Онлайн-трансляция курса «Инвестиции в строительство»

Документационное обеспечение девелоперского проекта

• Землеустроительная документация.
• Выделение ЗУ.Категории и виды разрешенного использования ЗУ.Изменение ВРИ. Кадастровый паспорт ЗУ. Регистрация договора аренды ЗУ
• Градостроительная документация.
• Генеральные планы муниципальных образований (МО). Правила землепользования и застройки МО. Проект планировки. Проект межевания. Градостроительный план земельного участка
• Разработка проектной документации на строительство.
• Документы для начала генерального проектирования. Инженерные изыскания. Проектная документация (ПД). Государственная/негосударственная экспертиза ПД. Разрешение на строительство.
• Строительство.
• Ордер на подготовительный период. Порубочный билет. Извещение о начале строительства в орган Государственного строительного надзора (ГСН). Исполнительная документация строительства (реестр). Акты проверок ГСН. Заключение о соответствии (ЗОС).
• Ввод объекта в эксплуатацию.
• Технический план/паспорт объекта. Документы для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Кадастровый паспорт на объект недвижимости. Свидетельство о государственной регистрации права на объект.
• Сети инженерно-технического обеспечения.
• Технические условия. ТУ на присоединение/подключение к сетям. ТУ на газификацию/оформление топливного режима. Разработка ППТ. ГПЗУ.Проектирование линейного объекта. Исполнительная документация. Справки о выполнении ТУ. Договоры снабжения коммунальными ресурсами. Оформление прав на построенные участки сетей.

Девелопмент: составляющие процесса, разработка концепции проекта, управление проектоми рисками

• Определение девелопмента.
• Составляющие процесса девелопмента.
• Девелопмент как финансовая операция, определяющая доходность инвестора.
• Виды девелоперов. Функции девелопера.
• Вознаграждение девелопера.
• Маркетинг и концепция объекта.
• Понятие и специфика рынка недвижимости и девелопмента сегодня.
• Концепцияобъекта.
• Составляющие концепции объектов различного функционального назначения.
• Маркетинговый анализ. Этапность исоставляющие анализа.
• Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка (АНиНЭИ).
• Что такое АНиНЭИ? Дерево решений. Этапность и составляющие АНиНЭИ.
• Факторы, определяющие концепцию проекта. Что определяет выбор для разных участников процесса.
• Факторы, влияющие на доходность проекта.
• Способы замера помещений. Система BOMA.
• Бизнес-план.
• Цели создания бизнес-плана.
• Рекомендуемый состав бизнес-плана. Рекомендации по подходам к составлению.
• Финансирование проектов недвижимости.
• Показатели доходности проекта и их исчисление (cap rate, IRR, NPV).
• Типы инвесторов и их требования к проекту.
• «Риск» и «доходность» как основополагающие факторы при принятии инвестиционных решений.
• Как определить стоимость проекта на конкретном этапе.
• Диалог с банком/инвестором. Что необходимо и важно для принятия банком/инвестором положительного решения.
• Финансовая модель. Какие ошибки не делать.
• Управление процессом реализации проекта.
• Составляющие процесса управления проектом.
• Управление бюджетом и графиком проекта.
• Бюджет проекта. Как учесть все затраты в инвестиционно-строительном проекте.
• Девелоперский договор — на что обращать внимание.
• Ответственность девелопера.
• Что может пойти не так и как этого избежать.
• Риски. Категории рисков.
• Алгоритм управления рисками.
• Риски проекта на разных этапах. Рекомендации по нивелированию рисков

Проектная документация. Разрешение на строительство

• Проектная документация.
• Нормативно-правовое и нормативно-техническое обеспечение проектирования при строительстве объектов: обзор документов.
• Состав разделов проектной документации и основные требования к их содержанию. Новые требования Градостроительного кодекса к проектной документации. Изменения в ГрК от 27.06.2019 № 151-ФЗ.
• Требования к сметной части проектно-сметной документации. Порядок проверки достоверности заявленной стоимости строительства. Особенности формирования сметной стоимости строительства.
• Организация и проведение экспертизы проектной документации. Необходимость проведения повторной экспертизы согласно изменениям от 27.06.2019 № 151-ФЗ.
• Постановление Правительства РФ от 05.03.2007 № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий». Проведение проверки достоверности сметной стоимости. Постановление Правительства РФ от 18.05.2009 № 427.
• Разграничение полномочий между федеральными и региональными органами власти. Особенности проведения государственной и негосударственной экспертизы проектной документации. Стоимость и сроки проведения экспертных работ.
• Проектная документация и результаты инженерных изысканий, не требующие проведения экспертизы и рассмотрение ее в государственной или негосударственной экспертизах.
• Разрешение на строительство.
• Получение разрешения на строительство. Особенности градостроительного регламента после 01.07.2019 года.
• Организация взаимодействия застройщика (заказчика) с уполномоченными органами при получении разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию.
• Обязательства застройщика (заказчика) по передаче документации в информационную систему обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).

Разработка концепции проекта. Технико-экономическая оценка проекта. Формирование бюджета проекта

• Инвестиционно-строительный проект. Экономические отношения в строительстве.
• Сущность понятия инвестиционного проекта.
• Отличительные особенности строительного проекта.
• Экономические особенности строительства в сравнении с экономикой промышленности.
• Основные участники инвестиционно-строительной деятельности.
• Основные задачи экономики строительства.
• Жизненные циклы инвестиционно-строительного проекта.
• Разработка концепции проекта, проектный анализ, технико-экономический анализ инвестиционно-строительного проекта.
• Размер затрат на прединвестиционные исследования.
• Формирование инвестиционного замысла проекта, источники бизнес-идей.
• Инвестиционная политика компании, основные направления.
• Принципы наиболее эффективной оценки инвестпроекта.
• Разработка концепции строительного проекта.
• Проектный анализ – оценка жизнеспособности проекта, виды проектного анализа.
• Факторы внешнего и ближнего окружения проекта.
• Разработка градостроительной документации – с чего начать.
• Основные градостроительные характеристики земельного участка.
• Вид разрешенного использования, особенности изменения ВРИ в Москве.
• Практикум: Расчет стоимости смены вида разрешенного использования.
• Анализ эффективного использования земельногоучастка.
• Практикум: Анализ инфраструктуры объектов недвижимости для определения наиболее эффективного использованияиспользования з/участка.
• Технико-экономическое обоснование – заключительное звено прединвестиционных исследований.
• Обоснование бюджетных инвестиций с 2019 года.
• Технологический и ценовой аудит.
• Анализ инвестиционных возможностей, методы оценки эффективности инвестиций.
• Формирование бюджета проекта.
• Сколько это стоит? – основной вопрос инвестора.
• Виды бюджетов с возрастающей степенью точности.
• Основные способы расчета стоимости для формирования бюджета.
• Технико-экономические показатели проекта.
• Выход коммерческих площадей, расчетпотребного количества объектов социальной инфраструктуры.
• Основные методы расчета стоимости на основе объектов-аналогов.
• Сборники укрупненных показателей стоимости.
• Укрупненные нормативы цены строительства.
• Справочники стоимости строительства.
• Предварительный расчет стоимости объектов жилищного строительства.
• Предварительный расчет стоимости объектов инженерной инфраструктуры.
• Предварительный расчет стоимости благоустройства и дорожной инфраструктуры.
• Предварительный расчет стоимости строительства объектов социальной инфраструктуры.
• Практикум: Пример расчета стоимости на основе объекта-аналога.

Расчет экономики проектов. Управление стоимостью проекта. Повышение экономической эффективности проекта

• Особенности ценообразования в строительстве.
• Что влияет прямо или косвенно на стоимость строительной продукции.
• Индивидуальный характер цены строительной продукции.
• Многодельность и многооперационность строительного производства.
• Зависимость от климатических условий региона строительства.
• Нормативные расценки и рыночная стоимость работ.
• Оценка стоимости строительства: все начинается с ПИРов.
• Оценка стоимости изыскательских работ.
• Виды изыскательских работ. Основные нормативные документы и методы расчета.
• Требования к результатам инженерных изысканий.
• Оценка стоимости проектных работ, способы расчета стоимости проектирования.
• Новые требования к разработке Задания на проектирование.
• Исходные данные для разработки проект, состав разделов проектной документации.
• Практикум: Пример расчета стоимости проектирования.
• Практикум: Составление календарного графика выдачи и оплаты проектной документации
• Оценка стоимости строительства: СМР – основная доля затрат.
• Понятие «Смета строительства».
• Структура сметной стоимости.
• Себестоимость строительно-монтажных работ - как основа цены строительной продукции.
• Прямые затраты в цене строительной продукции.
• Накладные расходы и прибыль.
• Экономическое содержание понятия «цена строительной продукции».
• Расчет стоимости инвестиционно-строительного проекта.
• Калькуляция инвестиционных затрат.
• Структура инвестиционных затрат.
• Затраты на приобретение земельных участков.
• Затраты на проектные и изыскательские работы.
• Затраты на инженерную инфраструктуру.
• Затраты на социальную инфраструктуру.
• Затраты на управление проектом.
• Коммерческие затраты.
• Финансовые затраты.
• Практикум: Расчет инвестзатрат проекта, оценка рентабельности проекта.
• Управление стоимостью проекта.
• Договоры подряда, как инструмент управления стоимостью.
• Существенные условия договора подряда.
• Принципы формирования договорной цены.
• Виды договорных цен.
• Порядок и условия пересмотра твердых договорных цен.
• Особенности договоров строительного подряда.
• Торги, как инструмент управления стоимостью.
• Основные принципы организации и проведения торгов.
• Квалификационный отбор участников торгов.
• Критерии выбора победителя торгов: не всегда дешевле – лучше.
• Повышение экономической эффективности инвестиционно-строительных проектов.
• Выбор наиболее эффективного проектного решения, основные ключевые показатели.
• Оптимизация прямых затрат на строительство. Эффективные методы снижения стоимости строительства.
• Сокращение издержек проекта, внедрение современных технологий.