Видеокурс "Mini MBA: Управление недвижимостью"

Бизнес-модель Управляющей компании в коммерческой недвижимости

• Состояние рынка недвижимости.
• Введение.
• Aнализ рынка коммерческой недвижимости.
• Виды коммерческой недвижимости, их отличительные особенности: торговая недвижимость, офисная недвижимость, складская недвижимость.
• Многофункциональные комплексы.
• Комплекс недвижимости как Объект управления.
• Бизнес-процессы Управляющей компании.
• Основные виды деятельности УК.
• Детализация бизнес-процессов — для самостоятельного изучения.
• Разработка организационно-функциональной структуры УК.
• Выбор модели управления УК.
• Виды организационных структур, плюсы и минусы.
• Взаимодействие работы служб.
• Решение проблемы «дублирования» функций.
• Делегирование полномочий.
• Кейс: разработка Организационно-функциональной структуры УК для заданного объекта.
• Основные подразделения УК. Cостав, задачи, регламенты.
• Ключевые Подразделения по эксплуатации и содержанию объектов.
• Служба технической эксплуатации-facility management.
• Служба клининга.
• Неосновные Подразделения.
• Административный отдел. Центральный Ресепшн.
• Служба строительного контроля.
• Служба безопасности и охраны.
• Поток посетителей, механизмы управления ими — для самостоятельного изучения.
• Кейс: разделение потоков посетителей в конкретном МФК и алгоритм управления этими потоками.
• Коммерческое управление — property management, планы продаж, стратегия продаж.
• Кейс: разбор ситуации взаимоотношений арендодателя и арендатора — должника в период кризиса.
• Современное инженерное оборудование зданий.
• Какие «мелочи» могут стать главным преимуществом.
• Управление потребляемыми коммунальными ресурсами. Диспетчеризация комплекса.
• Особенности управления Многофункциональными комплексами.
• Виды договоров по управлению недвижимым имуществом: договора на комплексное управление объектом с собственником, договор на техническое обслуживание и содержание объекта с арендатором (собственником), договор на возмещение коммунальных услуг, договор аренды.
• Кейс: выбрать вид договора на управление заданным объектом.

Разработка концепции и практика реализации объектов коммерческой недвижимости

• Многофункциональные Комплексы (МФК), определение, принципы формирования.
• Понятие и классификация МФК, примеры реализованных проектов.
• Преимущества/недостатки строительства и реализации МФК.
• Создание уникальной идеи МФК, поиск оптимальной комбинации функций, эффект синергии.
• Архитектурный концепт, базовые технические спецификации офисной, торговой и гостиничной функций, особенности сочетания в составе МФК.
• Специфика наполнения МФК (особенности привлечения арендаторов и/или продажи площадей).
• Современные тенденции формирования МФК и примеры успешных объектов.
• Офисные центры (ОЦ).
• Исследование рынка. Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке и тенденции на будущее.
• Создание уникальной идеи. Отстройка от конкурентов. Параметры «идеального» ОЦ.
• Специфика архитектурных решений, определение «коэффициента потери площадей в здании», оптимальные планировочные решения (примеры).
• Систематизация типов офисных центров (технические спецификации) — действующая классификация офисных центров от Гильдии Управляющих и девелоперов.
• Формирование базовой ставки аренды.
• Написание концепции продвижения объекта. Поиск сбалансированного портфеля арендаторов.
• Принципы наполнения офисных площадей, эффективное взаимодействие с арендаторами, основные ошибки собственников.
• Методы поиска арендаторов на текущем рынке.
• Документальное сопровождение процессов — правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор (полный текст договора аренды офисов долгосрочный и краткосрочный).
• Выстраивание эффективных отношений между всеми сторонами процесса (инвестор, девелопер, продавец, управляющая организация). Схема взаимодействия.
• Стадия подписания договора. Выполнение обязательств. Юридическое сопровождение взаимодействия с арендаторами в процессе эксплуатации объекта.
• Методика определения размера арендной платы.
• Услуги для арендаторов и посетителей офисных помещений: обязательные и дополнительные, текущая практика.
• Торговые центры (ТЦ).
• Маркетинговое исследование рынка (основные параметры — спрос, предложение, методы анализа). Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке торговой недвижимости и прогнозы в России.
• Классификация ТРЦ (районный, региональный, специализированный и тп), основные спецификации (зона охвата, площади, типы «якорных» арендаторов).
• Параметры «идеального» торгового центра.
• Разработка концепции торгового центра, определение формата торгового центра, отстройка от конкурентов (последовательность шагов при принятии решения о формате, площади и параметрах будущего ТЦ, определение возможного состава арендаторов).
• Предпродажная подготовка, предброкеридж, технические спецификации ключевых арендаторов (правила проведения «предброкериджа» — сбор и анализ ответов от арендаторов о возможности вхождения в проект).
• Создание технологической концепции. Специфика архитектурных решений (ТЗ на проектирование на основе технологической концепции, технические спецификации основных «якорных» арендаторов).
• Формирование арендных ставок. Подготовка торгового плана. Определение арендных ставок в торговом центре; процент от оборота арендатора; работа с якорными арендаторами (текущая практика согласования коммерческих условий с «якорями»).
• Выстраивание эффективных отношений с ключевыми арендаторами.
• Подготовка торгового плана (анализ арендного дохода при строительстве или реконцепции ТЦ).
• Документальное сопровождение процессов, правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор. Договор с учетом процента от оборота (полные тексты предварительного и основного договоров аренды с учетом процента от оборота арендатора).
• Обязательные и дополнительные (сопутствующие) функции. Шопинг и активный досуг. Квесты, батутные центры, кулинарные школы, музеи, выставки, зоопарки. Торговый центр как социальная площадка (примеры новых успешных ТРЦ).
• Обеспечение максимальной заполненности арендных площадей. Основные правила результативного поиска, отбора и размещения арендаторов (первичное привлечение арендаторов, организация показа объекта и предоставления информации, обязанности менеджеров по аренде).
• ТРЦ — виды, классы, преимущества, тенденции. Примеры успешного российского опыта.
• Постулаты переговорного процесса с арендаторами. Обоснование цены.

Маркетинг и продвижение коммерческой недвижимости

• Что такое маркетинг в коммерческой недвижимости: основные особенности.
• «Что продаем»: маркетинговая концепция, имидж и позиционирование объекта недвижимости.
• «Где продаем»: учет текущей стадии рыночного цикла, субрынок и конкурентное окружение.
• «Кому продаем»: специфика целевой аудитории в офисном и торговом сегментах.
• «Как продаем»: маркетинг и продвижение объекта недвижимости.
• «Как продаем»: продвижение через агентства недвижимости.
• «Как продаем»: организация продаж.
• «По какой цене»: переговоры по коммерческим условиям.

Арендные отношения

• Введение. Основные измерения арендных отношений. Основные этапы арендных отношений.
• Арендные отношения в контексте рынка коммерческой недвижимости.
• Специфика объекта недвижимости.
• Объект недвижимости как актив. Понятие инвестиционно-привлекательного объекта недвижимости.
• Особенности рынка недвижимости. Структура рынка недвижимости: рынок девелопмента, рынок помещений и рынок активов.
• Что такое коммерческая стратегия (бизнес-модель) и от каких факторов она зависит.
• Основные коммерческие условия аренды. Как правильно выстроить приоритеты: связь бизнес-модели и приоритетных условий.
• Договор аренды: основные коммерческие условия.
• Арендная плата. Структура арендной платы. ГК РФ об определении и видах арендной платы. Понятие Triple Net: когда и в каких случаях ее желательно выделять? Как определить базовую арендную ставку? Коррекция арендных ставок: основные драйверы рынка. Зависимость арендной ставки от рыночного цикла. Понятие «часы рынка». Как определить рыночную арендную ставку на конкретный объект? Факторы, влияющие на ставку аренды. Индексация арендной ставки, вычеты на ремонт арендатора.
• Методика измерения площадей. «Методика БТИ» (техплан); изменения в измерении согласно Приказу Минэкономразвития РФ № 90 от 01.03.2016г. Понятие стандарта БОМА. Версии стандарта от 1996, 2017, 2019 и 2020 года (BOMA office). Стандарт IPRS. Формулировка площади помещений по БОМА в договоре аренды. Преимущества, риски и ограничения подхода.
• Эксплуатационные расходы. Структура эксплуатационных расходов. Способы расчета эксплуатационных расходов. Принцип «открытой книги»: понятие расчетной и фактической ставки эксплуатационных расходов.
• Чистый операционный доход и определение рыночной стоимости коммерческой недвижимости.
• Срок договора и право досрочного расторжения. Виды договоров. Регистрация договора аренды: последние изменения в законодательстве: Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ, что такое «регистрация для третьих лиц». Судебная практика по вопросам регистрации. Ограничения незарегистрированного договора аренды. Условия досрочного расторжения договора аренды по ГК РФ. Расторжение договора в одностороннем порядке. Последние законодательные новации и судебная практика по вопросам расторжения.
• Арендные каникулы. Акт допуска в помещения. Акт приема-передачи. Акт возврата помещений. Коммерческий смысл и налоговые риски арендных каникул, способы минимизации рисков. Арендные каникулы и Акт приема-передачи. Риски при возвращении помещений.
• Обеспечительный платеж и иные гарантии арендатора. Природа обеспечительного платежа: возврат или зачет. Обеспечительный платеж и НДС. Обеспечительный платеж и банкротство арендодателя. Банковская гарантия и договор поручительства. Основные требования к договору поручительства.
• Нарушения договора. Алгоритм работы с претензиями. Понятие неисправленного нарушения. Понятие встречного исполнения. Субаренда и переуступка прав по договору.
• Предварительный договор. Предмет предварительного договора. Риски сторон и штрафы по предварительному договору. Отделочные работы и пользование помещениями по предварительному договору. Природа платежей по предварительному договору. Схемы зачета платежей по предварительному договору в рамках основного договора аренды (для отнесения арендных платежей по ПД на себестоимость и зачета НДС).
• Отделочные работы арендатора. Управление отделочными работами. Акт разграничения эксплуатационной ответственности. Регламент проведения отделочных работ.
• Управление арендными отношениями.
• Уровни управления объектом недвижимости: технический — коммерческий — инвестиционный. «Управленческая команда» и ее функционал.
• Основные методы снижения дебиторской задолженности. Как предусмотреть в договоре аренды отключение энергии за неуплату?
• Основные формы коммуникации с арендаторами. Мониторинг удовлетворенности арендаторов.
• Управление арендными отношениями в кризис: переговоры с арендаторами в кризис. Как разработать эффективную стратегию переговоров. Как определить размер скидки для того или иного арендатора? Как рассчитать скидку по арендной плате в обмен на продление договора. Стратегия заполнения помещений в кризис.

От эксперта к руководителю. Колесо компетенций управленца

• Уровни развития управленческого мышления.
• Колесо менеджера.
• Планирование. Организация. Мотивация. Координация. Контроль.
• Самоменеджмент. Коммуникация.
• Лидерство. Интеллект. Мотивация к деятельности.

Самомотивация и позитивный настрой. Мобилизация ресурсов

• Самомотивация.
• Цели, мечты, образ жизни.
• Фокусировка и мобилизация ресурсов.
• Осуществляем задуманное без прокрастинации.
• Моя ситуация.

Тайм-менеджмент – искусство управления временем

• Индивидуальный ресурс времени.
• Откуда берется ощущение непрекращающегося «цейтнота», беспомощность и паника перед лицом нехватки времени.
• «Конвейерный» метод обработки большого количества разнородных элементов входящей «рутины», при котором ничего не забывается и не теряется.
• Стрессоустойчивые методы упорядочивания рабочих и личных дел.
• Куда на самом деле «тратится» время.
• Планирование времени: установление необходимой самодисциплины.
• Постановка целей по методу SMART – что пожелаете, то и получите.
• Учитесь расставлять приоритеты.
• Как увязывать ежедневный поток дел со средне- и долгосрочными профессиональными и личными целями.
• Классификация задач по срочности, важности и энергоемкости с учетом личных особенностей.
• Эффективное делегирование и выстраивание корпоративных коммуникаций.
• Как фиксировать попадание в «ментальные ловушки» и стараться их избегать.
• От стратегии к тактике. Алгоритм достижения целей. Способы решения слоновой задачи.
• Личные качества, влияющие на результат. Определение зоны личностного развития.

Системное проектирование бизнеса

• Что такое бизнес-система? Морфологический, процессный, структурный и функциональный подход. Энергия бизнес-системы — это совокупная компетентность ее участников.
• Рождение бизнес-системы: формулирование бизнес-идеи и объединение участников.
• Детство бизнес-системы: принятие ролей, рост компетенций, появление лидера, ответственного за все.
• Кризис подросткового возраста: достижение необходимого уровня компетенций, требования делегирования ответственности, специализация по командам. Основная опасность — появление элитарной иерархии.
• Юность и расцвет бизнес-системы: рост индивидуальных компетенций; экстенсивный рост компании, появление группировок, размывание целей бизнеса.
• Кризис перегрева: надлом системы, избыточность компетенций, угроза конфликтного распада компании.
• Инерционная фаза зрелости: прекращение роста, переход к интенсивному использованию достигнутого, рождение дочерних бизнесов, постепенная деградация компетенций.
• Кризис старости бизнес-системы: снижение компетенций ниже необходимого уровня, неуместность в новых условиях старых компетенций.
• Мемориальная фаза: стабилизация системы на минимальном уровне за счет поедания прежних ресурсов.
• Смерть — и снова начало. Существование организации на последовательных волнах бизнес-систем. Формирование зоны стабильности компании на основе стратегического портфеля.

Интенсивное развитие компании: инновационные проекты и стартапы

• Сферы инновационного развития. Инновационная стратегия, новые продукты и сервисы, прорывные бизнес-модели, технологическое новаторство.
• Фабрика инноваций. Создание интенсивного процесса генерирования и реализации новых идей. Как перейти от разовых задумок к полноценной системе.
• Управление портфелем инновационных проектов. Как не скатиться в бюрократию, но обеспечить надежность и прозрачность инновационных проектов.
• Стартап. Как запустить настоящий стартап в действующей компании, ведь это не просто проект или создание бизнеса.
• Риски. Стремление к риску, как основа настоящих прорывов. Риски несут угрозу потерь, но открывают серьезные возможности роста и развития.

Процессы под контролем

• Концепция управления бизнес-процессами. Зрелость процессов и процессного управления.
• Процессный и функциональный подходы.
• Стратегическое управление процессами.
• Понятие Процесс. Процесс и его окружение.
• Классификация процессов.
• Технология управления процессами.
• Описание и оптимизация процессов. Нотации и инструментальные средства моделирования.
• Технология описания БП.
• Моделирование процессов «сверху-вниз».
• Моделирование других предметных областей.
• Реинжиниринг и совершенствование процессов.
• Регламентация и контроллинг процессов.
• Регламентация процессов.
• Контроллинг и KPI бизнес-процессов.
• Связь процессов и системы мотивации персонала.
• Непрерывное совершенствования процессов.
• Организация процессного управления. Система управления процессами.
• Процессный офис.
• Соглашения о моделировании.
• Комплекс работ по совершенствованию процессов.

10 аспектов качественного сервиса

• Клиентоориентированность. Типы сервисных стратегий.
• Этапы развития отношений с клиентом.
• Разработка сервисных стандартов.
• 10 аспектов сервиса – обзор аспектов. Надежность. Забота и внимание. Время. Чистота и гигиена. Безопасность. Возможность выбора. Декорации. Атмосфера. Постоянство. Доступность информации.
• Сервисное поведение сотрудников.

Повышение операционной эффективности компании в условиях нестабильного рынка

• Построение сбалансированной системы целей для компаний слушателей с использованием технологии BSC.
• Рассмотрение основных направлений оптимизации бизнес-процессов.
• Организация системы управления рисками.
• Методы увеличения дохода в условиях кризисных ожиданий.
• Анализ возможных инициатив направленных на увеличение выручки для компаний слушателей.
• Методы снижения себестоимости и сокращения потерь.
• Разработка плана сокращения затрат (потерь) для своих компаний, схемы мотивации персонала на сокращение затрат
• Управление изменениями.
• Разработка для компаний слушателей направлений улучшений, инициатив и дерева целей, которые необходимо достигнуть в результате внедрения проектов бережливого производства.
• Мотивация персонала.
• Построение системы KPI для различных подразделений производственно-сбытовой компании или торгового дома. Рассмотрение различных способов разработки и оценки KPI.

Практика разработки программы адаптации персонала

• Адаптация сотрудников и испытательный срок.
• Направления, формы и периоды процесса адаптации.
• Роль наставничества в адаптации сотрудников.
• Структура и этапы адаптации.
• Методы и инструменты процесса адаптации. Разработка программы.

Управление эффективностью сотрудников. Материальная и нематериальная мотивация. KPI

• Понятие системы мотивации и ее роль в управлении персоналом.
• Составляющие и принципы системы мотивации персонала.
• Причины и факторы демотивации сотрудников.
• Диагностика системы мотивации, мониторинг удовлетворенности персонала.
• Постоянная часть вознаграждения.
• Тарифная и бестарифная системы оплаты труда. Принципы построения и условия применения.
• Методы разработки факторов оценки.
• Оптимальная цена должности.
• Оптимальное соотношение постоянной и переменной частей.
• Определение роста зарплат внутри диапазона. Система доплат, надбавок и льгот. Принципы построения и условия применения.
• Пересмотр зарплат.
• Переменная часть вознаграждения.
• Основные элементы системы премирования. Традиционные и нетрадиционные виды премирования. Порядок и условия премирования, требования к показателям премирования.
• Структура премиальных выплат в разрезе должностей.
• Показатели, используемые для оценки эффективности и мотивации персонала.
• Нематериальная мотивация.
• Факторы нематериальной мотивации персонала.
• Мотивационный профиль и психотип сотрудника. Инструменты определения.
• Корпоративная культура.
• Формирование управленческий команд и эффективное управление ими.
• Кадровый резерв. Обучение и наставничество.
• Оценка эффективности нематериальной мотивации.
• Разработка и управление переменной частью оплаты труда на основе системы KPI: цели и задачи системы KPI.
• Определение результативности сотрудника. Формирование индивидуальной карты KPI сотрудника.
• Учет индивидуальных и коллективных результатов.
• Неоправданные ожидания. Система управления по целям (Management by objectives) и система сбалансированных показателей (Balanced Scorecard).

Критерии оценки персонала: разработка модели компетенций

• Оценка персонала: терминология. Цели оценки. Виды оценки.
• Оценка по компетенциям в HR.
• Методики разработки моделей компетенций.
• Технология проведения оценки по компетенциямпри подборе, обучении, развитии.

Финансы для нефинансистов

• Показатели, отражающие рост рыночной стоимости бизнеса, их назначение и взаимосвязь.
• Финансовая отчетность компании.
• Сходство и различиеразличных видов отчётности.
• Баланс-документ, содержащий информацию об активах компании и источниках их финансирования.
• Отчёт о финансовых результатах – источникинформации о доходах и расходах компании.
• Отчёт о движении денежных средств -анализ источников притока и направлений расходования денежных средств.
• Анализ структуры и динамики денежных потоков компании.
• Показатель рентабельности активов (ROA) и факторы, влияющие на его рост.
• Управление финансовым циклом компании.
• Показатель рентабельности собственного (акционерного) капитала компании (ROE) и факторы, влияющие на его рост.
• Управление затратами – принципы и содержание.
• Классификация затрат.
• Калькуляция себестоимости продукции/услуг.
• Управление затратами и принятие управленческих решений.

Практические аспекты создания системы управленческого учёта

• Задачи управленческого учета.
• Базовые компоненты системы управленческого учета и анализа.
• Сопряжение бухгалтерского и управленческого учётов. Документирование. Этапы развития системы управленческого учёта.
• Создание системы отчетности - основные требования к управленческой отчетности.
• Создание внутренних нормативных документов, регулирующих управленческий учет.

Эффективная система бюджетирования

• Сущность системы бюджетирования, как метод управления организацией.
• Принципы построения и практические методики формирования финансовой структуры организации.
• Этапы построения и автоматизации системы бюджетирования.
• Построение системы мотивации для достижения стратегических целей организации, понятие KPI.

Различные подходы к управлению проектами

• Подходы к управлению проектами. Жизненные циклы проектов.
• Методологии управления проектами: гибкие и жесткие.
• Популярность различных методологий в мире.
• Обзор методологии PMBOK. История PMBOK.
• Группы процессов и области знаний. Расширения к PMBOK. Сертификация по PMBOK.
• Обзор PRINCE 2. История Prince 2: 7 принципов, 7 тем, 7 процессов.
• Сравнение Prince 2 и PMBOK
• Сертификация по Prince 2
• Обзор SCRUM. История Scrum: 3 роли, 4 процесса, 3 документа.
• Практикум — Определение capacity спринта. Расчет фокус-фактора команды.
• Сравнение Scrum и PMBOK.
• Сертификация по Scrum.
• Выводы: Какую методологию выбрать?
• Можно ли использовать несколько методологий на одном проекте?

Анализ инвестиционных проектов. Управление рисками

• Этапы проектов. 5 составляющих успешного проекта. Принципы эффективных инвестиций.
• Методы оценки инвестиционных проектов. Статические и динамические методы. Дисконтирование. DPB-, NPV-, IRR-методы. Практика применения методов оценки инвестиционных проектов на практике.
• Анализ чувствительности инвестиционных проектов. Метод сценариев. Метод Монте-Карло. Метод дерева решений.
• Риск-менеджмент. 5 стадий принятия негативных экономических событий. Причинно-следственная модель риска. Способы выявления рисков. Оценка рисков. Матрицы рисков. Градация рисков.
• Способы работы с рисками.

Бизнес-планирование и привлечение инвестиций

• Бизнес-план – ключевой документ инвестиционного цикла.
• Разделы бизнес-плана, обязательные и опциональные элементы.
• Показатели эффективности инвестиционного проекта. Принятие инвестиционных решений.
• Использование программного обеспечения для разработки бизнес-плана.
• Анализ финансовых рисков, разработка мер реагирования.
• Оценка качества бизнес-плана, типичные ошибки.
• Презентация документа инвесторами и руководству.
• Виды и источники финансирования проектов: от кредита до размещения акций.
• Ключевые документы обоснования эффективности инвестиций.
• Разработка инвестиционного меморандума, отличия от бизнес-плана.
• Состав и правила эффективной презентации. Организация роуд-шоу.
• Взаимодействие с внешними консультантами и партнерами по привлечению финансирования.