Дистанционный курс «Арендные отношения»

Арендные отношения

• Введение. Основные измерения арендных отношений. Основные этапы арендных отношений.
• Арендные отношения в контексте рынка коммерческой недвижимости.
• Специфика объекта недвижимости.
• Объект недвижимости как актив. Понятие инвестиционно-привлекательного объекта недвижимости.
• Особенности рынка недвижимости. Структура рынка недвижимости: рынок девелопмента, рынок помещений и рынок активов.
• Что такое коммерческая стратегия (бизнес-модель) и от каких факторов она зависит.
• Основные коммерческие условия аренды. Как правильно выстроить приоритеты: связь бизнес-модели и приоритетных условий.
• Договор аренды: основные коммерческие условия.
• Арендная плата. Структура арендной платы. ГК РФ об определении и видах аренднйо платы. Понятие Triple Net: когда и в каких случаях ее желательно выделять? Как определить базовую арендную ставку? Коррекция арендных ставок: основные драйверы рынка. Зависимость арендной ставки от рыночного цикла. Понятие «часы рынка». Как определить рыночную арендную ставку на конкретный объект? Факторы, влияющие на ставку аренды. Индексация арендной ставки; вычеты на ремонт арендатора.
• Методика измерения площадей. «Методика БТИ» (техплан); изменения в измерении согласно Приказу Минэкономразвития РФ № 90 от 01.03.2016г. Понятие стандарта БОМА. Версии стандарта от 1996, 2019 и 2017 года (BOMA office). Стандарт IPRS. Формулировка площади помещений по БОМА в договоре аренды. Преимущества, риски и ограничения подхода.
• Эксплуатационные расходы. Структура эксплуатационных расходов. Способы расчета эксплуатационных расходов. Принцип «открытой книги»: понятие расчетной и фактической ставки эксплуатационных расходов.
• Чистый операционный доход и определение рыночной стоимости коммерческой недвижимости.
• Срок договора и право досрочного расторжения. Виды договоров. Регистрация договора аренды: последние изменения в законодательстве: Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ: что такое «регистрация для третьих лиц». Судебная практика по вопросам регистрации. Ограничения незарегистрированного договора аренды. Условия досрочного расторжения договора аренды по ГК РФ. Расторжение договора в одностороннем порядке. Последние законодательные новации и судебная практика по вопросам расторжения.
• каникулы, Акт допуска в помещения, Акт приема-передачи, Акт возврата помещений. Коммерческий смысл и налоговые риски арендных каникул; способы минимизации рисков. каникулы и Акт приема-передачи. Риски при возвращении помещений.
• Обеспечительный платеж и иные гарантии арендатора. Природа обеспечительного платежа: возврат или зачет. Обеспечительный платеж и НДС. Обеспечительный платеж и банкротство арендодателя. Банковская гарантия и договор поручительства. Основные требования к договору поручительства.
• Нарушения договора. Алгоритм работы с претензиями. Понятие неисправленного нарушения. Понятие встречного исполнения. Субаренда и переуступка прав по договору.
• Предварительный договор. Предмет предварительного договора. Риски сторон и штрафы по Предварительному договору. Отделочные работы и пользование помещениями по предварительному договору. Природа платежей по предварительному договору. Схемы зачета платежей по Предварительному договору в рамках основного договора аренды (для отнесения арендных платежей по ПД на себестоимость и зачета НДС).
• Отделочные работы арендатора. Управление отделочными работами. Акт разграничения эксплуатационной ответственности. Регламент проведения отделочных работ.
• Управление арендными отношениями.
• Уровни управления объектом недвижимости: технический – коммерческий – инвестиционный. «Управленческая команда» и ее функционал.
• Основные методы снижения дебиторской задолженности. Как предусмотреть в договоре аренды отключение энергии за неуплату?
• Основные формы коммуникации с арендаторами. Мониторинг удовлетворенности арендаторов.
• Управление арендными отношениями в кризис: переговоры с арендаторами в кризис. Как разработать эффективную стратегию переговоров. Как определить размер скидки для того или иного арендатора? Как рассчитать скидку по арендной плате в обмен на продление договора. Стратегия заполнения помещений в кризис.