Техническая эксплуатация объектов недвижимости: профилактика и «лечение»

Техническая эксплуатация зданий направлена на сохранение их функционального состояния, увеличения срока службы, а также на обеспечение комфорта и безопасности людей. Ввод в эксплуатацию объекта недвижимости состоялся? Самое время приступить к реализации программы технического обслуживания.

Содержание:

— Что входит в понятие технической эксплуатации объектов недвижимости

— Правила и этапы проведения технической эксплуатации

— Кто несет ответственность за техническое обслуживание зданий

Что входит в понятие технической эксплуатации объектов недвижимости

Техническая эксплуатация объектов недвижимости — это комплекс мероприятий, направленных на поддержание работоспособности всех систем здания, а также прилегающей территории. Проверке и профилактике подвергаются:

• Электроснабжение.

• Канализация и система водоотведения.

• Отопление, водопровод.

• Вентиляционные системы.

• Противопожарные системы, включая датчики задымления и оповещения.

• Электрические и механические части объекта: шлагбаумы, ворота, двери, эскалаторы и т. д.

• Лифт.

Прилегающая территория должна быть благоустроена, кроме того, в здании регулярно должен проводиться клининг. Дополнительные мероприятия зависят от типа и специализации здания. Например, для склада мебели может потребоваться их регулярная обработка для защиты от появления насекомых. Сезонные работы по благоустройству прилегающей территории также входят в комплекс мероприятий по технической эксплуатации.

Эксплуатация жилых объектов недвижимости от нежилых практически не отличается. Мероприятия осуществляются управляющей компанией или же сторонними организациями, если речь идет о ТСЖ. При этом жильцы дома также обязаны соблюдать некоторые правила:

• Не складировать личные вещи на лестничных площадках и придомовых территориях.

• Самовольно не возводить на прилегающей территории постройки, прикреплять к фасаду вывески и баннеры.

• Не проводить перепланировку квартиры без разрешения соответствующих органов.

• Не мусорить и не портить общедомовое имущество.

Если за домом следит управляющая компания, то все жалобы жильцов обязаны рассматриваться в надлежащие сроки, а неполадки — устраняться. УК проводит и весь спектр санитарных работ: уборку подъезда, придомовой территории, обработку мусоропроводов и подвалов.

Правила и этапы проведения технической эксплуатации

Техническое обслуживание здания проводится по определенному графику и включает в себя: настройку оборудования, осмотр отдельных систем специалистами, плановые ремонты и замены деталей, аварийные работы при возникновении форс-мажорных ситуаций, капитальный и текущий ремонт, а также сезонные работы по благоустройству территории.

В процессе проверок специалисты заполняют эксплуатационный журнал, а после окончания мероприятий — готовят отчет, где указывается тип и объем выполненных работ. Документация необходима для обеспечения контроля, финансовых расчетов и передачи данных вышестоящим органам. Кстати, даже такие процессы можно автоматизировать, организовав управление ИТ-службой. Как это сделать и создать эффективную систему эксплуатации, рассказываем на курсе «Техническая эксплуатация объектов недвижимости». Обучение дистанционное и подойдет специалистам разного уровня.

Кто несет ответственность за техническое обслуживание зданий

Собственный штат сотрудников — один из возможных вариантов. Электрики, сантехники, уборщики, лифтеры и диспетчеры, а также ряд других специалистов, которые нужны для реализации программы обслуживания. При этом нередко руководителям и владельцам зданий приходится обращаться за помощью в сторонние компании: например, обслуживание системы кондиционирования проводится два раза в год, поэтому держать в штате специалиста нерентабельно.

Приведем пример: небольшой отель на 104 номера имеет свой штат работников. При возникновении проблем с системой вентиляции сотрудники совершили порядок действий согласно инструкции, чтобы не допустить аварии. Однако их знаний не хватило, чтобы решить проблему полностью. Потребовалось обращение в узкоспециализированную компанию, занимающуюся системами вентиляции. Затем последовало заключение договора на регулярное техническое обслуживание. Сотрудничество стало дополнительной финансовой нагрузкой для отеля, однако эти затраты гораздо меньше потенциальных убытков.

Другой вариант — сразу доверить обслуживание здания подрядным организациям. Такое сотрудничество можно подразделить на три категории:

1. Обращение только в случае аварий. Действует по принципу страховки, но не всегда рентабельно с точки зрения управления и финансов. Как правило, ремонт или приобретение нового оборудования стоит гораздо дороже, чем своевременное и регулярное обслуживание и замена запчастей.

2. Сотрудничество для проведения плановых работ. В этом случае проверку осуществляют штатные сотрудники здания при участии сторонних экспертов.

3. Все проверки и работы полностью доверяются специализированной компании. В этом случае работники фирмы действуют по согласованному регламенту: проводят программы по технической эксплуатации, следят за исправностью оборудования, при необходимости осуществляют ремонт и замену. Специалисты подрядных организаций предоставляют заказчику подробный план, который может быть скорректирован.