РАЗРАБОТКА КОНЦЕПЦИИ И ПРАКТИКА РЕАЛИЗАЦИИ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
- Многофункциональные Комплексы (МФК), определение, принципы формирования
- Понятие и классификация МФК, примеры реализованных проектов
- Преимущества/недостатки строительства и реализации МФК
- Создание уникальной идеи МФК, поиск оптимальной комбинации функций, эффект синергии
- Архитектурный концепт, базовые технические спецификации офисной, торговой и гостиничной функций, особенности сочетания в составе МФК
- Специфика наполнения МФК (особенности привлечения арендаторов и/или продажи площадей)
- Современные тенденции формирования МФК и примеры успешных объектов
- Офисные центры (ОЦ)
- Исследование рынка. Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке и тенденции на будущее
- Создание уникальной идеи. Отстройка от конкурентов. Параметры «Идеального» ОЦ
- Специфика архитектурных решений, определение «коэффициента потери площадей в здании», оптимальные планировочные решения (примеры)
- Систематизация типов офисных центров (технические спецификации) – действующая классификация офисных центров от Гильдии Управляющих и девелоперов
- Формирование базовой ставки аренды
- Написание концепции продвижения объекта. Поиск сбалансированного портфеля арендаторов
- Принципы наполнения офисных площадей, эффективное взаимодействие с арендаторами, основные ошибки собственников
- Методы поиска арендаторов на текущем рынке
- Документальное сопровождение процессов - правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор (полный текст договора аренды офисов долгосрочный и краткосрочный)
- Выстраивание эффективных отношений между всеми сторонами процесса (инвестор, девелопер, продавец, управляющая организация). Схема взаимодействия
- Стадия подписания договора. Выполнение обязательств. Юридическое сопровождение взаимодействия с арендаторами в процессе эксплуатации объекта
- Методика определения размера арендной платы
- Услуги для арендаторов и посетителей офисных помещений: обязательные и дополнительные, текущая практика
- Торговые центры (ТЦ)
- Маркетинговое исследование рынка (основные параметры – спрос, предложение, методы анализа). Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке торговой недвижимости и прогнозы в России
- Классификация ТРЦ (районный, региональный, специализированный и тп), основные спецификации (зона охвата, площади, типы «якорных» арендаторов)
- Параметры «идеального» торгового центра
- Разработка концепции торгового центра, определение формата торгового центра, отстройка от конкурентов (последовательность шагов при принятии решения о формате, площади и параметрах будущего ТЦ, определение возможного состава арендаторов).
- Предпродажная подготовка, предброкеридж, технические спецификации ключевых арендаторов (правила проведения «предброкериджа» - сбор и анализ ответов от арендаторов о возможности вхождения в проект)
- Создание технологической концепции. Специфика архитектурных решений (ТЗ на проектирование на основе технологической концепции, технические спецификации основных «якорных» арендаторов)
- Разработка концепции продвижения объекта. Поиск сбалансированного портфеля арендаторов (базовые мероприятия по продвижению ТЦ, основные ошибки собственников при разработке маркетинговых мероприятий),
- Формирование арендных ставок. Подготовка торгового плана. Определение арендных ставок в торговом центре; процент от оборота арендатора; работа с якорными арендаторами (текущая практика согласования коммерческих условий с «якорями»)
- Выстраивание эффективных отношений с ключевыми арендаторами
- Подготовка торгового плана (анализ арендного дохода при строительстве или реконцепции ТЦ)
- Документальное сопровождение процессов - правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор. Договор с учетом процента от оборота (полные тексты предварительного и основного договоров аренды с учетом процента от оборота арендатора)
- Обязательные и дополнительные (сопутствующие) функции. Шопинг + активный досуг. Квесты, батутные центры, кулинарные школы, музеи, выставки, зоопарки. Торговый центр как социальная площадка (примеры новых успешных ТРЦ)
- Обеспечение максимальной заполненности арендных площадей. Основные правила результативного поиска, отбора и размещения арендаторов (первичное привлечение арендаторов, организация показа объекта и предоставления информации, обязанности менеджеров по аренде)
- ТРЦ – виды, классы, преимущества, тенденции. Примеры успешного российского опыта
- Детальное планирование зон (входы и выходы, парковка, «горячие» и «мертвые» зоны и т.д.). Поиск лучшего сочетания используемых и технических площадей. Технология оживления «мертвых» зон
- Способы мотивации менеджеров по аренде. Потенциал достижения сверхприбыли
- Понятная и удобная для покупателей навигация и качественное информирование
- Постулаты переговорного процесса с арендаторами. Обоснование цены.
БИЗНЕС-МОДЕЛЬ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ
- Основные понятия рынка недвижимости. Комплекс недвижимости как объект управления. Бизнес-процессы УК. Организационная структура
- Анализ рынка коммерческой недвижимости, тенденции их развития в современных условиях
- Понятие БЦ, ТЦ, ТРК, МФК их отличительные особенности
- Комплекс недвижимости как объект управления
- Бизнес-процессы управляющей компании
- Разработка функционально-организационной структуры УК
- Кейс: Вы - директор УК, задача - разработка ОФС
- Выбор формы и уровня управления на объекте (FM vs PM)
- Основные вопросы организации работы служб (департаментов). Распределение полномочий. Решение проблемы «дублирования» функций, делегирования полномочий
- Служба технической эксплуатации - facility management
- Служба клининга
- Служба безопасности и охраны
- Служба строительного контроля
- Административный отдел. Центральный ресепшн
- Коммерческое управление - property management
- Виды договоров по управлению недвижимостью. Приемка объекта в управление. Особенности технического обслуживания БЦ, ТРЦ, МФК
- Договоры, применяемые в управление объектом недвижимости
- Договоры на комплексное управление объектом с собственником
- Договоры аренды
- Договор на техническое обслуживание и содержание объекта с арендатором (собственником)
- Договоры сервисные
- Приемка объекта в эксплуатацию. Современное инженерное оборудование зданий (отопительные системы, вентиляция, водоснабжение, канализация, вертикальный транспорт, энергоэффективность)
- Регламенты техобслуживания, необходимая техническая документация
- Управление потребляемыми коммунальными ресурсами. Диспетчеризация комплекса
- Особенности управления разными форматами недвижимости (БЦ,ТЦ, МФК)
- Кейс: Как сэкономить расходы комплекса на потребление коммунальных услуг - воды, электроэнергии, теплоэнергии
- Служба строительного надзора за проведением ремонтных работ
- Хранение технической документации, ее своевременная актуализация
- Перепланировка помещений: требования, процедура, контроль
- Планирование и бюджетирование деятельности компании. Управляющий директор как эффективный менеджер. Роль управляющего директора во внутренних и внешних взаимодействиях
- Бухгалтерия и финансовый отдел в составе УК или на аутсорсинге
- Задачи планирования и бюджетирования деятельности компании
- Сроки бюджетирования, классификация статей и принципы составления бюджета
- Бюджет расходов, основные ключевые показатели
- Доходная часть бюджета, дополнительные источники получения дохода
- Особенности составления бюджета УК при управлении имуществом одного собственника, показатели эффективности работы компании
- Анализ практической ситуации: Разбор материала на примере конкретного бюджета расходов (P&L)
- Роль управляющего директора. Коммуникативные аспекты представительской функции директора
- Взаимодействие с контролирующими органами
- Взаимодействие с арендаторами
- Взаимодействие с собственниками
- Взаимодействие с партнерами
- Развитие управленческой эффективности руководителя
- Личная организованность и управление рабочим временем. Дневник управляющего
- Кейс: Как принимаются эффективные управленческие решения
- Навигация комплекса - основные понятия и требования. Алгоритм разделения потоков клиентов. Как УК заработать на профессиональном управлении паркингом
- Зачем нужна навигация комплекса. Главное правило навигации. Мировые тренды
- Этапность и сроки выполнения работ
- Разработка концепции и проекта. Индивидуальность
- Навигация внешняя. Ключевые требования
- Навигация внутренняя. Особенности навигации БЦ, ТРЦ, МФК
- Кейс: Разработка навигации на прилегающей территории комплекса
- Разделение потоков посетителей в МФК
- Способы управления потоками клиентов
- Система видеонаблюдения, автоматизация бизнес-процессов
- Паркинг: зонирование территории, организация парковок, графическое обозначение парковочных мест на примерах отечественных и зарубежных ТРЦ
- Групповая дискуссия на тему: Паркинг - доходный бизнес или дополнительная опция для арендаторов, покупателей
УПРАВЛЕНИЕ АРЕНДНЫМИ ОТНОШЕНИЯМИ
- Принципы построения арендной политики. Понятие аренды. Аренда в сравнении с покупкой. Арендные отношения в общей структуре рынка недвижимости. Арендные потоки и коммерческая недвижимость как актив. Основные требования к арендным потокам
- Структура арендных платежей. Формирование конкурентной арендной ставки. Основные факторы, влияющие на базовую арендную плату. Арендная ставка и скидка на отделку помещений. Индексация арендной ставки
- Методика измерения арендуемых площадей. Определение площади помещений согласно стандартам БТИ и БОМА. Особенности и дополнительные преимущества измерения площадей по стандартам БОМА. Понятие фактора потерь, полезной и арендуемой площади. Как правильно отразить арендуемую площадь в договоре аренды
- Эксплуатационные расходы и их структура. Фиксированная ставка и принцип «Открытой книги». Расчетная и фактическая ставка эксплуатационных расходов. Сводный расчет. Фиксированная и переменная часть эксплуатационных расходов
- Коммунальные платежи
- Понятие чистого операционного дохода. Как рассчитать чистый операционный доход при наличии свободных площадей. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости при помощи ЧОД
- Срок действия договора аренды. Краткосрочные, долгосрочные договоры; договоры, заключенные на неопределенный срок: в каком случае лучше заключать тот или иной договор? Досрочное расторжение договора и способы его предотвращения. Способы предотвращения выхода арендатора из договора. Судебная защита. Банкротство арендатора и прекращение договора аренды
- Обеспечительный платеж по договору аренды. Иные способы обеспечения договорных обязательств арендатора: банковская гарантия, договор поручительства. Возврат/зачет обеспечительного платежа в условиях банкротства
- Передача и возврат помещений по договору аренды. Акт Допуска и Акт приема-передачи. Как отразить в договоре аренды «арендные каникулы»? Основные риски при возврате помещений
- Обязанности арендатора и арендодателя по договору. Понятие неисполнения договора и алгоритм работы с претензиями. Понятие встречного исполнения
- Отделочные работы и перепланировки арендатора в помещениях. Требования Арендодателя к проведению отделочных работ. Необходимые документы. Разграничение эксплуатационной ответственности Арендодателя и Арендатора
- Предварительный договор. Предмет и основное содержание
- Как осуществлять платежи за пользование помещениями по Предварительному договору. Схемы зачета платежей по Предварительному договору в счет основного договора аренды
- Риски, штрафы и неустойки по предварительному договору
- Управление арендными отношениями
- Организация и форма контроля арендных поступлений. Взыскание дебиторской задолженности
- Поддержание коммуникации с арендаторами. Программы лояльности. Мониторинг удовлетворенности арендаторов работой управляющей компании и объектами инфраструктуры
- Стратегия взаимодействия с арендаторами в кризис. Оценка степени надежности арендатора. Финансовый анализ сценариев и вариантов взаимодействия. Стратегия переговоров по изменению коммерческих условий. Работа с «групповым протестом» арендаторов
- Снижение арендной ставки в обмен на продление договора: методика расчета арендной ставки
- Стратегия заполнения свободных помещений в кризис
