Курсы для руководителей управляющих компаний

БИЗНЕС-МОДЕЛЬ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ ЖКХ Организационная структура управляющей организации. Модели управляющей организации: плюсы и минусы Аудит деятельности предыдущей компании, предыдущего директора Правила и возможности выхода на рынок управления МКД. Регламент вхождения на объект Способы управления многоквартирными домами. Разработка наиболее эффективной модели взаимоотношений: Управляющая организация, ТСЖ, НКО, РСО, Исполнители услуг. Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами. Наиболее частые правонарушения в части риска аннулирования и возможность их предотвращения. Возможности оспаривания административных штрафов Раскрытие информации по управлению МКД управляющими организациями и Работа с обращениями граждан. Кому и какую информацию давать и не давать. В какие сроки. Регламент Регламент проведения общего собрания: PR-акции; обход собственников; информационные кейсы, уведомление собственников, подготовка документации, очное и заочное, очно-заочное голосование, уведомление о решении. Требования Минстроя РФ по документам о проведении собрания. Передача объектов в управление. Различные процедуры передачи от: ТСЖ/УО, застройщика, органов местного самоуправления/государственной власти Получение и восстановление технической документации: что работает, а что нет. Ошибки, которые приводят к критическим последствиям в дальнейшем. Общее имущество собственников МКД: состав, характеристики, проблемные моменты. Участие в содержании общего имущества собственников нежилых помещений, как заставить муниципалитет выполнять свои обязанности. Паркинги-изменение правового статуса, оформление и порядок участия в СОИ. Коммерческое использование общего имущества МКД: варианты, правила голосования и включения в договор, устав, протокол общего собрания. Оформление договора использования общего имущества: как назвать договор, основные стороны, предмет, содержание и стоимость. Проблемное поле объекта управления – земельный участок многоквартирного дома – откуда он взялся, как определить его границы. Если мы оформляем земельных участок в собственность собственников многоквартирного дома, что мы получаем и что мы теряем. Порядок использования земельного участка, строительство на земельном участке. Извлечение доходов Проблемное поле объекта управления – внутридомовые и внешние инженерные сети. Что делать если нас заставляют принимать бесхозные сети, если перед нами есть частный собственник сетей. Как и кому платить, с кем заключать договоры и по каким тарифам. Что делать если внешние сети и оборудование строил застройщик – принимать ли их Договор управления. Содержание договора управления: как писать, что включить, чтобы минимизировать риски в дальнейшем. Организация работы по заключению договоров управления с собственниками, с учетом изменений в ЖК РФ. Пошаговый регламент работы. Расторжение договора управления по инициативе собственников – как не стать заложником собственной недальновидности Качество услуг и контроль за ним. Органы контроля и отношения с ними: проведение проверок, привлечение к ответственности, обжалование постановлений. Подписание актов по СОИ МКД. Условия и порядок произведения перерасчетов за некачественное выполнение работ и услуг по СОИ и КУ в МКД Долги за ЖКУ. Причины появления. Методы работы с кластерами должников. Порядок ограничения и приостановления предоставления коммунальных услуг. Неизбежное исполнение как система Затопления, пожары. Риски взыскания ущерба (и увеличения суммы по нему) и их предупреждение. Аварийная ситуация: регламент работ. Выяснение причин, последствий, составить акт, провести экспертизу. Претензионная и судебная деятельность по деликтам – вопросы тактики ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ: «РАСЧЕТ ТАРИФА НА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МКД» Понятия, используемые в настоящем практикуме Правовой базис установления платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее по тексту – тариф). Обязательные для исполнения нормативы Обязательное требование законодательства - наличие Методики для расчета Как правильно выбрать  калькуляционную единицу для формирования тарифа Тариф, из каких составляющих статей он складывается Из каких документов определяются базовые данные для формирования тарифа Установление оптимального расчетного периода тарифного регулирования Дифференциация потребностей в финансовых средствах в зависимости от характеристик и свойств жилых зданий Проблемное поле – отсутствие единых разработанных методов расчета для формирования тарифа Перечень нормативных документов и суть рекомендаций, содержащихся в них по экономическому обоснованию тарифа Особенность применяемого метода учета затрат в рассматриваемой Методике расчетов Содержание Методики расчетов Особенности сбора информации о многоквартирном доме для формирования перечня исходных данных, применяемых при расчете тарифа Какие особенности нужно учитывать при определении перечня состава и периодичности оказываемых услуг и выполняемых работ Основные и дополнительные виды работ и услуг Нормативные стандарты качества по управлению, содержанию и техническому обслуживанию Существующие технические особенности многоквартирного дома и их влияние на стандарт эксплуатации. Базовый стандарт эксплуатации как базис при расчете тарифа Практическое планирование работ по содержанию и техническому обслуживанию  - программа плановых работ технического обслуживания (ППР ТО) Общие принципы нормирования затрат. Особенности применения норм времени, норм труда, укрупненных норм обслуживания Перечень сборников нормативных затрат Классификация затрат, включаемых в полную себестоимость услуг Перечень калькуляционных статей, их характеристика и содержание Особенности включения затрат в себестоимость услуг по управлению Основные функции управления Состав расходов по управлению Особенности включения затрат в себестоимость услуг по эксплуатации и техническому обслуживанию Состав расходов по эксплуатации и техническому обслуживанию Варианты обоснования себестоимости текущего ремонта Составление сводной таблицы полной себестоимости работ и услуг Особенность составления калькуляции полной себестоимости услуг по произвольной форме Особенность составления калькуляции полной себестоимости услуг по форме 6-Ж Составление сводной сметы расходов и доходов управляющей организации Расчет тарифа. Применяемые в расчетах формулы ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ ПРИ УПРАВЛЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ Содержание разделов Программы Основные термины. Базовые нормативные требования при установлении экономически обоснованного размера платы за содержание помещений в МКД, апартаментах и коттеджных поселках Методы формирования себестоимости при управлении недвижимостью. Нормативный метод. Нормы труда, нормы времени, укрупненные нормы. Список основных нормативных документов Практикум: Проведение хронометража операций. Нормирование отдельных операций Содержание и примеры применения метода экспертных оценок Стандартизация процесса ценообразования в организации. Разработка методики ценообразования при управлении недвижимостью. Определение плана управления и производственной программы. Определение перечня необходимых работ и услуг, связанных с управлением, содержанием и ремонтом недвижимости Практикум: Составление технологических карт Определение трудозатрат, затрат на управление, затрат на материалы, инвентарь, средства охраны труда Особенности обоснования нормативной себестоимости текущего ремонта Практикум: Составление калькуляции цены дополнительных услуг Возможности оптимизации затрат при управлении, техническом обслуживании недвижимости

БИЗНЕС-МОДЕЛЬ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ ЖКХ Организационная структура управляющей организации. Модели управляющей организации: плюсы и минусы Аудит деятельности предыдущей компании, предыдущего директора Правила и возможности выхода на рынок управления МКД. Регламент вхождения на объект Способы управления многоквартирными домами. Разработка наиболее эффективной модели взаимоотношений: Управляющая организация, ТСЖ, НКО, РСО, Исполнители услуг. Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами. Наиболее частые правонарушения в части риска аннулирования и возможность их предотвращения. Возможности оспаривания административных штрафов Раскрытие информации по управлению МКД управляющими организациями и Работа с обращениями граждан. Кому и какую информацию давать и не давать. В какие сроки. Регламент Регламент проведения общего собрания: PR-акции; обход собственников; информационные кейсы, уведомление собственников, подготовка документации, очное и заочное, очно-заочное голосование, уведомление о решении. Требования Минстроя РФ по документам о проведении собрания. Передача объектов в управление. Различные процедуры передачи от: ТСЖ/УО, застройщика, органов местного самоуправления/государственной власти Получение и восстановление технической документации: что работает, а что нет. Ошибки, которые приводят к критическим последствиям в дальнейшем. Общее имущество собственников МКД: состав, характеристики, проблемные моменты. Участие в содержании общего имущества собственников нежилых помещений, как заставить муниципалитет выполнять свои обязанности. Паркинги-изменение правового статуса, оформление и порядок участия в СОИ. Коммерческое использование общего имущества МКД: варианты, правила голосования и включения в договор, устав, протокол общего собрания. Оформление договора использования общего имущества: как назвать договор, основные стороны, предмет, содержание и стоимость. Проблемное поле объекта управления – земельный участок многоквартирного дома – откуда он взялся, как определить его границы. Если мы оформляем земельных участок в собственность собственников многоквартирного дома, что мы получаем и что мы теряем. Порядок использования земельного участка, строительство на земельном участке. Извлечение доходов Проблемное поле объекта управления – внутридомовые и внешние инженерные сети. Что делать если нас заставляют принимать бесхозные сети, если перед нами есть частный собственник сетей. Как и кому платить, с кем заключать договоры и по каким тарифам. Что делать если внешние сети и оборудование строил застройщик – принимать ли их Договор управления. Содержание договора управления: как писать, что включить, чтобы минимизировать риски в дальнейшем. Организация работы по заключению договоров управления с собственниками, с учетом изменений в ЖК РФ. Пошаговый регламент работы. Расторжение договора управления по инициативе собственников – как не стать заложником собственной недальновидности Качество услуг и контроль за ним. Органы контроля и отношения с ними: проведение проверок, привлечение к ответственности, обжалование постановлений. Подписание актов по СОИ МКД. Условия и порядок произведения перерасчетов за некачественное выполнение работ и услуг по СОИ и КУ в МКД Долги за ЖКУ. Причины появления. Методы работы с кластерами должников. Порядок ограничения и приостановления предоставления коммунальных услуг. Неизбежное исполнение как система Затопления, пожары. Риски взыскания ущерба (и увеличения суммы по нему) и их предупреждение. Аварийная ситуация: регламент работ. Выяснение причин, последствий, составить акт, провести экспертизу. Претензионная и судебная деятельность по деликтам – вопросы тактики ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ: «РАСЧЕТ ТАРИФА НА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МКД» Понятия, используемые в настоящем практикуме Правовой базис установления платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее по тексту – тариф). Обязательные для исполнения нормативы Обязательное требование законодательства - наличие Методики для расчета Как правильно выбрать  калькуляционную единицу для формирования тарифа Тариф, из каких составляющих статей он складывается Из каких документов определяются базовые данные для формирования тарифа Установление оптимального расчетного периода тарифного регулирования Дифференциация потребностей в финансовых средствах в зависимости от характеристик и свойств жилых зданий Проблемное поле – отсутствие единых разработанных методов расчета для формирования тарифа Перечень нормативных документов и суть рекомендаций, содержащихся в них по экономическому обоснованию тарифа Особенность применяемого метода учета затрат в рассматриваемой Методике расчетов Содержание Методики расчетов Особенности сбора информации о многоквартирном доме для формирования перечня исходных данных, применяемых при расчете тарифа Какие особенности нужно учитывать при определении перечня состава и периодичности оказываемых услуг и выполняемых работ Основные и дополнительные виды работ и услуг Нормативные стандарты качества по управлению, содержанию и техническому обслуживанию Существующие технические особенности многоквартирного дома и их влияние на стандарт эксплуатации. Базовый стандарт эксплуатации как базис при расчете тарифа Практическое планирование работ по содержанию и техническому обслуживанию  - программа плановых работ технического обслуживания (ППР ТО) Общие принципы нормирования затрат. Особенности применения норм времени, норм труда, укрупненных норм обслуживания Перечень сборников нормативных затрат Классификация затрат, включаемых в полную себестоимость услуг Перечень калькуляционных статей, их характеристика и содержание Особенности включения затрат в себестоимость услуг по управлению Основные функции управления Состав расходов по управлению Особенности включения затрат в себестоимость услуг по эксплуатации и техническому обслуживанию Состав расходов по эксплуатации и техническому обслуживанию Варианты обоснования себестоимости текущего ремонта Составление сводной таблицы полной себестоимости работ и услуг Особенность составления калькуляции полной себестоимости услуг по произвольной форме Особенность составления калькуляции полной себестоимости услуг по форме 6-Ж Составление сводной сметы расходов и доходов управляющей организации Расчет тарифа. Применяемые в расчетах формулы ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ ПРИ УПРАВЛЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ Содержание разделов Программы Основные термины. Базовые нормативные требования при установлении экономически обоснованного размера платы за содержание помещений в МКД, апартаментах и коттеджных поселках Методы формирования себестоимости при управлении недвижимостью. Нормативный метод. Нормы труда, нормы времени, укрупненные нормы. Список основных нормативных документов Практикум: Проведение хронометража операций. Нормирование отдельных операций Содержание и примеры применения метода экспертных оценок Стандартизация процесса ценообразования в организации. Разработка методики ценообразования при управлении недвижимостью. Определение плана управления и производственной программы. Определение перечня необходимых работ и услуг, связанных с управлением, содержанием и ремонтом недвижимости Практикум: Составление технологических карт Определение трудозатрат, затрат на управление, затрат на материалы, инвентарь, средства охраны труда Особенности обоснования нормативной себестоимости текущего ремонта Практикум: Составление калькуляции цены дополнительных услуг Возможности оптимизации затрат при управлении, техническом обслуживании недвижимости

ОРАГНИЗАЦИЯ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ Организационная структура ТСЖ (ТСН) Аудит деятельности предыдущей компании, предыдущего председателя Правила и возможности выхода на рынок управления МКД. Регламент вхождения на объект Способы управления многоквартирными домами. Разработка наиболее эффективной модели взаимоотношений: Управляющая организация, ТСЖ, НКО, РСО, Исполнители услуг Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами. Наиболее частые правонарушения в части риска аннулирования и возможность их предотвращения. Возможности оспаривания административных штрафов Раскрытие информации по управлению МКД управляющими организациями и работа с обращениями граждан. Кому и какую информацию давать и не давать. В какие сроки. Регламент проведения общего собрания: PR-акции; обход собственников; информационные кейсы, уведомление домовладельцев, подготовка документации, очное и заочное, очно-заочное голосование, уведомление о решении. Требования Минстроя РФ по документам о проведении собрания Передача объектов в управление. Различные процедуры передачи от: ТСЖ/УО, застройщика, органов местного самоуправления/государственной власти Получение и восстановление технической документации: что работает, а что нет. Ошибки, которые приводят к критическим последствиям в дальнейшем. Пошаговый регламент оформления договора с более 50% собственников Общее имущество собственников МКД: состав, характеристики, проблемные моменты. Участие в содержании общего имущества собственников нежилых помещений, как заставить муниципалитет выполнять свои обязанности. Паркинги-изменение правового статуса, оформление и порядок участия в СОИ Коммерческое использование общего имущества МКД: варианты, правила голосования и включения в договор, устав, протокол общего собрания. Оформление договора использования общего имущества: как назвать договор, основные стороны, предмет, содержание и стоимость Проблемное поле объекта управления – земельный участок многоквартирного дома – откуда он взялся, как определить его границы. Если мы оформляем земельных участок в собственность собственников многоквартирного дома, что мы получаем и что мы теряем. Порядок использования земельного участка, строительство на земельном участке. Извлечение доходов Проблемное поле объекта управления – внутридомовые и внешние инженерные сети. Что делать если нас заставляют принимать бесхозные сети, если перед нами есть частный собственник сетей. Как и кому платить, с кем заключать договоры и по каким тарифам. Что делать если внешние сети и оборудование строил застройщик – принимать ли их Договор управления. Содержание договора управления: как писать, что включить, чтобы минимизировать риски в дальнейшем. Организация работы по заключению договоров управления с собственниками, с учетом изменений в ЖК РФ. Пошаговый регламент работы. Расторжение договора управления по инициативе собственников – как не стать заложником собственной недальновидности Качество услуг и контроль за ним. Органы контроля и отношения с ними: проведение проверок, привлечение к ответственности, обжалование постановлений. Подписание актов по СОИ МКД. Условия и порядок произведения перерасчетов за некачественное выполнение работ и услуг по СОИ и КУ в МКД Долги за ЖКУ. Причины появления. Методы работы с кластерами должников. Порядок ограничения и приостановления предоставления коммунальных услуг. Неизбежное исполнение как система Затопления, пожары. Риски взыскания ущерба (и увеличения суммы по нему) и их предупреждение. Аварийная ситуация: регламент работ. Выяснение причин, последствий, составить акт, провести экспертизу. Претензионная и судебная деятельность по деликтам – вопросы тактики ДОГОВОРЫ: ОКАЗАНИЯ УСЛУГ, ПОДРЯДА Работы и услуги – периодические и разовые (перечень, необходимый минимум). «Аутсорсинг», «аутстаффинг», «хозспособ»  –  баланс интересов и рисков. Отбор исполнителей Верное определение и описательная часть в предмете договора. Балансы прав/обязанностей/ответственности. Технологические карты. Описание ключевых процедур во взаимоотношениях сторон. Как распределить ответственность по договору, сформулировать ее и применить, сформировать партнерское, а не конкурентное поле и заплатить меньше и без суда Новый порядок по вывозу мусора. Возможные проблемы и пути их решения ДОГОВОРЫ С РЕСУРСОСНАБЖАЮЩИМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ Схемы договорных отношений. Расчеты с РСО, другие условия договора, требующие пристального внимания Коммуникация и взаимодействие с РСО на преддоговорной и договорной стадии. Важные моменты, на которые необходимо обратить внимание в договорах энергоснабжения. Позиции, которые необходимо отстаивать. Судебная практика по учету ресурсов в пользу УО ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ Организация предоставления коммунальных услуг. Схемы договорных отношений с учетом изменений в Жилищный кодекс РФ и Правил предоставления коммунальных услуг. Прямые договоры между потребителями и ресурсоснабжающими организациями Приборы учета: расчет оплаты в случае их присутствия/отсутствия Разъяснения о применении тарифов для расчета размера платы за холодную воду, горячую воду, водоотведение, электрическую энергию, газ, тепловую энергию Порядок установления нормативов потребления коммунальных услуг (306 ПП РФ) Применение повышающих коэффициентов к нормативам потребления коммунальных услуг при отсутствии приборов учета и технической возможности их установки Последствия исключения затрат на ОДН из платы за коммунальные услуги и включение их в состав платы за содержание общего имущества Применение штрафных санкций к УО и РСО в пользу потребителей за предоставление услуг ненадлежащего качества или перерывы сверх установленного срока в предоставлении этих услуг. Ответственность УО и РСО за ошибки в начислении платы за коммунальные услуги

Используемая терминология Основные требования законодательства к установлению платы за управление и содержание общего имущества в многоквартирном доме (далее по тексту – тариф) наличие порядка расчета тарифа распределение платы между собственниками базовая техническая документация для определения перечня и периодичности оказываемых услуг использование принципа «от частного к общему» при установлении размера тарифа период тарифного регулирования при установлении размера тарифа дифференциация затрат в зависимости от характеристик и свойств многоквартирных домов особенности установления размера тарифа затраты на текущий ремонт определение базового уровня качества содержания многоквартирного дома Выбор методики для установления размера тарифа экономическая обоснованность устанавливаемого размера тарифа структура и содержание применяемой методики для установления размера тарифа Основные принципы, применяемые при установлении размера тарифа принцип последовательности принцип декомпозиции принцип применения нормативной себестоимости принцип нормирования затрат Допущения при расчете стоимости услуги по содержанию зданий применение организацией основным видом деятельности «Управление недвижимым имуществом» наличие нескольких многоквартирных домов в управлении осуществление обособленного расчета прямых затрат по объекту осуществление распределения управленческих затрат по статьям прямых затрат отсутствие капитальных вложений в объект в период управления объектом возможность проведения текущего ремонта Как стандартизировать процесс расчета кодификация статей группировка затрат по статьям калькуляции и по уровням детализации Методы получения исходных данных для начала проведения расчетов использование технической документации проведение технического аудита объекта Расчеты затрат по статьям калькуляции в регулируемом периоде проведение практикума особенности планирования управленческих затрат распределение управленческих затрат особенности планирования трудозатрат особенности планирования затрат на инвентарь, средства охраны труда, материалы, оказание услуг сторонними организациями Составление сводной сметы планирование прибыли планирование налогов расчет цены услуги по содержанию многоквартирного дома Расчет тарифа применяемые при расчете формулы практикум

НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОСНОВНЫХ ИНСТИТУТОВ Понятийный аппарат и действующее законодательство: проблемы соответствия Общее имущество собственников МКД: состав, характеристики, доля собственника, обязанности ОМС, коммерческое использование Что делать с земельным участком под многоквартирным домом? Границы инженерных сетей МКД. Проблемы бесхозяйных и «транзитных» сетей Управление МД: нюансы реализации правовых схем. Конструирование моделей взаимоотношений ОБЩИЕ СОБРАНИЯ И ПОРЯДОК ИХ ПРОВЕДЕНИЯ Регламент проведения общего собрания. Комплект «боевых документов» каждому участнику семинара Уведомление 100% собственников: порядок, содержание, повестка дня (правильное формулирование) Проведение собрания путем совместного присутствия: эффективно и по существу Заочное голосование: нюансы обходов Решения общего собрания и их реализация ПЕРЕДАЧА ОБЪЕКТОВ В УПРАВЛЕНИЕ Недостатки в регулировании Различные процедуры передачи от: ТСЖ/УО, застройщика, органов местного самоуправления/государственной власти Получение и восстановление технической документации: что работает, а что нет Ошибки, которые приводят к критическим последствиям в дальнейшем Пошаговый регламент оформления договора управления с более 50% собственников Заключение договора с РСО на равных ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УО Достоинства и недостатки двух моделей УО Заключение и расторжение договора управления. Основные (серьезно основные!) положения договора Годовой план управления МД Работы и услуги – периодические и разовые (перечень, необходимый минимум). Деятельность по управлению МД. Нормативные требования ДОГОВОРЫ: ОКАЗАНИЯ УСЛУГ, ПОДРЯДА «Аутсорсинг», «аутстаффинг», «хозспособ»  –  баланс интересов и рисков Отбор исполнителей Верное определение и описательная часть в предмете договора. Балансы прав/обязанностей/ответственности. Технологические карты Описание ключевых процедур во взаимоотношениях сторон Как распределить ответственность по договору, сформулировать ее и применить, сформировать партнерское, а не конкурентное поле и заплатить меньше и без суда ПОСТАВКА КОММУНАЛЬНОГО РЕСУРСА-КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ: ПРАВОВЫЕ КОЛЛИЗИИ И РИСКИ Схемы договорных отношений. Расчеты с РСО, другие условия договора, требующие пристального внимания Коммуникация и взаимодействие с РСО на преддоговорной и договорной стадии Правила предоставления коммунальных услуг: практические аспекты применения Приборы учета: расчет оплаты в случае их присутствия/отсутствия Правильное применение тарифов на оплату водоснабжения (горячего, холодного), водоотведения, электро- и тепловую энергию, газ КАЧЕСТВО ЖК-УСЛУГ И КОНТРОЛЬ ЗА НИМ. РАСКРЫТИЕ ИНФОРМАЦИИ Органы контроля и отношения с ними: проведение проверок, привлечение к ответственности, обжалование постановлений Вопросы деликтов: ущербы имуществу или здоровью владельца Риски взыскания ущерба (и увеличения суммы по нему) и их предупреждение Аварийная ситуация: регламент работ. Выяснение причин, последствий, составить акт, провести экспертизу Претензионная и судебная деятельность по деликтам – вопросы тактики ДЕБИТОРСКАЯ ЗАДОЛЖЕННОСТЬ ЗА ЖКУ Причины появления Методы работы с кластерами должников. Порядок ограничения и приостановления предоставления коммунальных услуг Неизбежное исполнение как система

ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ. ПЕРЕДАЧА ОБЪЕКТА В УПРАВЛЕНИЕ Общее имущество собственников МКД: состав, характеристики, проблемные моменты. Участие в содержании общего имущества собственников нежилых помещений, как заставить муниципалитет выполнять свои обязанности. Паркинги: изменение правового статуса, оформление и порядок участия в СОИ Коммерческое использование общего имущества МКД: варианты, правила голосования и включения в договор, устав, протокол общего собрания. Оформление договора использования общего имущества: как назвать договор, основные стороны, предмет, содержание и стоимость Проблемное поле объекта управления – земельный участок многоквартирного дома – откуда он взялся, как определить его границы. Если мы оформляем земельных участок в собственность собственников многоквартирного дома, что мы получаем и что мы теряем. Порядок использования земельного участка, строительство на земельном участке. Извлечение доходов Проблемное поле объекта управления – внутридомовые и внешние инженерные сети. Что делать, если нас заставляют принимать бесхозные сети, если перед нами есть частный собственник сетей. Как и кому платить, с кем заключать договоры и по каким тарифам. Что делать, если внешние сети и оборудование строил застройщик – принимать ли их Регламент проведения общего собрания: PR-акции, обход собственников, информационные кейсы, уведомление собственников, подготовка документации, очное, заочное, очно-заочное голосование, уведомление о решении. Требования Минстроя РФ по документам о проведении собрания Совет многоквартирного дома. Порядок создания. Компетенция Передача объектов в управление. Различные процедуры передачи от: ТСЖ/УО, застройщика, органов местного самоуправления/государственной власти. Получение и восстановление технической документации: что работает, а что нет. Ошибки, которые приводят к критическим последствиям в дальнейшем Договор управления. Содержание договора управления: как писать, что включить, чтобы минимизировать риски в дальнейшем. Организация работы по заключению договоров управления с собственниками с учетом изменений в ЖК РФ. Пошаговый регламент работы. Расторжение договора управления по инициативе собственников – как не стать заложником собственной недальновидности БИЗНЕС-МОДЕЛЬ УК. СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА. ТЕКУЩИЙ И КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТЫ. РАБОТА С ДОЛЖНИКАМИ Способы управления многоквартирными домами. Разработка наиболее эффективной модели взаимоотношений: Управляющая организация, ТСЖ, НКО, РСО, исполнители услуг Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами. Наиболее частые правонарушения в части риска аннулирования и возможность их предотвращения. Возможности оспаривания административных штрафов Аудит деятельности предыдущей компании, предыдущего директора Организационная структура управляющей организации. Модели управляющей организации: плюсы и минусы Работы и услуги: периодические и разовые (перечень, необходимый минимум). «Аутсорсинг», «аутстаффинг», «хозспособ» – баланс интересов и рисков. Отбор исполнителей Договоры оказания услуг, подряда: верное определение и описательная часть в предмете договора. Балансы прав/обязанностей/ответственности. Технологические карты. Описание ключевых процедур во взаимоотношениях сторон. Как распределить ответственность по договору, сформулировать ее и применить, сформировать партнерское, а не конкурентное поле и заплатить меньше и без суда Новый порядок по вывозу мусора. Возможные проблемы и пути их решения Качество услуг и контроль за ним. Органы контроля и отношения с ними: проведение проверок, привлечение к ответственности, обжалование постановлений. Подписание актов по СОИ МКД. Условия и порядок произведения перерасчетов за некачественное выполнение работ и услуг по СОИ и КУ в МКД Раскрытие информации по управлению МКД управляющими организациями Работа с обращениями граждан. Кому и какую информацию давать и не давать. В какие сроки. Регламент Долги за ЖКУ. Причины появления. Методы работы с кластерами должников. Порядок ограничения и приостановления предоставления коммунальных услуг. Неизбежное исполнение, как система ВЗАИМООТНОШЕНИЯ С РСО. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ Схемы договорных отношений. Расчеты с РСО, другие условия договора, требующие пристального внимания Коммуникация и взаимодействие с РСО на преддоговорной и договорной стадии. Важные моменты, на которые необходимо обратить внимание в договорах энергоснабжения. Позиции, которые необходимо отстаивать. Судебная практика по учету ресурсов в пользу УО Организация предоставления коммунальных услуг. Схемы договорных отношений с учетом изменений в Жилищный кодекс РФ и Правил предоставления коммунальных услуг. Прямые договоры между потребителями и ресурсоснабжающими организациями Приборы учета: расчет оплаты в случае их присутствия/отсутствия Разъяснения о применении тарифов для расчета размера платы за холодную воду, горячую воду, водоотведение, электрическую энергию, газ, тепловую энергию Порядок установления нормативов потребления коммунальных услуг (306 ПП РФ) Применение повышающих коэффициентов к нормативам потребления коммунальных услуг Последствия исключения затрат на ОДН из платы за коммунальные услуги и включение их в состав платы за содержание общего имущества Применение штрафных санкций к УО и РСО в пользу потребителей за предоставление услуг ненадлежащего качества или перерывы сверх установленного срока в предоставлении этих услуг. Ответственность УО и РСО за ошибки в начислении платы за коммунальные услуги Затопления, пожары. Риски взыскания ущерба (и увеличения суммы по нему) и их предупреждение. Аварийная ситуация: регламент работ. Выяснение причин, последствий, составить акт, провести экспертизу. Претензионная и судебная деятельность по деликтам – вопросы тактики ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЛУАТАЦИЯ Классификация зданий по функциональному назначению, по объемно-планировочным решениям. Основные нормативные требования к безопасности и комфортности зданий. Инженерные системы (внутридомовые сети и оборудование) зданий. Перечень государственных контролирующих органов, проверяющих техническое состояние объектов недвижимости Основа технической эксплуатации – создание системы технического содержания. Три основных метода обслуживания зданий. Содержание, характеристики, сравнение методов. Плановое и внеплановое техническое обслуживание, ремонт. Инструменты системы технического содержания - программы технического обслуживания Осмотры. Понятия, характеристики, организация проведения: планирование, исполнение, сдача работ. Методики проведения осмотров. Маршрутные карты осмотров отдельных элементов зданий. Документальное оформление осмотров Программа планово-предупредительных ремонтов и технического обслуживания (ППР ТО). Понятия, характеристики, организация проведения: планирование, исполнение, сдача работ. Документальное оформление ППР и ТО. Внеплановое техническое обслуживание Аварийно-техническое обслуживание. Организация работы диспетчерской службы и аварийной бригады. Предельные сроки устранения аварий. Документальное оформление аварийных заявок. Оперативное неплановое обслуживание Заявочный сервис. Организация отдельных бизнес-процессов. Документальное оформление заявочного сервиса Практикум: Определение методов технического обслуживания зданий на основе статистики оперативных заявок Сезонное техническое обслуживание. Виды и состав работ. Документальное оформление сезонного технического обслуживания Текущий и капитальный ремонты. Несменяемые и сменяемые объекты здания. Анализ фактического срока эксплуатации и срока эффективной эксплуатации (нормативный межремонтный срок) конструктивных элементов и инженерных систем здания. Основной критерий отнесения ремонта к текущему или капитальному - физический износ Практикум: Расчет физического износа отдельных элементов и здания Оптимизация работ по текущему ремонту. Источники финансирования проведения текущего ремонта зданий Организационно-распорядительные и внутренние нормативные документы управляющей/эксплуатирующей организации по техническому обслуживанию. Пример разработки внутреннего Регламента по организации планирования, техническому обслуживанию и ремонту. Пример разработки Инструкции по эксплуатации конструктивных элементов и оборудования здания ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ ПРИ УПРАВЛЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ Основные термины. Базовые нормативные требования при установлении экономически обоснованного размера платы за содержание помещений в МКД, апартаментах и коттеджных поселках Методы формирования себестоимости при управлении недвижимостью. Нормативный метод. Нормы труда, нормы времени, укрупненные нормы. Список основных нормативных документов Практикум: Проведение хронометража операций. Нормирование отдельных операций Содержание и примеры применения метода экспертных оценок Стандартизация процесса ценообразования в организации. Разработка методики ценообразования при управлении недвижимостью. Определение плана управления и производственной программы. Определение перечня необходимых работ и услуг, связанных с управлением, содержанием и ремонтом недвижимости Практикум: Составление технологических карт Определение трудозатрат, затрат на управление, затрат на материалы, инвентарь, средства охраны труда Особенности обоснования нормативной себестоимости текущего ремонта Практикум: Составление калькуляции цены дополнительных услуг Возможности оптимизации затрат при управлении, техническом обслуживании недвижимости РАСЧЕТ ТАРИФА НА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МКД Основные требования законодательства к установлению платы за управление и содержание общего имущества в МКД. Выбор методики. Стандартизация процесса расчета. Методы получения исходных данных Расчеты затрат по статьям калькуляции. Составление сводной сметы. Расчет тарифа