Арендные отношения: три важных тренда

Привлекать арендаторов становится все сложнее: свои корректировки вносят санкции, которые вводят в отношении РФ с 2014 года, пандемия и новые вызовы последних лет. При этом в арендно-имущественных отношениях участников рынка формируются новые тренды, которые меняют классические устои. Тот, кто их учтет, сможет получить лояльных клиентов, готовых продлевать контракты. В этой статье мы рассмотрим, на что стоит обратить внимание арендодателю в этом году.

Содержание:

№1. Переход в коворкинг как перспективный вариант арендных отношений

№2. Гибкость в договоре арендно-имущественных отношений

№3. Корректировка групп субъектов арендных отношений

Взаимная выгода как главный аспект успешных арендных отношений

№1. Переход в коворкинг как перспективный вариант арендных отношений

До 2018 года считалось нормальным, когда на одного сотрудника приходится 8—10 кв. м. арендованного пространства. Это значит, что на команду из десяти человек нужно было найти офис из 80—100 кв. м. с учетом кухни, санузла и переговорных.

Но уже в 2019 году, когда формат удаленной работы стал новой реальностью, руководители многих компаний пришли к выводу: зачем платить за большие офисы, когда основная часть сотрудников может работать дома? В связи с этим вопросом предназначение офисных помещений изменилось: теперь здесь встречаются всей командой, чтобы вместе поставить цели, провести мозговой штурм или пообщаться с контрагентами. Так сотрудники экономят свое время — им не нужно ехать в офис, а компания экономит бюджет на аренду рабочих площадей.

По сути, для большинства бизнесов офис стал местом, где каждый может готовиться к встрече и решить точечные вопросы. Снова стал набирать популярность формат коворкинга — когда арендодатель предлагает готовое рабочее место с возможностью подключить компьютер к сети.

Актуальность тренда подтверждают такие данные:

1. За восемь месяцев 2022 года открылось на 30,4% больше коворкингов, чем за весь 2021 год.

2. В технопарке «Сколково» открылся технологический коворкинг для инженеров MegaHackspace — 1 200 кв. м. пространства, которые рассчитаны на 80 человек. У каждого свое рабочее место. При этом здесь же инженеры получают 40 видов электрических и ручных приборов. В наличии цеха, мастерские и зоны 3D-печати.

3. Группа компаний «Ташир» объявила об открытии пространства «Атмосфера». Общая площадь — 17 000 кв. м. на пяти этажах восьмиэтажного здания.

4. В январе — марте 2023 года объем новых сделок с гибкими офисными пространствами вырос на 29% по отношению к I кварталу 2022 года и достиг порядка 21 тыс. кв. м.

Еще одна причина обратить внимание на этот тренд — корректировка группы субъектов арендных отношений. Раньше считалось, что таким форматом чаще пользуются фрилансеры и самозанятые. Сейчас стало ясно: им больше по душе работа из дома или любимой кофейни. Последние годы коворкинги все чаще арендуют крупные компании для своих проектных подразделений и филиалов, потому что в таком формате сразу реализовано нужное количество компактных рабочих мест, есть уже оплаченная кухня, а переговорные можно арендовать под конкретные мероприятия.

Например, компания «Технологии Доверия» переехала на два этажа в коворкинге MultiSpace вместо того, чтобы занимать большие помещения в бизнес-центре «Белая площадь». На это есть несколько причин:

1. В коворкинге созданы удобные рабочие места.

2. На первом этаже — кафе, из которого еду можно заказать прямо в офис.

3. Для тех, кто приносит обед с собой, есть микроволновка.

4. Есть шкафы-локеры, в которых удобно оставлять вещи.

5. Продумана даже подставка для папок — больше не нужно постоянно носить с собой документы.

6. Имеются четыре переговорных комнаты, доступные к брони и аренде.

Сейчас в компании работают около 3 000 сотрудников. Сравним разницу между арендой офиса и коворкинга:

• Раньше руководству были нужны помещения площадью 25 000—30 000 кв. м.

• Сейчас у них в аренде два этажа, то есть 4 500 кв. м. Получается, полтора квадратных метра на человека, но только за счет того, что рабочие места вынесены в общие зоны. Поэтому формат коворкинга для них — более эффективное использование пространства.

• Плюс оплата происходит за рабочее место — можно решить, кто действительно нужен в офисе, а кто может работать дома, и так оптимизировать бюджет.

Таким образом, коворкинг — удобная возможность для субъектов арендных отношений сократить рабочую площадь, которую нужно оплачивать, и при этом продолжать предоставлять сотрудникам места для работы.

Арендодателям стоит обратить внимание на этот тренд и продумать, как они могут реализовать его на своих объектах.

№2. Гибкость в договоре арендно-имущественных отношений

Раньше считалось, что оптимально, если клиент подписывает договор аренды на 5—7 лет. Сейчас у компаний сократился срок планирования из-за экономической нестабильности и более комфортной становится аренда на 1—2 года. Поэтому арендодателю стоит отойти от классической арендной политики и быть готовым к таким срокам.

Еще один нюанс: если раньше предварительное расторжение договора сопровождалось большими штрафами, сейчас от этого лучше отказаться. Например, актуальный взаимовыгодный вариант — в пятилетнем договоре аренды указать возможность выхода из сотрудничества через два года без доплат и штрафов.

Этот момент становится особенно важным на фоне роста договоров субаренды из-за выхода из России иностранных компаний. Согласно подписанным соглашениям, они не могут разорвать отношения из-за больших штрафных санкций. Таким образом, растет количество договоров со скрытой субарендой. Этого можно избежать, если сейчас пересмотреть условия, указанные в договорах.

№3. Корректировка групп субъектов арендных отношений

С уходом иностранных брендов все чаще в крупных сделках участвуют государственные организации и крупные отечественные компании.

Например, Smart Technologies арендовали 10 400 кв. м. в бизнес-центре «Крылатские холмы», в котором раньше размещался офис Adidas. Еще один пример — АО «Центральное ПГО» (входит в состав АО «Росгеология») взяло в аренду целое здание, которое является частью бизнес-центра «Гамма». Договор подписан на три года.

Государственные компании не всегда афишируют свои арендные отношения, но компании, помогающие в подборе помещений, иногда делятся информацией. Так в «Риэлти Гайд» (участник Ассоциации КОКОН) рассказали: один из новых арендаторов — именно государственная компания, выполняющая функцию площадки для коммуникаций между отечественными компаниями и органами госрегулирования. Их задача — добиваться самых эффективных решений для поддержки отечественной промышленности.

Поэтому арендодателю стоит учитывать появление такого клиента на рынке недвижимости.

Взаимная выгода как главный аспект успешных арендных отношений

Ключевые моменты, которые нужно учесть арендодателю, можно описать как составляющие гибкой арендной политики:

• Оборудованный офис, уже готовый к въезду арендаторов. Или его подготовка с учетом особенностей работы специалистов, для которых арендуется помещение.

• Наличие рабочих мест с кухней в формате коворкинга.

• Продуманный функционал, при котором задействована вся арендованная площадь.

• Гибкие сроки аренды.

• Гибкие скидки и наличие льготных условий.

• Отсутствие штрафных санкций за преждевременное расторжение договора.