Управление коммерческой недвижимостью

Разработка концепции и практика реализации объектов коммерческой недвижимости

• Многофункциональные Комплексы (МФК), определение, принципы формирования.
• Понятие и классификация МФК, примеры реализованных проектов.
• Преимущества/недостатки строительства и реализации МФК.
• Создание уникальной идеи МФК, поиск оптимальной комбинации функций, эффект синергии.
• Архитектурный концепт, базовые технические спецификации офисной, торговой и гостиничной функций, особенности сочетания в составе МФК.
• Специфика наполнения МФК (особенности привлечения арендаторов и/или продажи площадей).
• Современные тенденции формирования МФК и примеры успешных объектов.
• Офисные центры (ОЦ).
• Исследование рынка. Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке и тенденции на будущее.
• Создание уникальной идеи. Отстройка от конкурентов. Параметры «идеального» ОЦ.
• Специфика архитектурных решений, определение «коэффициента потери площадей в здании», оптимальные планировочные решения (примеры).
• Систематизация типов офисных центров (технические спецификации) — действующая классификация офисных центров от Гильдии Управляющих и девелоперов.
• Формирование базовой ставки аренды.
• Написание концепции продвижения объекта. Поиск сбалансированного портфеля арендаторов.
• Принципы наполнения офисных площадей, эффективное взаимодействие с арендаторами, основные ошибки собственников.
• Методы поиска арендаторов на текущем рынке.
• Документальное сопровождение процессов — правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор (полный текст договора аренды офисов долгосрочный и краткосрочный).
• Выстраивание эффективных отношений между всеми сторонами процесса (инвестор, девелопер, продавец, управляющая организация). Схема взаимодействия.
• Стадия подписания договора. Выполнение обязательств. Юридическое сопровождение взаимодействия с арендаторами в процессе эксплуатации объекта.
• Методика определения размера арендной платы.
• Услуги для арендаторов и посетителей офисных помещений: обязательные и дополнительные, текущая практика.
• Торговые центры (ТЦ).
• Маркетинговое исследование рынка (основные параметры — спрос, предложение, методы анализа). Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке торговой недвижимости и прогнозы в России.
• Классификация ТРЦ (районный, региональный, специализированный и тп), основные спецификации (зона охвата, площади, типы «якорных» арендаторов).
• Параметры «идеального» торгового центра.
• Разработка концепции торгового центра, определение формата торгового центра, отстройка от конкурентов (последовательность шагов при принятии решения о формате, площади и параметрах будущего ТЦ, определение возможного состава арендаторов).
• Предпродажная подготовка, предброкеридж, технические спецификации ключевых арендаторов (правила проведения «предброкериджа» — сбор и анализ ответов от арендаторов о возможности вхождения в проект).
• Создание технологической концепции. Специфика архитектурных решений (ТЗ на проектирование на основе технологической концепции, технические спецификации основных «якорных» арендаторов).
• Формирование арендных ставок. Подготовка торгового плана. Определение арендных ставок в торговом центре; процент от оборота арендатора; работа с якорными арендаторами (текущая практика согласования коммерческих условий с «якорями»).
• Выстраивание эффективных отношений с ключевыми арендаторами.
• Подготовка торгового плана (анализ арендного дохода при строительстве или реконцепции ТЦ).
• Документальное сопровождение процессов, правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор. Договор с учетом процента от оборота (полные тексты предварительного и основного договоров аренды с учетом процента от оборота арендатора).
• Обязательные и дополнительные (сопутствующие) функции. Шопинг и активный досуг. Квесты, батутные центры, кулинарные школы, музеи, выставки, зоопарки. Торговый центр как социальная площадка (примеры новых успешных ТРЦ).
• Обеспечение максимальной заполненности арендных площадей. Основные правила результативного поиска, отбора и размещения арендаторов (первичное привлечение арендаторов, организация показа объекта и предоставления информации, обязанности менеджеров по аренде).
• ТРЦ — виды, классы, преимущества, тенденции. Примеры успешного российского опыта.
• Постулаты переговорного процесса с арендаторами. Обоснование цены.

Бизнес-модель Управляющей компании коммерческой недвижимости

• Основные понятия рынка недвижимости. Комплекс недвижимости, как объект управления. Бизнес-процессы УК.
• Aнализ рынка коммерческой недвижимости, тенденции его развития в современных условиях.
• Понятие БЦ, ТЦ, ТРК, МФК их отличительные особенности.
• Комплекс недвижимости как объект управления.
• Бизнес-процессы управляющей компании.
• Практическая ситуация по составлению бизнес-процесса.
• Организационная структура Управляющей компании. Выбор модели управления компании в кризис.
• Наиболее распространенные виды ОФС.
• Разработка функционально-организационной структуры УК.
• Кейс: Вы — директор УК, задача — разработка ОФС.
• Основные вопросы организации работы служб (департаментов). Распределение полномочий. Решение проблемы «дублирования» функций, делегирования полномочий.
• Служба технической эксплуатации — facility management.
• Служба клининга.
• Служба безопасности и охраны.
• Служба строительного контроля.
• Административный отдел. Центральный Ресепшн.
• Коммерческое управление — property management.
• Состав, задачи, необходимая документация и регламенты для каждого подразделения УК.
• Как отличаться от конкурентов. Управление объектами со множеством собственников.
• Какие «мелочи» могут стать главным преимуществом.
• Особенности управления комплексами со множеством собственников.
• Кейс: Как сэкономить расходы комплекса на потребление электроэнергии.
• Договоры, необходимые для эффективного управления коммерческими объектами.
• Договоры, применяемые в управлении объектом недвижимости.
• Договоры на комплексное управление объектом с собственником.
• Договор на техническое обслуживание и содержание объекта с арендатором (собственником).
• Договоры но возмещение коммунальных расходов.
• Договоры аренды.
• Планирование и бюджетирование деятельности компании.
• Бухгалтерия и финансовый отдел в составе УК или на аутсорсинге.
• Задачи планирования и бюджетирования деятельности компании.
• Сроки бюджетирования, классификация статей и принципы составления бюджета.
• Бюджет расходов, основные ключевые показатели.
• Доходная часть бюджета, дополнительные источники получения дохода.
• Особенности составления бюджета УК при управлении имуществом одного собственника, показатели эффективности работы компании.
• Анализ практической ситуации: Разбор материала на примере конкретного бюджета расходов (P&L).
• Навигация комплекса как задача Управляющего. Алгоритм разделения потоков клиентов. Зачем нужна навигация комплекса. Главное правило навигации. Мировые тренды.
• Этапность и сроки выполнения работ.
• Разработка концепции и проекта. Индивидуальность.
• Навигация внешняя. Ключевые требования.
• Навигация внутренняя. Особенности навигации БЦ, ТРЦ, МФК.
• Кейс: Разработка навигации на прилегающей территории комплекса.
• Разделение потоков посетителей в МФК. Как УК заработать на профессиональном управлении паркингом.
• Способы управления потоками клиентов.
• Групповая дискуссия на тему: Паркинг — доходный бизнес или дополнительная опция для арендаторов, покупателей.

Арендные отношения

• Принципы построения арендной политики. Понятие аренды. Аренда в сравнении с покупкой. Арендные отношения в общей структуре рынка недвижимости. Арендные потоки и коммерческая недвижимость как актив. Основные требования к арендным потокам.
• Структура арендных платежей. Формирование конкурентной арендной ставки. Основные факторы, влияющие на базовую арендную плату. Арендная ставка и скидка на отделку помещений. Индексация арендной ставки.
• Методика измерения арендуемых площадей. Определение площади помещений согласно стандартам БТИ и БОМА. Особенности и дополнительные преимущества измерения площадей по стандартам БОМА. Понятие фактора потерь, полезной и арендуемой площади. Как правильно отразить арендуемую площадь в договоре аренды.
• Эксплуатационные расходы и их структура. Фиксированная ставка и принцип «Открытой книги». Расчетная и фактическая ставка эксплуатационных расходов. Сводный расчет. Фиксированная и переменная часть эксплуатационных расходов.
• Коммунальные платежи.
• Понятие чистого операционного дохода. Как рассчитать чистый операционный доход при наличии свободных площадей. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости при помощи ЧОД.
• Срок действия договора аренды. Краткосрочные, долгосрочные договоры; договоры, заключенные на неопределенный срок: в каком случае лучше заключать тот или иной договор? Досрочное расторжение договора и способы его предотвращения. Способы предотвращения выхода арендатора из договора. Судебная защита. Банкротство арендатора и прекращение договора аренды.
• Обеспечительный платеж по договору аренды. Иные способы обеспечения договорных обязательств арендатора: банковская гарантия, договор поручительства. Возврат/зачет обеспечительного платежа в условиях банкротства.
• Передача и возврат помещений по договору аренды. Акт допуска и Акт приема-передачи. Как отразить в договоре аренды «арендные каникулы»? Основные риски при возврате помещений.
• Обязанности арендатора и арендодателя по договору. Понятие неисполнения договора и алгоритм работы с претензиями. Понятие встречного исполнения.
• Отделочные работы и перепланировки арендатора в помещениях. Требования Арендодателя к проведению отделочных работ. Необходимые документы. Разграничение эксплуатационной ответственности Арендодателя и Арендатора.
• Предварительный договор. Предмет и основное содержание.
• Как осуществлять платежи за пользование помещениями по предварительному договору. Схемы зачета платежей по предварительному договору в счет основного договора аренды.
• Риски, штрафы и неустойки по предварительному договору.
• Управление арендными отношениями.
• Организация и форма контроля арендных поступлений. Взыскание дебиторской задолженности.
• Поддержание коммуникации с арендаторами. Программы лояльности. Мониторинг удовлетворенности арендаторов работой управляющей компании и объектами инфраструктуры.
• Стратегия взаимодействия с арендаторами в кризис. Оценка степени надежности арендатора. Финансовый анализ сценариев и вариантов взаимодействия. Стратегия переговоров по изменению коммерческих условий. Работа с «групповым протестом» арендаторов.
• Снижение арендной ставки в обмен на продление договора: методика расчета арендной ставки.
• Стратегия заполнения свободных помещений в кризис.