Управление коммерческой недвижимостью

МАРКЕТИНГОВАЯ КОНЦЕПЦИЯ И ПРАКТИКА РЕАЛИЗАЦИИ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 

• Многофункциональные Комплексы (МФК), определение, принципы формирования
• Понятие и классификация МФК, примеры реализованных проектов
• Преимущества/недостатки строительства и реализации МФК
• Создание уникальной идеи МФК, поиск оптимальной комбинации функций, эффект синергии
• Архитектурный концепт, базовые технические спецификации офисной, торговой и гостиничной функций, особенности сочетания в составе МФК
• Специфика наполнения МФК (особенности привлечения арендаторов и/или продажи площадей)
• Современные тенденции формирования МФК и примеры успешных объектов
• Офисные центры (ОЦ)
• Исследование рынка. Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке и тенденции на будущее
• Создание уникальной идеи. Отстройка от конкурентов. Параметры «Идеального» ОЦ
• Специфика архитектурных решений, определение «коэффициента потери площадей в здании», оптимальные планировочные решения (примеры)
• Систематизация типов офисных центров (технические спецификации) – действующая классификация офисных центров от Гильдии Управляющих и девелоперов
• Формирование базовой ставки аренды
• Написание концепции продвижения объекта. Поиск сбалансированного портфеля арендаторов
• Принципы наполнения офисных площадей, эффективное взаимодействие с арендаторами, основные ошибки собственников
• Методы поиска арендаторов на текущем рынке
• Документальное сопровождение процессов - правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор (полный текст договора аренды офисов долгосрочный и краткосрочный)
• Выстраивание эффективных отношений между всеми сторонами процесса (инвестор, девелопер, продавец, управляющая организация). Схема взаимодействия
• Стадия подписания договора. Выполнение обязательств. Юридическое сопровождение взаимодействия с арендаторами в процессе эксплуатации объекта
• Методика определения размера арендной платы
• Услуги для арендаторов и посетителей офисных помещений: обязательные и дополнительные, текущая практика
• Торговые центры (ТЦ)
• Маркетинговое исследование рынка (основные параметры – спрос, предложение, методы анализа). Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке торговой недвижимости и прогнозы в России
• Классификация ТРЦ (районный, региональный, специализированный и тп), основные спецификации (зона охвата, площади, типы «якорных» арендаторов)
• Параметры «идеального» торгового центра
• Разработка концепции торгового центра, определение формата торгового центра, отстройка от конкурентов (последовательность шагов при принятии решения о формате, площади и параметрах будущего ТЦ, определение возможного состава арендаторов)
• Предпродажная подготовка, предброкеридж, технические спецификации ключевых арендаторов (правила проведения «предброкериджа» - сбор и анализ ответов от арендаторов о возможности вхождения в проект)
• Создание технологической концепции. Специфика архитектурных решений (ТЗ на проектирование на основе технологической концепции, технические спецификации основных «якорных» арендаторов)
• Разработка концепции продвижения объекта. Поиск сбалансированного портфеля арендаторов (базовые мероприятия по продвижению ТЦ, основные ошибки собственников при разработке маркетинговых мероприятий)
• Формирование арендных ставок. Подготовка торгового плана. Определение арендных ставок в торговом центре; процент от оборота арендатора; работа с якорными арендаторами (текущая практика согласования коммерческих условий с «якорями»)
• Выстраивание эффективных отношений с ключевыми арендаторами
• Подготовка торгового плана (анализ арендного дохода при строительстве или реконцепции ТЦ)
• Документальное сопровождение процессов - правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор. Договор с учетом процента от оборота (полные тексты предварительного и основного договоров аренды с учетом процента от оборота арендатора)
• Обязательные и дополнительные (сопутствующие) функции.  Шопинг + активный досуг. Квесты, батутные центры, кулинарные школы, музеи, выставки, зоопарки. Торговый центр как социальная площадка (примеры новых успешных ТРЦ)
• Обеспечение максимальной заполненности арендных площадей. Основные правила результативного поиска, отбора и размещения арендаторов (первичное привлечение арендаторов, организация показа объекта и предоставления информации, обязанности менеджеров по аренде)
• ТРЦ – виды, классы, преимущества, тенденции. Примеры успешного российского опыта
• Детальное планирование зон (входы и выходы, парковка, «горячие» и «мертвые» зоны и т.д.). Поиск лучшего сочетания используемых и технических площадей. Технология оживления «мертвых» зон
• Способы мотивации менеджеров по аренде. Потенциал достижения сверхприбыли
• Понятная и удобная для покупателей навигация и качественное информирование
• Постулаты переговорного процесса с арендаторами. Обоснование цены 

БИЗНЕС-МОДЕЛЬ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ 

• Состояние рынка недвижимости
• Виды коммерческой недвижимости, их отличительные особенности
• Комплекс недвижимости как Объект управления
• Разработка организационно-функциональной структуры УК
• Основные подразделения УК. Cостав, задачи, регламенты
• Ключевые Подразделения по эксплуатации и содержанию объектов
• Неосновные Подразделения
• Коммерческое управление – property management
• Современное инженерное оборудование зданий
• Виды договоров по управлению недвижимым имуществом

АРЕНДНЫЕ ОТНОШЕНИЯ

• Специфика рынка коммерческой недвижимости
• Структура арендной платы. Формирование базовой ставки аренды.
• Эксплуатационные расходы. Принцип "открытой книги".
• Методики измерения арендованных помещений. Стандарты БТИ и БОМА.
• Срок действия договора аренды. Акт приема-передачи по договору.
• Акт возврата. Обеспечительный платеж.
• Предварительный договор. Платежи по предварительному договору.
• Чистый операционный доход. Дополнительные источники дохода от арендованной недвижимости.
• Управление арендными отношениями