Заключение договоров в строительстве

Если вам предстоит заниматься строительством объектов недвижимости, участвовать в проекте как партнер или координировать процессы, связанные с возведением зданий и сдачей их в эксплуатацию, то стоит хорошо изучить такую тему, как заключение договоров в строительстве.

Контрактные стратегии в сфере строительства

Строительство объекта недвижимости — долгосрочный и трудоемкий процесс. Он не всегда начинается именно с договора, однако без этого документа просто не может быть запущен в работу. В российском законодательстве выделяют следующие виды договоров:

Договор строительного подряда. Это самый распространенный договор в строительстве. Регулируется статьей 740 ГК РФ. Документ гарантирует, что подрядчик обеспечит строительство объекта в установленные сроки, а заказчик рассчитается по стоимости, указанной в договоре. Обязательные пункты договора строительного подряда:

• Подробное описание объекта строительства.

• Стоимость основных и возможных работ, порядок оплаты.

• Срок начала работ и срок сдачи объекта.

• Порядок приемки работ.

• Гарантийные обязательства.

• Права и обязанности сторон.

• Дата, время, место заключения договора.

• Реквизиты сторон.

• Подписи, печати (при наличии).

• Ответственность в случае нарушения договора.

• Срок действия договора.

• Форс-мажоры и обстоятельства непреодолимой силы.

• Условия расторжения договора.

Договор возмездного оказания услуг. На основании этого договора исполнитель обязуется оказать определенные услуги заказчику, а заказчик гарантирует их оплатить (п.1 ст. 779 ГК РФ). Предметом данного договора является сам процесс оказания услуг, а не объект строительства. В этом основное отличие от договора подряда, в предмет которого обязательно входит сдача подрядчиком результата работ и его приемка заказчиком (п.1 ст. 702 ГК РФ).

Договор купли-продажи. Основа договора купли-продажи жилой недвижимости (ст. 549 ГК РФ) — это согласие сторон на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором закрепляются обязательства сторон передать права собственности на жилье и уплатить определенную сумму денег.

Договор простого товарищества. Это соглашение об объединении вкладов и совместной деятельности лиц без образования юридического лица для получения прибыли или достижения другой не противоречащей закону цели (ст. 1041 ГК РФ).

Смешанный договор. Такой тип соглашения состоит из элементов разных договоров (п.3 ст. 421 ГК). Например, в один договор объединяют элементы поставки и подряда. То есть, если в договоре присутствуют элементы поставки, на эту часть распространяются нормы о поставке. На элементы, которые касаются подрядных работ, действуют нормы о подряде.

Договор участия в строительстве. Распространенный вид договора при покупке жилой недвижимости. В этом случае объект (например, квартира) приобретается на этапе строительства, что выгодно как для покупателя, так и для застройщика. Покупатель получает более низкую стоимость, а застройщик — средства на строительство дома. Действие договора регламентировано ФЗ-214 от 30.12.2004 г. Приобретая долю в строительстве, покупатель становится дольщиком. Договор в долевом строительстве в отличие от договора купли-продажи всегда заключается до момента окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. В результате дольщик может значительно сэкономить на покупке жилья, но и риски несет также повышенные.

Свобода договора и исключение из правил

Согласно ГК РФ, договор в строительстве, как и все сделки между юридическими и физическими лицами, может быть заключен только добровольно. Нельзя заставить кого-либо вести договорные отношения с определенным контрагентом и принуждать к заключению договора.

Есть единственное исключение, предусмотренное ст. 421 ГК РФ, когда при подписании предварительного договора стороны берут на себя обязательство заключить основной.

К примеру, предприниматель хочет купить помещение под офис, которое еще не достроено. Он заключает предварительный договор с застройщиком, где указывается стоимость недвижимости, сроки сдачи и иные условия. Также стороны договариваются, что основной договор будет подписан после завершения отделочных работ. Таким образом, предварительный договор гарантирует для партнеров выполнение определенных обязательств в будущем и соблюдение условий. Важное требование к документу — указание дат заключения основного договора и перечень существенных позиций будущей сделки. Если сроки назначить невозможно, то по закону указывается один год с момента подписания предварительного договора.

Возможные способы подписания договоров в строительстве

Стоит отметить, что все перечисленные договоры объединяет требование к их оформлению — наличие подписи. Еще совсем недавно уточнялось — собственноручной, однако сегодня электронный документооборот уверенно вытесняет из нашей жизни распечатанные экземпляры, в том числе с ручной подписью.

Существует три вида электронной подписи:

• Простая — подтверждает факт подписания документа с помощью кодов и паролей.

• Неквалифицированная — позволяет обнаружить внесенные изменения в электронный документ после факта его подписания.

• Квалифицированная — отличается от предыдущей тем, что для ее использования применяются криптографические программы защиты.

Применение электронных документов приравнивается ст. 434 ГК РФ к письменной форме договора. Для этого предусмотрен ряд условий:

• Сообщения должны исходить от стороны по договору.

• Договор может быть заключен с помощью простой или неквалифицированной подписей, если стороны заранее согласовали такой порядок взаимодействия. 

• Нельзя заключить электронные договоры, требующие нотариального удостоверения или госрегистрации. 

• При заключении электронного договора лучше использовать квалифицированную подпись, которая признается полным аналогом собственноручной подписи. 

• Простая и неквалифицированная электронные подписи имеют большую юридическую силу, чем обычный обмен сообщениями.