Онлайн-курс «Профессиональный управляющий коммерческой недвижимостью»

1. 01

   Бизнес-модель Управляющей компании коммерческой недвижимости

   • Основные понятия рынка недвижимости. Комплекс недвижимости, как объект управления. Бизнес-процессы УК.
   • Анализ рынка коммерческой недвижимости, особенности развития в условиях экономического кризиса.
   • Понятие БЦ, ТЦ, ТРК, МФК их отличительные особенности. Новые требования к планировочным решениям, технологиям, оснащению.
   • Кейс: определить принадлежность офисного центра к определенному классу по заданным характеристикам.
   • Комплекс недвижимости как объект управления.
   • Бизнес-процессы управляющей компании с учетом новых условий.
   • Практическая ситуация по составлению бизнес-процесса.
   • Организационная структура Управляющей компании. Выбор модели управления компании в кризис.
   • Наиболее распространенные виды ОФС.
   • Разработка функционально-организационной структуры УК.
   • Кейс: Вы — директор УК, задача — разработка ОФС.
   • Основные вопросы организации работы служб (департаментов). Распределение полномочий. Решение проблемы «дублирования» функций, делегирования полномочий.
   • Состав, задачи, необходимая документация и регламенты для каждого подразделения УК.
   • Служба технической эксплуатации — facility management.
   • Служба клининга.
   • Кейс: Разработка концепции уборки в МФК.
   • Служба безопасности и охраны.
   • Служба строительного контроля.
   • Административный отдел. Центральный Ресепшн.
   • Коммерческое управление — property management.
   • Кейс: Разбор ситуации взаимоотношений арендодателя и арендатора – должника в период кризиса.
   • Договоры, необходимые для эффективного управления коммерческими объектами.
   • Договоры, применяемые в управлении объектом недвижимости.
   • Договоры на комплексное управление объектом с собственником.
   • Договор на техническое обслуживание и содержание объекта с арендатором (собственником).
   • Договоры на возмещение коммунальных расходов.
   • Договоры аренды.
   • Планирование и бюджетирование деятельности компании. Минимизация расходов – главная задача в новых условиях.
   • Бухгалтерия и финансовый отдел в составе УК или на аутсорсинге.
   • Задачи планирования и бюджетирования деятельности компании.
   • Сроки бюджетирования, классификация статей и принципы составления бюджета.
   • Бюджет расходов, основные ключевые показатели.
   • Доходная часть бюджета, дополнительные источники получения дохода.
   • Особенности составления бюджета УК при управлении имуществом одного собственника, показатели эффективности работы компании.
   • Анализ практической ситуации: Разбор материала на примере конкретного бюджета расходов (P&L).
2. 01

   Разработка концепции и практика реализации объектов коммерческой недвижимости

   • Как пережить и сохранить заполнение объектов.
   • Текущая ситуация на рынке и тенденции на будущее.
   • Кто как? Примеры мероприятий по сохранению арендного потока и переговоров с арендаторами
   • Возможности снижения затрат по обьекту в кризис
   • Создание уникальной идеи. Отстройка от конкурентов. Параметры «идеального» ОЦ.
   • Специфика архитектурных решений, определение «коэффициента потери площадей в здании», оптимальные планировочные решения (примеры).
   • Систематизация типов офисных центров (технические спецификации) — действующая классификация офисных центров от Гильдии Управляющих и девелоперов.
   • Формирование базовой ставки аренды.
   • Написание концепции продвижения объекта. Поиск сбалансированного портфеля арендаторов.
   • Принципы наполнения офисных площадей, эффективное взаимодействие с арендаторами, основные ошибки собственников.
   • Методы поиска арендаторов на текущем рынке.
   • Методика определения размера арендной платы.
   • Услуги для арендаторов и посетителей офисных помещений: обязательные и дополнительные, текущая практика.
   • Торговые центры (ТЦ).
   • Маркетинговое исследование рынка (основные параметры — спрос, предложение, методы анализа). Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке торговой недвижимости и прогнозы в России.
   • Классификация ТРЦ (районный, региональный, специализированный и тп), основные спецификации (зона охвата, площади, типы «якорных» арендаторов).
   • Параметры «идеального» торгового центра.
   • Разработка концепции торгового центра, определение формата торгового центра, отстройка от конкурентов (последовательность шагов при принятии решения о формате, площади и параметрах будущего ТЦ, определение возможного состава арендаторов).
   • Предпродажная подготовка, предброкеридж, технические спецификации ключевых арендаторов (правила проведения «предброкериджа» — сбор и анализ ответов от арендаторов о возможности вхождения в проект).
   • Создание технологической концепции. Специфика архитектурных решений (ТЗ на проектирование на основе технологической концепции, технические спецификации основных «якорных» арендаторов).
   • Формирование арендных ставок. Подготовка торгового плана. Определение арендных ставок в торговом центре; процент от оборота арендатора; работа с якорными арендаторами (текущая практика согласования коммерческих условий с «якорями»).
   • Обязательные и дополнительные (сопутствующие) функции. Шопинг и активный досуг. Квесты, батутные центры, кулинарные школы, музеи, выставки, зоопарки. Торговый центр как социальная площадка (примеры новых успешных ТРЦ).
   • Обеспечение максимальной заполненности арендных площадей. Основные правила результативного поиска, отбора и размещения арендаторов (первичное привлечение арендаторов, организация показа объекта и предоставления информации, обязанности менеджеров по аренде).
   • ТРЦ — виды, классы, преимущества, тенденции. Примеры успешного российского опыта.
   • Постулаты переговорного процесса с арендаторами. Обоснование цены.
3. 01

   Арендные отношения

   • Кризисы на рынке недвижимости. Цикличность рынка и колебания цен. Сильные и слабые рынки. Поведение участников рынка на различных стадиях рыночного цикла.
   • Особенности кризиса 2020. Пандемия, форс-мажор и его последствия для арендных отношений.
   • Что такое обстоятельства непреодолимой силы, что они в себя включают. Почему кризис не является форс-мажором.
   • Форс-мажор и исполнение договора аренды: на что может рассчитывать арендатор.Отменяет ли форс-мажор оплату арендной платы
   • Невозможность использования помещений арендатором и арендная плата
   • Законодательные новации об арендных отношениях в кризис: март – апрель 2020.
   • На что может рассчитывать арендатор при форс-мажоре?
   • Переговоры между арендатором и арендодателем в кризис: общие принципы и подходы.
   • Понятие переговоров. Этапы переговоров.
   • Основные переговорные стратегии.
   • Позиционный торг и принципиальные переговоры.
   • Наилучшая альтернатива обсуждаемому соглашению (НАОС).
   • Основные направления подготовки к переговорам: «МЫ» и «ОНИ».
   • Должная осмотрительность и Проверка контрагента.
   • Стратегия взаимодействия с арендаторами в кризис.
   • Позиция арендодателя в переговорах по снижению аренды.Работа с «групповым протестом»: поможет ли победить «народный фронт» арендаторов?
   • На что смотрит арендодатель при принятии решения о скидках?
   • Критерии оценки арендатора для предоставления/непредоставления скидки.
   • Переговоры по снижению арендной ставки. Виды снижения. Плюсы и минусы
   • Снижение арендной ставки в обмен на продление договора: разбор кейса.
   • Юридические аспекты переговоров по аренде. Судебная практика.
   • «Несправедливые условия договора»: Склады 104 против Связной Логистик
   • «Недобросовестное ведение переговоров» «Ашан» против «Декорта», «Тандер против Ориона».
   • Плата за выход из договора: Х5 Ритейл против Уфимского комбината.
   • Коммерческие условия договора аренды.
   • Структура арендных платежей. Формирование конкурентной арендной ставки. Основные факторы, влияющие на базовую арендную плату. Арендная ставка и скидка на отделку помещений. Индексация арендной ставки.
   • Методика измерения арендуемых площадей. Определение площади помещений согласно стандартам БТИ и БОМА. Понятие фактора потерь, полезной и арендуемой площади. Как правильно отразить арендуемую площадь в договоре аренды.
   • Эксплуатационные расходы и их структура. Фиксированная ставка и принцип «Открытой книги». Расчетная и фактическая ставка эксплуатационных расходов.
   • Неуплата арендной платы: работающие формы и методы воздействия на нерадивого арендатора. Меры самозащиты права и их отражение в договоре аренды.
   • Передача и возврат помещений по договору аренды. Акт допуска и Акт приема-передачи.
   • Арендные каникулы: основные налоговые риски. Как правильно отразить в договоре?
   • Понятие чистого операционного дохода. Понятие ставки капитализации. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости.
   • Срок действия договора аренды. Краткосрочные, долгосрочные договоры; договоры, заключенные на неопределенный срок: в каком случае лучше заключать тот или иной договор?
   • Регистрация долгосрочного договора. Юридические новации. Что такое «регистрация для третьих лиц».
   • Разграничение эксплуатационной ответственности Арендодателя и Арендатора.
   • Предварительный договор. Предмет и основное содержание. Как осуществлять платежи за пользование помещениями по предварительному договору. Схемы зачета платежей по предварительному договору в счет основного договора аренды.
4. 01

   Системная организация, позиционирование и продвижение объектов коммерческой недвижимости

   • История вопроса. Возникновение формата «торговый центр». Современные многофункциональные комплексы: торгово-развлекательные, торгово-офисные.
   • Формирование понятия товарного направления торгово-развлекательного центра. Типы и виды торгово-развлекательных центров. Прочие спутниковые функции для обеспечения заполняемости площадей. Примеры удачных решений.
   • Зонирование ТРЦ: входы и выходы, паркинг, «горячие» и «мертвые» зоны в торговых центрах. Оптимальный баланс используемых и технических площадей. Приемы оживления «мертвых» зон.
   • Обеспечение наполняемости торгово-развлекательного комплекса.
   • Якорные арендаторы в ТРЦ. Направление покупательских потоков. Зоны концентрации потенциальных покупателей. Организация системы навигации и информирования в ТРЦ.
   • Работа с покупателями: определение целевой группы, портрет покупателя, структура спроса. Услуги для посетителей: основные (обязательные) и дополнительные. Организация ресторанных двориков и точек питания. Развлекательные зоны в торговом центре.
   • Изменения в покупательском спросе — как меняются модели потребления.
   • Работа с конкурентами: анализ конкуренции, конкурентные преимущества, методы привлечения покупателей. Мероприятия, направленные на продвижение (открытие, продвижение и «переключение» от конкурента).
   • Необходимость реконцепции или достаточно маркетинговых инструментов.
   • Маркетинговые инструменты по повышению продаж.
   • Событийный менеджмент в маркетинговых целях.
   • Маркетинговые функции УК.
   • Формирование и развитие бренда.
5. 01

   Тайм-менеджмент. Управление конфликтами. Стресс-менеджмент (Занятие предоставляется в записи)

   • Цели и ранжирование задач по приоритетам.
   • Цели тайм-менеджмента.
   • Ключевые рабочие цели каждого участника.
   • Как определить приоритеты в делах.
   • Метод «АВС».
   • Метод «Матрица Эйзенхауэра».
   • Организация рабочего времени.
   • Принципы концентрации на главных задачах.
   • Правило Парето.
   • Как присутствовать в настоящем моменте.
   • Основы продуктивности.
   • Причины непродуктивности и прокрастинации.
   • Методы повышения продуктивности.
   • Инструменты планирования рабочего времени.
   • Горизонты планирования.
   • Принцип 10/90.
   • 7 шагов Недельного планирования.
   • Принцип 60/20/20.
   • Группировка схожих задач.
   • Планирование на день по «Альпен» методу.
   • «Кайросы» и «Хроносы» - потенциал для эффективности.
   • Планирование «Жёстких» и «Гибких» задач.
   • «Слоны», «Бифштексы» и «Лягушки» - планирование сложных и нелюбимых дел.
   • Ситуационное планирование.
   • Использование программного обеспечения как инструмента тайм-менеджмента.
   • Основные похитители времени. Причины отвлечений.
   • Где найти время. Методы оценки затрат времени.
   • Хронометраж.
   • Метод аналогий.
   • Нормирование труда.
   • Описание бизнес-процессов.
   • Понятие конфликта и психологической совместимости.
   • Стресс: виды, причины, техники выхода.
   • «Конфликт без конфликта» («пустой» конфликт) и способ его разрешения.
   • Технология конструктивного поведения в конфликте (вербальные и невербальные характеристики).
   • Техники управления стрессом.
   • Саморегуляция в стрессовой ситуации.
   • Правила избежания стресса. Уверенность в себе как условие успешного общения.
   • Физиологический стресс и правила питания.
   • Информационный стресс при принятии решения.
   • Энергия как фактор успеха («кольцо энергии» О.Киффа).
   • Стресс ошибки и неудачи как вызов к повышению эффективности.
   • Влияние мышления на стрессовую реакцию.
   • Техники контроля уровня стресса.