Осознанные инвестиции: ключевые аспекты инвестиционно-строительной деятельности

Еще несколько лет назад, приобретая жилые или нежилые помещения или инвестируя в строительство, предприниматели были более уверены в объемах прибыли. Сегодня риски настолько возросли, что любое неверное решение может не только снизить доходность, но и превратить инвестора в банкрота. Тщательный анализ рынка и десятков показателей увеличивает шансы на окупаемость вложений. Рассказываем, на что следует обращать внимание, если ваша цель — инвестирование строительства объекта недвижимости.

— Инвестиции в строительство — что это

— Что важно учитывать, инвестируя в девелопмент

— Основные риски

— Ситуация на российском рынке

Инвестиции в строительство — что это

Если вы приобрели квартиру в строящемся доме за 8 млн руб., а продали за 11 млн после его сдачи, можно считать, что вы успешно инвестировали в строительство. Разумеется, это примитивный пример. В общем понимании инвестирование в строительство — это вложение свободных или заемных средств в процессы строительства жилых и нежилых помещений с целью получения прибыли от продажи объекта строительства или сдачи его в аренду. Объектом строительства может быть один дом или целый жилой квартал, гаражный комплекс или парковочное место, квартира или офис, гостиница или торговый центр, складское помещение и другое.

Один из самых богатых людей в мире, 94-летний бизнесмен из Китая Ли Шауки инвестирует в строительство с 1950 года. Он родился в бедной семье, но это не помешало ему основать группу компаний и сколотить состояние более 26 млрд долл. Его стратегия изначально предполагала скупку старых неликвидных зданий за небольшие деньги и их последующую перепродажу. С течением времени Ли Шауки и его команда стали преобразовывать здания, капитально реконструировать их или строить новые современные комплексы на месте старых. Так появилась известная гостиничная сеть Miramar, принадлежащая империи Henderson Land.

Что важно учитывать, инвестируя в девелопмент

Наверное, легче сказать, что учитывать нужно все, потому что на деле любая мелочь может прямо или косвенно влиять на прибыль инвестора. Непредвиденные обстоятельства тоже нужно брать в расчет, даже правильнее сказать, учитывать их в первую очередь. В относительно спокойное время, к которым не относятся последние годы, именно эти пункты станут определяющими в выборе объекта для вложения средств:

1. Рынок девелопмента и его составляющие: от типов девелоперов и бизнес-планов до инвестиционного анализа и эффективного управления проектной командой.

2. Стоимостной инжиниринг. Сюда следует отнести анализ российской практики, планирование бюджета, работу по проведению тендеров, оценку рисков и управление изменениями.

3. Разработка концепции проекта — самый объемный раздел в данном вопросе, во многом определяющий успех инвестирования. В него также входит оценка технико-экономических показателей и формирование бюджета с предварительным расчетом стоимости всей инфраструктуры.

4. Финальный расчет экономики объекта и управление стоимостью проекта.

Зачастую в коммерческом предложении инвесторы видят только цифры (например, представленную экономическую эффективность, потенциальную доходность) и сразу делают вывод: выгодно или нет. Однако без предметной детализации и прозрачных исходных данных — это лишь пыль в глаза. Стоит досконально разобраться в десятках аспектов прежде, чем принимать решение.

Например, если планируется инвестирование строительства жилого дома, помимо таких пунктов, как: опыт и надежность застройщика, анализ конкурентов, рынок цен на жилую недвижимость, этажность, инфраструктуру, экономическую и политическую ситуацию в стране и мире, инвестору также необходимо учесть:

• Интересы и потребности целевой аудитории — будет ли спрос на этот объект строительства?

• Прогнозируемую доходность населения в заданном регионе/локации к моменту сдачи объекта — соответствует ли стоимость жилья возможностям ЦА?

• Ставки по ипотечному кредитованию — статистика и динамика подскажут, чего ожидать от банков-партнеров.

• Очевидные и неочевидные плюсы и минусы локации: что будет способствовать процессу строительства и поднимать рыночную стоимость жилья, а что — помешает получить выгоду.

• Настроение властей. Разумеется, самому предугадать поведение государства в отношении строительной сферы непросто. Для этого есть юристы по сопровождению строительства: они делают экспертную аналитику и более точные прогнозы по вопросам юридического характера и взаимодействия с госорганами.

Это лишь малая часть критически важных аспектов. Для каждого конкретного примера список будет индивидуальным.

Основные риски

Практика за период 2020—2022 гг. показала, что любой, даже идеально налаженный процесс (закупки, логистики, самого строительства) может быть приостановлен по самым разным причинам. Из пандемии мы вынесли урок, что человеческие ресурсы более ценны, чем можно было себе представить. То, что происходило на кадровом рынке во втором полугодии 2020 года, сложно описать в двух предложениях.

Сбои в поставках, которые сопровождались повышением цен на имеющиеся товары и услуги, научили нас делать более реалистичные прогнозы, оптимизировать количество расходных материалов и бережнее относиться к работе в целом. Если за 2021 год удалось хоть как-то сбалансировать процессы не только в сфере строительства, но и в других сферах, то следующий год преподнес еще более жесткие уроки, когда горизонт планирования сократился чуть ли не до одного дня. 

Основные риски при инвестировании в строительство жилых помещений:

1. Удорожание расходных материалов и процесса строительства (рабочая сила, логистика, налоги).

2. Увеличение сроков строительства.

3. Нерентабельность объекта строительства (например, когда дом построен в неудобном месте или не соответствует потребностям ЦА).

4. Ухудшение качественных показателей объекта.

5. Падение потенциального спроса и прогнозируемый выгоды.

6. Снижение продаж и/или цен на жилье.

7. Неисполнение подрядчиками и/или партнерами своих обязательств (иными словами, недобросовестность участников процесса).

8. Ужесточение законодательства и ввод новых ограничений (налогов, штрафов).

При инвестировании в строительство коммерческой недвижимости все вышеуказанные риски сохраняются, только в п.6 актуальнее будет заменить жилье на условия аренды. 

Основное правило: чем в более «сформированный» объект строительства вы инвестируете, тем ниже риски и, соответственно, доходность. Максимальные риски, наоборот, сулят наибольшую доходность.

Ситуация на российском рынке

По предварительным итогам 2022 года, согласно оценке консалтинговой компании CORE.XP, общий объем инвестиций в недвижимость России составил 375 млрд руб. Это на 8% ниже результатов 2021 года. При этом аналитики прогнозировали более резкое падение ввиду общего снижения внутриэкономических показателей по известным причинам.

Из хороших новостей: прослеживается положительная динамика ввода в эксплуатацию жилых помещений. По данным Росстата, с 2019 года этот показатель ежегодно растет более, чем на 100%. Так, в 2019 году прирост составил 106%, в 2020 (несмотря на эпидемию COVID-19) — 100,2%, а в 2021 — 112%. Это говорит о том, что инвестирование в строительство домов — перспективное направление.

Еще одна хорошая новость: за 2022 год вложения в объекты коммерческой недвижимости в России выросли на 25% по сравнению с предыдущим годом и, по предварительной оценке CORE.XP, могут достичь 221 млрд рублей. В связи с уходом иностранных инвесторов и девелоперов эта ниша стала еще более интересной и перспективной с точки зрения инвестиций.