Обзор подходов к оценке недвижимости

Первый подход, который используют оценщики для оценки объектов недвижимости - доходный подход.

Оценка недвижимости в этом случае основана на предположении, что стоимость недвижимости равна сегодняшней стоимости прав на будущий доход. Покупатель, рассматривая приобретение объекта сегодня, ожидает в будущем получать определенный доход, который позволит ему:
а) окупить первоначальные вложения
б) содержать объект в арендопригодном состоянии
в) продать объект в конце прогнозного периода
и, самое главное, получить доход от этой инвестиции.

Какие методы позволяют рассчитать рыночную стоимость по доходу?
Метод 1: Прямая капитализация
Метод 2: Анализ дисконтированных денежных доходов

Метод прямой капитализации замечателен тем, что позволяет, сделав ряд допущений, достаточно быстро прикинуть рыночную стоимость объекта. Для этого необходимо знать величину чистого операционного дохода (ЧОД) и ставку капитализации (К).

Формула для расчета рыночной стоимости в одно действие:

У этого метода есть ряд ограничений:

1. Метод прямой капитализации не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует серьезной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на стабильный уровень доходов.

2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится непростой задачей.

Второй подход- сравнительный.

Он основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными объектами недвижимости, которые были недавно проданы. С этим подходом сталкивался практически каждый, кто продавал или покупал квартиру. В этой ситуации мы использовали информацию по предложениям аналогичных квартир на рынке недвижимости и, опираясь на нее, определяли рыночную стоимость интересующей нас квартиры.

В сравнительном подходе есть порядок действий, который необходимо соблюдать для корректного получения итогового результата:

1. Необходимо изучить рынок и выбрать объекты недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым.
2. Затем необходимо собрать и проверить достоверность информации о сделках по каждому отобранному объекту.
3. Выбрать необходимые единицы сравнения и провести сравнительный анализ по каждой единице.
4. Найти величины корректировок.
5. Провести корректировки цен продаж по каждому сопоставимому объекту в соответствии с различиями между ним и объектом оценки.
6. Согласовать скорректированные цены сопоставимых объектов и прийти к показателю стоимости оцениваемого объекта.

Существуют несколько основных элементов сравнения, которые должны всегда учитываться при применении сравнительного подхода:

• Передаваемые права
• Условия финансирования
• Условия продажи
• Рыночные условия
• Местоположение
• Технические характеристики
• Использование объекта

Каждый раз, корректируя цену объекта аналога, мы отвечаем на вопрос: “Сколько бы стоил этот аналог, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый?”. Поправки могут быть как в процентах, так и в денежных единицах (процентные и абсолютные корректировки).

Третий подход- затратный.

В основу затратного подхода положен принцип замещения, в соответствии с которым максимальная стоимость недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть построен другой объект с эквивалентной полезностью.

Технология оценки недвижимости затратным подходом включает:

• оценку стоимости земельного участка,
• оценку стоимости восстановления или замещения улучшений с учетом предпринимательской прибыли,
• оценку накопленного улучшениями физического износа, функционального и внешнего (экономического) устаревания,
• суммирование стоимости земельного участка и улучшений с учетом его физического износа, функционального и внешнего (экономического) устаревания.

Затратный подход используется в следующих случаях:

• наравне с двумя другими подходами, если нет ограничений на его использование, для более полного итогового согласования стоимости,
• для объектов специального назначения, по которым нет аналогичных продаж,
• в условиях пассивного рынка, когда нет аналогичных продаж,
• при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования свободного земельного участка.

Стоимость замещения (затраты на полное замещение) - расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

Стоимость восстановления - расходы в текущих ценах на строительство точного объекта-аналога с использованием точно таких же материалов, стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, которые воплощают в себе все недостатки, несоответствия и моральный износ, что и у объекта оценки.

Безусловно, у каждого подхода есть масса нюансов и тонкостей, которые должен учитывать оценщик, для того чтобы результат его работы имел максимальную ценность для заказчика оценки.