки. Основные факторы, влияющие на базовую арендную плату. Арендная ставка и скидка на отделку помещений. Индексация арендной ставки Методика измерения арендуемых площадей. Определение площади помещений согласно стандартам БТИ и БОМА. Особенности и дополнительные преимущества измерения площадей по стандартам БОМА. Понятие фактора потерь, полезной и арендуемой площади. Как правильно отразить арендуемую площадь в договоре аренды Эксплуатационные расходы и их структура. Фиксированная ставка и  принцип «Открытой книги». Расчетная и фактическая  ставка эксплуатационных расходов. Сводный расчет. Фиксированная и переменная часть эксплуатационных расходов Коммунальные платежи Понятие чистого операционного дохода.  Как рассчитать чистый операционный доход при наличии свободных площадей. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости при помощи ЧОД Срок действия договора аренды. Краткосрочные, долгосрочные договоры; договоры, заключенные на неопределенный срок: в каком случае лучше заключать тот или иной договор? Досрочное расторжение договора и способы его предотвращения. Способы предотвращения выхода арендатора из договора. Судебная защита. Банкротство арендатора и прекращение договора аренды Обеспечительный платеж по договору аренды. Иные способы обеспечения договорных обязательств арендатора: банковская гарантия, договор поручительства. Возврат/зачет обеспечительного платежа в условиях банкротства Передача и возврат помещений по договору аренды. Акт Допуска и Акт приема-передачи. Как отразить в договоре аренды «арендные каникулы»? Основные риски при возврате помещений Обязанности арендатора и арендодателя по договору. Понятие неисполнения договора и алгоритм работы с претензиями. Понятие встречного исполнения Отделочные работы и перепланировки арендатора в помещениях. Требования Арендодателя к проведению отделочных работ. Необходимые документы. Разграничение эксплуатационной ответственности Арендодателя и Арендатора Предварительный договор. Предмет и основное содержание Как осуществлять платежи за пользование помещениями по Предварительному договору. Схемы зачета платежей  по Предварительному договору в счет основного договора аренды Риски, штрафы и неустойки по предварительному договору Управление арендными отношениями Организация и форма контроля арендных поступлений. Взыскание дебиторской задолженности Поддержание коммуникации с арендаторами. Программы лояльности. Мониторинг удовлетворенности арендаторов работой управляющей компании и объектами инфраструктуры Стратегия взаимодействия с арендаторами в кризис. Оценка степени надежности арендатора. Финансовый анализ  сценариев и вариантов взаимодействия. Стратегия переговоров по изменению коммерческих условий. Работа с «групповым протестом» арендаторов Снижение арендной ставки в обмен на продление договора: методика расчета арендной ставки Стратегия заполнения свободных помещений в кризис БИЗНЕС-МОДЕЛЬ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ Основные понятия рынка недвижимости. Комплекс  недвижимости как объект управления. Бизнес-процессы УК. Организационная структура Анализ рынка коммерческой недвижимости, тенденции их развития в современных условиях Понятие БЦ, ТЦ, ТРК, МФК их отличительные особенности Комплекс недвижимости как объект управления Бизнес-процессы управляющей компании Разработка функционально-организационной структуры УК Кейс: Вы - директор УК, задача - разработка ОФС Выбор формы и уровня управления на объекте (FM vs PM) Основные вопросы организации работы служб (департаментов). Распределение полномочий. Решение проблемы «дублирования» функций, делегирования полномочий Служба технической эксплуатации - facility management Служба клининга Служба безопасности и охраны Служба строительного контроля Административный отдел. Центральный ресепшн Коммерческое управление - property management Виды договоров по управлению недвижимостью. Приемка объекта в управление. Особенности технического обслуживания БЦ, ТРЦ, МФК Договоры, применяемые в управление объектом недвижимости Договоры на комплексное управление объектом с собственником Договоры аренды Договор на техническое обслуживание и содержание объекта с арендатором (собственником) Договоры сервисные Приемка объекта в эксплуатацию. Современное инженерное оборудование зданий (отопительные системы, вентиляция, водоснабжение, канализация, вертикальный транспорт, энергоэффективность) Регламенты техобслуживания, необходимая техническая документация Управление потребляемыми коммунальными ресурсами. Диспетчеризация комплекса Особенности управления разными форматами недвижимости (БЦ,ТЦ, МФК) Кейс: Как сэкономить расходы комплекса на потребление коммунальных услуг  - воды, электроэнергии, теплоэнергии Служба строительного надзора за проведением ремонтных работ Хранение технической документации, ее своевременная актуализация Перепланировка помещений: требования, процедура, контроль Планирование и бюджетирование деятельности компании. Управляющий директор как эффективный менеджер. Роль управляющего директора во внутренних и внешних взаимодействиях Бухгалтерия и финансовый отдел в составе УК или на аутсорсинге Задачи планирования и бюджетирования деятельности компании Сроки бюджетирования, классификация статей и принципы составления бюджета Бюджет расходов, основные ключевые показатели Доходная часть бюджета, дополнительные источники получения дохода Особенности составления бюджета УК при управлении имуществом одного собственника, показатели эффективности работы компании Анализ практической ситуации: Разбор материала на примере конкретного бюджета расходов (P&L) Роль управляющего директора. Коммуникативные аспекты представительской функции директора Взаимодействие с контролирующими органами Взаимодействие с арендаторами Взаимодействие с собственниками Взаимодействие с партнерами Развитие управленческой эффективности руководителя Личная организованность и управление рабочим временем. Дневник управляющего Кейс: Как принимаются эффективные управленческие решения Навигация комплекса - основные понятия и требования. Алгоритм разделения потоков клиентов. Как УК заработать на профессиональном управлении паркингом Зачем нужна навигация комплекса. Главное правило навигации. Мировые тренды Этапность и сроки выполнения работ Разработка концепции и проекта. Индивидуальность Навигация внешняя. Ключевые требования Навигация внутренняя. Особенности навигации БЦ, ТРЦ, МФК Кейс: Разработка навигации на прилегающей территории комплекса Разделение потоков посетителей в МФК Способы управления потоками клиентов Система видеонаблюдения, автоматизация бизнес-процессов Паркинг: зонирование территории, организация парковок, графическое обозначение парковочных мест на примерах отечественных и зарубежных ТРЦ Групповая дискуссия на тему: Паркинг - доходный бизнес или дополнительная опция для арендаторов, покупателей

РАЗРАБОТКА КОНЦЕПЦИИ И ПРАКТИКА РЕАЛИЗАЦИИ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Многофункциональные Комплексы (МФК), определение, принципы формирования Понятие и классификация МФК, примеры реализованных проектов Преимущества/недостатки строительства и реализации МФК Создание уникальной идеи МФК, поиск оптимальной комбинации функций, эффект синергии Архитектурный концепт, базовые технические спецификации офисной, торговой и гостиничной функций, особенности сочетания в составе МФК Специфика наполнения МФК (особенности привлечения арендаторов и/или продажи площадей) Современные тенденции формирования МФК и примеры успешных объектов Офисные центры (ОЦ) Исследование рынка. Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке и тенденции на будущее Создание уникальной идеи. Отстройка от конкурентов. Параметры «Идеального» ОЦ Специфика архитектурных решений, определение «коэффициента потери площадей в здании», оптимальные планировочные решения (примеры) Систематизация типов офисных центров (технические спецификации) – действующая классификация офисных центров от Гильдии Управляющих и девелоперов Формирование базовой ставки аренды Написание концепции продвижения объекта. Поиск сбалансированного портфеля арендаторов Принципы наполнения офисных площадей, эффективное взаимодействие с арендаторами, основные ошибки собственников Методы поиска арендаторов на текущем рынке Документальное сопровождение процессов - правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор (полный текст договора аренды офисов долгосрочный и краткосрочный) Выстраивание эффективных отношений между всеми сторонами процесса (инвестор, девелопер, продавец, управляющая организация). Схема взаимодействия Стадия подписания договора. Выполнение обязательств. Юридическое сопровождение взаимодействия с арендаторами в процессе эксплуатации объекта Методика определения размера арендной платы Услуги для арендаторов и посетителей офисных помещений: обязательные и дополнительные, текущая практика Торговые центры (ТЦ) Маркетинговое исследование рынка (основные параметры – спрос, предложение, методы анализа). Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке торговой недвижимости и прогнозы в России Классификация ТРЦ (районный, региональный, специализированный и тп), основные спецификации (зона охвата, площади, типы «якорных» арендаторов) Параметры «идеального» торгового центра Разработка концепции торгового центра, определение формата торгового центра, отстройка от конкурентов (последовательность шагов при принятии решения о формате, площади и параметрах будущего ТЦ, определение возможного состава арендаторов). Предпродажная подготовка, предброкеридж, технические спецификации ключевых арендаторов (правила проведения «предброкериджа» - сбор и анализ ответов от арендаторов о возможности вхождения в проект) Создание технологической концепции. Специфика архитектурных решений (ТЗ на проектирование на основе технологической концепции, технические спецификации основных «якорных» арендаторов) Разработка концепции продвижения объекта. Поиск сбалансированного портфеля арендаторов (базовые мероприятия по продвижению ТЦ, основные ошибки собственников при разработке маркетинговых мероприятий), Формирование арендных ставок. Подготовка торгового плана. Определение арендных ставок в торговом центре; процент от оборота арендатора; работа с якорными арендаторами (текущая практика согласования коммерческих условий с «якорями») Выстраивание эффективных отношений с ключевыми арендаторами Подготовка торгового плана (анализ арендного дохода при строительстве или реконцепции ТЦ) Документальное сопровождение процессов - правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор. Договор с учетом процента от оборота (полные тексты предварительного и основного договоров аренды с учетом процента от оборота арендатора) Обязательные и дополнительные (сопутствующие) функции.  Шопинг + активный досуг. Квесты, батутные центры, кулинарные школы, музеи, выставки, зоопарки. Торговый центр как социальная площадка (примеры новых успешных ТРЦ) Обеспечение максимальной заполненности арендных площадей. Основные правила результативного поиска, отбора и размещения арендаторов (первичное привлечение арендаторов, организация показа объекта и предоставления информации, обязанности менеджеров по аренде) ТРЦ – виды, классы, преимущества, тенденции. Примеры успешного российского опыта Детальное планирование зон (входы и выходы, парковка, «горячие» и «мертвые» зоны и т.д.). Поиск лучшего сочетания используемых и технических площадей. Технология оживления «мертвых» зон Способы мотивации менеджеров по аренде. Потенциал достижения сверхприбыли Понятная и удобная для покупателей навигация и качественное информирование Постулаты переговорного процесса с арендаторами. Обоснование цены. СИСТЕМНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ, ПОЗИЦИОНИРОВАНИЕ И ПРОДВИЖЕНИЕ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ История вопроса. Возникновение формата торговый центр. Современные многофункциональные комплексы: торгово-развлекательные, торгово – офисные, и пр. Формирование понятия товарного направления торгово – развлекательного центра. Типы и виды торгово – развлекательных центров. Прочие спутниковые функции для обеспечения заполняемости площадей. Примеры удачных решений Зонирование ТРЦ: входы и выходы, паркинг, «горячие» и «мертвые» зоны в торговых центрах, пр. Оптимальный баланс используемых и технических площадей. Приемы оживления «мертвых» зон Обеспечение наполняемости торгово – развлекательного комплекса Якорные арендаторы в ТРЦ. Направление покупательских потоков. Зоны концентрации потенциальных покупателей. Организация системы навигации и информирования в ТРЦ Работа с покупателями: определение целевой группы; портрет покупателя; структура спроса. Услуги для посетителей: основные (обязательные) и дополнительные. Организация ресторанных двориков и точек питания. Развлекательные зоны в торговом центре Изменения в покупательском спросе – как меняются модели потребления Работа с конкурентами: анализ конкуренции; конкурентные преимущества; методы привлечения покупателей. Мероприятия, направленные на продвижение (открытие, продвижение и «переключение» от конкурента) Необходимость реконцепции или достаточно маркетинговых инструментов Маркетинговые инструменты по повышению продаж Событийный менеджмент в маркетинговых целях Маркетинговые функции УК Формирование и развитие брэнда УПРАВЛЕНИЕ АРЕНДНЫМИ ОТНОШЕНИЯМИ Принципы построения арендной политики. Понятие аренды. Аренда в сравнении с покупкой. Арендные отношения в общей структуре рынка недвижимости. Арендные потоки и коммерческая недвижимость как актив. Основные требования к арендным потокам Структура арендных платежей. Формирование конкурентной арендной ставки. Основные факторы, влияющие на базовую арендную плату. Арендная ставка и скидка на отделку помещений. Индексация арендной ставки Методика измерения арендуемых площадей. Определение площади помещений согласно стандартам БТИ и БОМА. Особенности и дополнительные преимущества измерения площадей по стандартам БОМА. Понятие фактора потерь, полезной и арендуемой площади. Как правильно отразить арендуемую площадь в договоре аренды Эксплуатационные расходы и их структура. Фиксированная ставка и  принцип «Открытой книги». Расчетная и фактическая  ставка эксплуатационных расходов. Сводный расчет. Фиксированная и переменная часть эксплуатационных расходов Коммунальные платежи Понятие чистого операционного дохода.  Как рассчитать чистый операционный доход при наличии свободных площадей. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости при помощи ЧОД Срок действия договора аренды. Краткосрочные, долгосрочные договоры; договоры, заключенные на неопределенный срок: в каком случае лучше заключать тот или иной договор? Досрочное расторжение договора и способы его предотвращения. Способы предотвращения выхода арендатора из договора. Судебная защита. Банкротство арендатора и прекращение договора аренды Обеспечительный платеж по договору аренды. Иные способы обеспечения договорных обязательств арендатора: банковская гарантия, договор поручительства. Возврат/зачет обеспечительного платежа в условиях банкротства Передача и возврат помещений по договору аренды. Акт Допуска и Акт приема-передачи. Как отразить в договоре аренды «арендные каникулы»? Основные риски при возврате помещений Обязанности арендатора и арендодателя по договору. Понятие неисполнения договора и алгоритм работы с претензиями. Понятие встречного исполнения Отделочные работы и перепланировки арендатора в помещениях. Требования Арендодателя к проведению отделочных работ. Необходимые документы. Разграничение эксплуатационной ответственности Арендодателя и Арендатора Предварительный договор. Предмет и основное содержание Как осуществлять платежи за пользование помещениями по Предварительному договору. Схемы зачета платежей  по Предварительному договору в счет основного договора аренды Риски, штрафы и неустойки по предварительному договору Управление арендными отношениями Организация и форма контроля арендных поступлений. Взыскание дебиторской задолженности Поддержание коммуникации с арендаторами. Программы лояльности. Мониторинг удовлетворенности арендаторов работой управляющей компании и объектами инфраструктуры Стратегия взаимодействия с арендаторами в кризис. Оценка степени надежности арендатора. Финансовый анализ  сценариев и вариантов взаимодействия. Стратегия переговоров по изменению коммерческих условий. Работа с «групповым протестом» арендаторов Снижение арендной ставки в обмен на продление договора: методика расчета арендной ставки Стратегия заполнения свободных помещений в кризис БИЗНЕС-МОДЕЛЬ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ Основные понятия рынка недвижимости. Комплекс  недвижимости как объект управления. Бизнес-процессы УК. Организационная структура Анализ рынка коммерческой недвижимости, тенденции их развития в современных условиях Понятие БЦ, ТЦ, ТРК, МФК их отличительные особенности Комплекс недвижимости как объект управления Бизнес-процессы управляющей компании Разработка функционально-организационной структуры УК Кейс: Вы - директор УК, задача - разработка ОФС Выбор формы и уровня управления на объекте (FM vs PM) Основные вопросы организации работы служб (департаментов). Распределение полномочий. Решение проблемы «дублирования» функций, делегирования полномочий Служба технической эксплуатации - facility management Служба клининга Служба безопасности и охраны Служба строительного контроля Административный отдел. Центральный ресепшн Коммерческое управление - property management Виды договоров по управлению недвижимостью. Приемка объекта в управление. Особенности технического обслуживания БЦ, ТРЦ, МФК Договоры, применяемые в управление объектом недвижимости Договоры на комплексное управление объектом с собственником Договоры аренды Договор на техническое обслуживание и содержание объекта с арендатором (собственником) Договоры сервисные Приемка объекта в эксплуатацию. Современное инженерное оборудование зданий (отопительные системы, вентиляция, водоснабжение, канализация, вертикальный транспорт, энергоэффективность) Регламенты техобслуживания, необходимая техническая документация Управление потребляемыми коммунальными ресурсами. Диспетчеризация комплекса Особенности управления разными форматами недвижимости (БЦ,ТЦ, МФК) Кейс: Как сэкономить расходы комплекса на потребление коммунальных услуг  - воды, электроэнергии, теплоэнергии Служба строительного надзора за проведением ремонтных работ Хранение технической документации, ее своевременная актуализация Перепланировка помещений: требования, процедура, контроль Планирование и бюджетирование деятельности компании. Управляющий директор как эффективный менеджер. Роль управляющего директора во внутренних и внешних взаимодействиях Бухгалтерия и финансовый отдел в составе УК или на аутсорсинге Задачи планирования и бюджетирования деятельности компании Сроки бюджетирования, классификация статей и принципы составления бюджета Бюджет расходов, основные ключевые показатели Доходная часть бюджета, дополнительные источники получения дохода Особенности составления бюджета УК при управлении имуществом одного собственника, показатели эффективности работы компании Анализ практической ситуации: Разбор материала на примере конкретного бюджета расходов (P&L) Роль управляющего директора. Коммуникативные аспекты представительской функции директора Взаимодействие с контролирующими органами Взаимодействие с арендаторами Взаимодействие с собственниками Взаимодействие с партнерами Развитие управленческой эффективности руководителя Личная организованность и управление рабочим временем. Дневник управляющего Кейс: Как принимаются эффективные управленческие решения Навигация комплекса - основные понятия и требования. Алгоритм разделения потоков клиентов. Как УК заработать на профессиональном управлении паркингом Зачем нужна навигация комплекса. Главное правило навигации. Мировые тренды Этапность и сроки выполнения работ Разработка концепции и проекта. Индивидуальность Навигация внешняя. Ключевые требования Навигация внутренняя. Особенности навигации БЦ, ТРЦ, МФК Кейс: Разработка навигации на прилегающей территории комплекса Разделение потоков посетителей в МФК Способы управления потоками клиентов Система видеонаблюдения, автоматизация бизнес-процессов Паркинг: зонирование территории, организация парковок, графическое обозначение парковочных мест на примерах отечественных и зарубежных ТРЦ Групповая дискуссия на тему: Паркинг - доходный бизнес или дополнительная опция для арендаторов, покупателей

РАЗРАБОТКА КОНЦЕПЦИИ И ПРАКТИКА РЕАЛИЗАЦИИ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Многофункциональные Комплексы (МФК), определение, принципы формирования Понятие и классификация МФК, примеры реализованных проектов Преимущества/недостатки строительства и реализации МФК Создание уникальной идеи МФК, поиск оптимальной комбинации функций, эффект синергии Архитектурный концепт, базовые технические спецификации офисной, торговой и гостиничной функций, особенности сочетания в составе МФК Специфика наполнения МФК (особенности привлечения арендаторов и/или продажи площадей) Современные тенденции формирования МФК и примеры успешных объектов Офисные центры (ОЦ) Исследование рынка. Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке и тенденции на будущее Создание уникальной идеи. Отстройка от конкурентов. Параметры «Идеального» ОЦ Специфика архитектурных решений, определение «коэффициента потери площадей в здании», оптимальные планировочные решения (примеры) Систематизация типов офисных центров (технические спецификации) – действующая классификация офисных центров от Гильдии Управляющих и девелоперов Формирование базовой ставки аренды Написание концепции продвижения объекта. Поиск сбалансированного портфеля арендаторов Принципы наполнения офисных площадей, эффективное взаимодействие с арендаторами, основные ошибки собственников Методы поиска арендаторов на текущем рынке Документальное сопровождение процессов - правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор (полный текст договора аренды офисов долгосрочный и краткосрочный) Выстраивание эффективных отношений между всеми сторонами процесса (инвестор, девелопер, продавец, управляющая организация). Схема взаимодействия Стадия подписания договора. Выполнение обязательств. Юридическое сопровождение взаимодействия с арендаторами в процессе эксплуатации объекта Методика определения размера арендной платы Услуги для арендаторов и посетителей офисных помещений: обязательные и дополнительные, текущая практика Торговые центры (ТЦ) Маркетинговое исследование рынка (основные параметры – спрос, предложение, методы анализа). Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке торговой недвижимости и прогнозы в России Классификация ТРЦ (районный, региональный, специализированный и тп), основные спецификации (зона охвата, площади, типы «якорных» арендаторов) Параметры «идеального» торгового центра Разработка концепции торгового центра, определение формата торгового центра, отстройка от конкурентов (последовательность шагов при принятии решения о формате, площади и параметрах будущего ТЦ, определение возможного состава арендаторов). Предпродажная подготовка, предброкеридж, технические спецификации ключевых арендаторов (правила проведения «предброкериджа» - сбор и анализ ответов от арендаторов о возможности вхождения в проект) Создание технологической концепции. Специфика архитектурных решений (ТЗ на проектирование на основе технологической концепции, технические спецификации основных «якорных» арендаторов) Разработка концепции продвижения объекта. Поиск сбалансированного портфеля арендаторов (базовые мероприятия по продвижению ТЦ, основные ошибки собственников при разработке маркетинговых мероприятий), Формирование арендных ставок. Подготовка торгового плана. Определение арендных ставок в торговом центре; процент от оборота арендатора; работа с якорными арендаторами (текущая практика согласования коммерческих условий с «якорями») Выстраивание эффективных отношений с ключевыми арендаторами Подготовка торгового плана (анализ арендного дохода при строительстве или реконцепции ТЦ) Документальное сопровождение процессов - правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор. Договор с учетом процента от оборота (полные тексты предварительного и основного договоров аренды с учетом процента от оборота арендатора) Обязательные и дополнительные (сопутствующие) функции.  Шопинг + активный досуг. Квесты, батутные центры, кулинарные школы, музеи, выставки, зоопарки. Торговый центр как социальная площадка (примеры новых успешных ТРЦ) Обеспечение максимальной заполненности арендных площадей. Основные правила результативного поиска, отбора и размещения арендаторов (первичное привлечение арендаторов, организация показа объекта и предоставления информации, обязанности менеджеров по аренде) ТРЦ – виды, классы, преимущества, тенденции. Примеры успешного российского опыта Детальное планирование зон (входы и выходы, парковка, «горячие» и «мертвые» зоны и т.д.). Поиск лучшего сочетания используемых и технических площадей. Технология оживления «мертвых» зон Способы мотивации менеджеров по аренде. Потенциал достижения сверхприбыли Понятная и удобная для покупателей навигация и качественное информирование Постулаты переговорного процесса с арендаторами. Обоснование цены. БИЗНЕС-МОДЕЛЬ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ Основные понятия рынка недвижимости. Комплекс  недвижимости как объект управления. Бизнес-процессы УК. Организационная структура Анализ рынка коммерческой недвижимости, тенденции их развития в современных условиях Понятие БЦ, ТЦ, ТРК, МФК их отличительные особенности Комплекс недвижимости как объект управления Бизнес-процессы управляющей компании Разработка функционально-организационной структуры УК Кейс: Вы - директор УК, задача - разработка ОФС Выбор формы и уровня управления на объекте (FM vs PM) Основные вопросы организации работы служб (департаментов). Распределение полномочий. Решение проблемы «дублирования» функций, делегирования полномочий Служба технической эксплуатации - facility management Служба клининга Служба безопасности и охраны Служба строительного контроля Административный отдел. Центральный ресепшн Коммерческое управление - property management Виды договоров по управлению недвижимостью. Приемка объекта в управление. Особенности технического обслуживания БЦ, ТРЦ, МФК Договоры, применяемые в управление объектом недвижимости Договоры на комплексное управление объектом с собственником Договоры аренды Договор на техническое обслуживание и содержание объекта с арендатором (собственником) Договоры сервисные Приемка объекта в эксплуатацию. Современное инженерное оборудование зданий (отопительные системы, вентиляция, водоснабжение, канализация, вертикальный транспорт, энергоэффективность) Регламенты техобслуживания, необходимая техническая документация Управление потребляемыми коммунальными ресурсами. Диспетчеризация комплекса Особенности управления разными форматами недвижимости (БЦ,ТЦ, МФК) Кейс: Как сэкономить расходы комплекса на потребление коммунальных услуг  - воды, электроэнергии, теплоэнергии Служба строительного надзора за проведением ремонтных работ Хранение технической документации, ее своевременная актуализация Перепланировка помещений: требования, процедура, контроль Планирование и бюджетирование деятельности компании. Управляющий директор как эффективный менеджер. Роль управляющего директора во внутренних и внешних взаимодействиях Бухгалтерия и финансовый отдел в составе УК или на аутсорсинге Задачи планирования и бюджетирования деятельности компании Сроки бюджетирования, классификация статей и принципы составления бюджета Бюджет расходов, основные ключевые показатели Доходная часть бюджета, дополнительные источники получения дохода Особенности составления бюджета УК при управлении имуществом одного собственника, показатели эффективности работы компании Анализ практической ситуации: Разбор материала на примере конкретного бюджета расходов (P&L) Роль управляющего директора. Коммуникативные аспекты представительской функции директора Взаимодействие с контролирующими органами Взаимодействие с арендаторами Взаимодействие с собственниками Взаимодействие с партнерами Развитие управленческой эффективности руководителя Личная организованность и управление рабочим временем. Дневник управляющего Кейс: Как принимаются эффективные управленческие решения Навигация комплекса - основные понятия и требования. Алгоритм разделения потоков клиентов. Как УК заработать на профессиональном управлении паркингом Зачем нужна навигация комплекса. Главное правило навигации. Мировые тренды Этапность и сроки выполнения работ Разработка концепции и проекта. Индивидуальность Навигация внешняя. Ключевые требования Навигация внутренняя. Особенности навигации БЦ, ТРЦ, МФК Кейс: Разработка навигации на прилегающей территории комплекса Разделение потоков посетителей в МФК Способы управления потоками клиентов Система видеонаблюдения, автоматизация бизнес-процессов Паркинг: зонирование территории, организация парковок, графическое обозначение парковочных мест на примерах отечественных и зарубежных ТРЦ Групповая дискуссия на тему: Паркинг - доходный бизнес или дополнительная опция для арендаторов, покупателей УПРАВЛЕНИЕ АРЕНДНЫМИ ОТНОШЕНИЯМИ Принципы построения арендной политики. Понятие аренды. Аренда в сравнении с покупкой. Арендные отношения в общей структуре рынка недвижимости. Арендные потоки и коммерческая недвижимость как актив. Основные требования к арендным потокам Структура арендных платежей. Формирование конкурентной арендной ставки. Основные факторы, влияющие на базовую арендную плату. Арендная ставка и скидка на отделку помещений. Индексация арендной ставки Методика измерения арендуемых площадей. Определение площади помещений согласно стандартам БТИ и БОМА. Особенности и дополнительные преимущества измерения площадей по стандартам БОМА. Понятие фактора потерь, полезной и арендуемой площади. Как правильно отразить арендуемую площадь в договоре аренды Эксплуатационные расходы и их структура. Фиксированная ставка и  принцип «Открытой книги». Расчетная и фактическая  ставка эксплуатационных расходов. Сводный расчет. Фиксированная и переменная часть эксплуатационных расходов Коммунальные платежи Понятие чистого операционного дохода.  Как рассчитать чистый операционный доход при наличии свободных площадей. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости при помощи ЧОД Срок действия договора аренды. Краткосрочные, долгосрочные договоры; договоры, заключенные на неопределенный срок: в каком случае лучше заключать тот или иной договор? Досрочное расторжение договора и способы его предотвращения. Способы предотвращения выхода арендатора из договора. Судебная защита. Банкротство арендатора и прекращение договора аренды Обеспечительный платеж по договору аренды. Иные способы обеспечения договорных обязательств арендатора: банковская гарантия, договор поручительства. Возврат/зачет обеспечительного платежа в условиях банкротства Передача и возврат помещений по договору аренды. Акт Допуска и Акт приема-передачи. Как отразить в договоре аренды «арендные каникулы»? Основные риски при возврате помещений Обязанности арендатора и арендодателя по договору. Понятие неисполнения договора и алгоритм работы с претензиями. Понятие встречного исполнения Отделочные работы и перепланировки арендатора в помещениях. Требования Арендодателя к проведению отделочных работ. Необходимые документы. Разграничение эксплуатационной ответственности Арендодателя и Арендатора Предварительный договор. Предмет и основное содержание Как осуществлять платежи за пользование помещениями по Предварительному договору. Схемы зачета платежей  по Предварительному договору в счет основного договора аренды Риски, штрафы и неустойки по предварительному договору Управление арендными отношениями Организация и форма контроля арендных поступлений. Взыскание дебиторской задолженности Поддержание коммуникации с арендаторами. Программы лояльности. Мониторинг удовлетворенности арендаторов работой управляющей компании и объектами инфраструктуры Стратегия взаимодействия с арендаторами в кризис. Оценка степени надежности арендатора. Финансовый анализ  сценариев и вариантов взаимодействия. Стратегия переговоров по изменению коммерческих условий. Работа с «групповым протестом» арендаторов Снижение арендной ставки в обмен на продление договора: методика расчета арендной ставки Стратегия заполнения свободных помещений в кризис

Модуль ЛИДЕРСТВО (3 дня) Определение профессиональных компетенций  и анализ личной эффективности Формирование стиля управления и профессионального бренда Выбор стратегии и тактики ведения переговоров Постановка задач для делегирования    Определение тактики ведения переговоров Выбор методов противостояния манипуляции Подбор методик управления стрессом Формирование матрицы управления временем Модуль УПРАВЛЕНИЕ (3 дня) Современные тренды в управлении Цифровая экономика и трансформация бизнеса Неопределенность. Информационная асимметрия. Прибыль VUCА. Требования к бизнесу со стороны среды Жизненный цикл. R&D, Startup, Business. Процессы и проекты Стратегия. Секреты быстро растущих компаний. Компании газели. Компетенции топов. Подходы к их развитию Функции. Контракты. Требования к системе управления Инструменты стратегического анализа Моделирование деятельности и результатов в цифре Измерения и учет. Качество Процессы, регламентация, реинжиниринг Инструменты постоянного совершенствования. PDCA Бизнес-анализ. Поиск выгоды и оптимальности. Ценность Инструменты бизнес-анализа Статистический анализ. Метод дефектной ведомости Логический анализ системы проблем. Метод Bow-tie Экономический анализ ценности Дивергентно-конвергентный поиск и 5 почему? Системный анализ, конструирование и проведение изменений Бизнес модель. Дизайн ценностного предложения Конструирование продуктов и услуг. CJM, JTBD Конструирование системы управления. QFD Трансформация и совершенствование системы управления. Модуль МАРКЕТИНГ (3 дня) Развитие стратегического маркетингового мышления Построение эффективного маркетинга в компании Анализ рынка: взгляд с точки зрения менеджера Разработка стратегии создания рыночных ниш Выбор инструментов оперативного маркетинга Определение источников роста продаж и управление прибыльностью Разработка стратегии маркетинга и технологии сегментации рынка Оценка эффективности и анализ инвестиций в маркетинг Модуль ФИНАНСЫ (3 дня)  Формирование состава и формата финансовой и управленческой отчетности. Формирование структуры и систем показателей(KPI) оценки работы сотрудников финансово-бухгалтерской службы(ФСБ) Выбор ключевых показателей финансового анализа в целях оценки и интерпретации результатов деятельности компании Построение системы менеджерского контроля затрат, ценового моделирования и прогнозирования результатов деятельности Выбор ключевых показателей оценки потребности в оборотном капитале и источников его финансирования Выбор ключевых показателей оценки инвестиционного проекта и источников его финансирования Модуль ПЕРСОНАЛ (3 дня) Построение системы управления человеческими ресурсами Развитие корпоративной культуры компании и выстраивание внутренних коммуникаций Выбор технологий подбора и найма персонала Разработка программ адаптации персонала и управление конфликтными ситуациями Выбор системы мотивации и стимулирования персонала Оценка и развитие персонала Модуль специализации:  КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ (5 дней) Бизнес-модель управляющей компании Разработка концепции и практика реализации объектов коммерческой недвижимости Системная организация, позиционирование и продвижение объектов коммерческой недвижимости Управление арендными отношениями или Модуль специализации:  ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ (5 дней) Бизнес-модель управляющей организации жкх Техническая эксплуатация. производственная программа Расчет тарифа на содержание и ремонт общего имущества мкд Договоры: оказания услуг, подряда Договоры с ресурсоснабжающими организациями Предоставление коммунальных услуг Капитальный ремонт мкд Бухгалтерский учет и налогообложение управляющей организации