Рискованно, но привлекательно: как устроено управление инвестиционным строительством

В 2022 году было введено в эксплуатацию 101,5 млн квадратных метров жилой недвижимости — это превысило ожидаемые показатели, предусмотренные стратегией развития, почти на 10%. Какие принципы управления помогли достичь таких результатов и как устроено управление инвестиционным строительством — разберем в статье.

— Что входит в управление инвестиционным строительством

— Общие принципы управления инвестиционными проектами в строительстве

— Как повлиял 2022 год на управление инвестиционным строительством

Что входит в управление инвестиционным строительством

Инвестиционные проекты в строительстве, как и все долгосрочные инвестиции, подвержены риску изменения ценности денег. В процессе реализации проекта возможно изменение цен на сырье, материалы, рабочую силу, энергию, готовую продукцию. Эффективное управление инвестиционными проектами в строительстве позволяет своевременно понять, все ли показатели соответствуют заявленным нормам, на что стоит обратить внимание, какие действия предпринять. Неотъемлемая часть такого управления на всех этапах реализации проекта — от расчета себестоимости потенциального объекта и затрат ресурсов до оптимизации управления инвестиционным строительством — это цифровые решения для девелоперов.

Управление инвестиционным строительством включает в себя такие важные направления, как управление рисками (с целью их минимизации) и управление доходностью (с целью ее максимизировать).

1. Управление доходностью. Доходность — самая важная характеристика актива. На ее основе инвестор принимает решение о целесообразности вложения капитала в тот или иной проект, сравнивая их между собой по этому показателю. Доходность инвестиций в недвижимость напрямую зависит от эффективности управленческих решений, которые основаны не только на масштабном маркетинговом анализе, расчете эффективности инвестиций, детальном технико-экономическом обосновании, но и на долгосрочных прогнозах изменений внешнего рынка. Постоянный мониторинг среды дает возможность девелоперу корректировать стратегию управления, сохраняя или изменяя объем инвестиций согласно инвестиционной привлекательности строительного проекта.

2. Управление рисками. В задачи руководителя инвестиционным строительством входит расчет всех возможных рисков до старта проекта, еще на этапе его планирования. Важно заложить в бюджет расходы на устранение и предотвращение рисков. Для достижения целей проекта необходимо постоянно анализировать, оценивать, систематизировать проектные риски. Именно так можно взять под контроль сложность и подвижность внешней среды, влияющие на осуществление строительства.

Общие принципы управления инвестиционными проектами в строительстве

Главной целью управления инвестиционным строительством является формирование потока необходимых инвестиций для осуществления проекта и выполнение обязательств перед кредиторами за счет прибыли от реализуемого проекта. Для этого проводятся исследования, готовится бизнес-план, проект обеспечивается финансами, принимаются решения по инвестированию. Грамотное управление инвестиционным строительством оптимизирует движение финансовых потоков и эффективно решает проблемы участников реализуемого проекта.

Какие принципы управления способствуют этому?

• Разработка концепции. Состоит из технического и стоимостного аудита инвестиционного проекта, анализа местоположения объекта, уточнения целей заказчика, инвестиционного анализа вариантов развития.

• Управление проектированием. Это проведение тендеров по выбору проектировщиков, заключение договора на проектные работы, контроль выполнения графика проектных работ, получение разрешительных документов, проведение необходимых экспертиз, оценка целесообразности решений проектировщика, подача проектной документации на государственную экспертизу, получение разрешений на строительство.

• Техническое сопровождение. Включает технико-экономическое обоснование, получение данных для проектирования, техническое условие для присоединения инженерных сетей.

• Бизнес-планирование. Состоит из анализа и прогноза, разработки бизнес-плана инвестиционного проекта, различных исследований рынка и оценки рисков.

• Маркетинговое сопровождение. Также не обходится без исследований рынка и конкурентов. За этим следуют разработка маркетинговой концепции, составление плана маркетинговых мероприятий, PR-акций, определение каналов продвижения и продаж.

• Управление строительством. Это подготовка территории строительства, предварительная проработка плана, изучение и применение новых технологий в строительстве.

• Управление бюджетом. Включает экспертизу предложений подрядчиков, улучшение схемы финансирования строительства, управление бюджетом, текущую финансовую отчетность.

• Создание коммуникации. Разрабатывается организационная структура управления проектом.

• Организация строительного контроля. Состоит из технического и строительного контроля, инструментального и визуального обследования строительных конструкций.

• Организация продаж. Определяется ценовая политика, организуются продажи или сдача в аренду коммерческой и жилой недвижимости на разных этапах проекта.

Как повлиял 2022 год на управление инвестиционным строительством

Прошлый год стал сложнейшим для управления инвестиционным строительством. Рынок инвестиционных сделок, как и вся экономика России, испытывал на себе сильное влияние происходящих в стране событий, включая массовый отток зарубежных компаний и инвесторов, перебои с поставками, резкий скачок цен на строительные товары и оборудования, миграцию платежеспособного населения, рост ключевой ставки, ужесточение кредитных условий, падение продаж и т. д. Чтобы выяснить, как сказалась текущая экономическая ситуация на работе конкретных строительных компаний, межотраслевая ассоциация саморегуляторов «Синергия» провела опрос.

Вот ключевые выводы исследования:

• 40% респондентов были вынуждены прекратить строительство на отдельных объектах, так как производители приостановили отгрузки уже заказанных стройматериалов.

• Около 29% участников опроса отложили строительство недавно начатых объектов, так как все ресурсы направили на завершение почти готовых объектов.

• Для 25% опрошенных новые экономические условия не повлияли на деятельности их компаний, все строительные работы выполняются по плану на всех объектах.

• Для остальных респондентов самыми большими последствиями стали сокращение количества проектируемых объектов (3%), а также расторжение договоров на покупку дорогостоящего оборудования из-за значительного роста его стоимости (более 4%).