Видеокурс «Директор управляющей компании в ЖКХ»

1. 01

   Техническая эксплуатация объектов недвижимости

   • Главная цель технического обслуживания здания – обеспечить безопасность и комфортность.
   • Классификация зданий по функциональному назначению.
   • Здание как техническая система.
   • Классификация зданий по объемно-планировочным решениям.
   • Основные нормативные требования к безопасности и комфортности зданий.
   • Инженерные системы (внутридомовые сети и оборудование) зданий.
   • Перечень государственных контролирующих органов, проверяющих техническое состояние объектов недвижимости.
   • Основа технической эксплуатации – создание системы технического содержания.
   • Три основных метода обслуживания зданий. Содержание, характеристики, сравнение методов.
   • Плановое и внеплановое техническое обслуживание и ремонт.
   • Инструменты системы технического содержания – программы технического обслуживания.
   • Осмотры. Понятия, характеристики, организация проведения – планирование, исполнение, сдача работ.
   • Методики проведения осмотров. Маршрутные карты осмотров отдельных элементов зданий.
   • Документальное оформление осмотров.
   • Программа планово-предупредительных ремонтов и технического обслуживания (ППР ТО). Понятия, характеристики, организация проведения – планирование, исполнение, сдача работ.
   • Документальное оформление ППР и ТО.
   • Внеплановое техническое обслуживание.
   • Аварийно-техническое обслуживание.
   • Организация работы диспетчерской службы и аварийной бригады.
   • Предельные сроки устранения аварий.
   • Документальное оформление аварийных заявок.
   • Оперативное неплановое обслуживание.
   • Заявочный сервис. Организация отдельных бизнес-процессов.
   • Практикум: Определение методов технического обслуживания зданий на основе статистики оперативных заявок.
   • Документальное оформление заявочного сервиса.
   • Сезонное техническое обслуживание. Виды и состав работ.
   • Документальное оформление сезонного технического обслуживания.
   • Текущий и капитальный ремонты.
   • Несменяемые и сменяемые объекты здания.
   • Анализ фактического срока эксплуатации и срока эффективной эксплуатации (нормативный межремонтный срок) конструктивных элементов и инженерных систем здания.
   • Основной критерий отнесения ремонта к текущему или капитальному – физический износ.
   • Практикум: Расчет физического износа отдельных элементов и здания.
   • Оптимизация работ по текущему ремонту.
   • Источники финансирования проведения текущего ремонта зданий.
   • Организационно-распорядительные и внутренние нормативные документы управляющей/эксплуатирующей организации по техническому обслуживанию.
   • Пример разработки внутреннего Регламента по организации планирования, техническому обслуживанию и ремонту.
   • Пример разработки Инструкции по эксплуатации конструктивных элементов и оборудования здания.
2. 01

   Ценообразование при управлении недвижимостью

   • Основные термины. Базовые нормативные требования при установлении экономически обоснованного размера платы за содержание помещений в МКД, апартаментах и коттеджных поселках.
   • Методы формирования себестоимости при управлении недвижимостью.
   • Нормативный метод. Нормы труда, нормы времени, укрупненные нормы. Список основных нормативных документов.
   • Практикум. Проведение хронометража операций. Нормирование отдельных операций.
   • Содержание и примеры применения метода экспертных оценок.
   • Стандартизация процесса ценообразования в организации.
   • Разработка методики ценообразования при управлении недвижимостью.
   • Определение плана управления и производственной программы.
   • Определение перечня необходимых работ и услуг, связанных с управлением, содержанием и ремонтом недвижимости.
   • Практикум. Составление технологических карт.
   • Определение трудозатрат, затрат на управление, затрат на материалы, инвентарь, средства охраны труда.
   • Особенности обоснования нормативной себестоимости текущего ремонта МКД.
   • Практикум. Составление калькуляции цены дополнительных услуг.
   • Возможности оптимизации затрат при управлении, техническом обслуживании недвижимости.
3. 01

   Бизнес-модель управления. Работа с должниками

   • Способы управления многоквартирными домами. Разработка наиболее эффективной модели взаимоотношений: Управляющая организация, ТСЖ, НКО, РСО, исполнители услуг.
   • Регламент проведения общего собрания: PR-акции, обход собственников, информационные кейсы, уведомление собственников, подготовка документации, очное, заочное, очно-заочное голосование, уведомление о решении. Требования Минстроя РФ по документам о проведении собрания.
   • Совет многоквартирного дома. Порядок создания. Компетенция.
   • Передача объектов в управление. Различные процедуры передачи от: ТСЖ/УО, застройщика, органов местного самоуправления/государственной власти. Получение и восстановление технической документации: что работает, а что нет. Ошибки, которые приводят к критическим последствиям в дальнейшем.
   • Аудит деятельности предыдущей компании, предыдущего директора.
   • Организационная структура управляющей организации. Модели управляющей организации: плюсы и минусы.
   • Договор управления. Содержание договора управления: как писать, что включить, чтобы минимизировать риски в дальнейшем. Организация работы по заключению договоров управления с собственниками с учетом изменений в ЖК РФ. Пошаговый регламент работы. Расторжение договора управления по инициативе собственников — как не стать заложником собственной недальновидности.
   • Работы и услуги: периодические и разовые (перечень, необходимый минимум). «Аутсорсинг», «аутстаффинг», «хозспособ» — баланс интересов и рисков. Отбор исполнителей.
   • Договоры оказания услуг, подряда: верное определение и описательная часть в предмете договора. Балансы прав/обязанностей/ответственности. Технологические карты. Описание ключевых процедур во взаимоотношениях сторон. Как распределить ответственность по договору, сформулировать ее и применить, сформировать партнерское, а не конкурентное поле и заплатить меньше и без суда.
   • Долги за ЖКУ. Причины появления. Методы работы с кластерами должников. Порядок ограничения и приостановления предоставления коммунальных услуг. Неизбежное исполнение, как система.
4. 01

   Общее имущество. Содержание и коммерческое использование

   • Общее имущество собственников МКД: состав, характеристики, проблемные моменты. Граница общего имущества и имущества собственников. Граница общего имущества — и имущества РСО.
   • Паркинги: изменение правового статуса, оформление и порядок участия в СОИ.
   • Помещения. Особенности отдельных видов нежилых помещений (встроено-пристроенные помещение). Понуждение о переводе нежилого помещения в жилое.
   • Проблемное поле объекта управления — конструктивные элементы здания.
   • Проблемное поле объекта управления — земельный участок многоквартирного дома — как оформить. Порядок использования земельного участка, строительство на земельном участке. Извлечение доходов.
   • Проблемное поле объекта управления — внутридомовые и внешние инженерные сети. Что делать, если нас заставляют принимать бесхозные сети, если перед нами есть частный собственник сетей. Как и кому платить, с кем заключать договоры и по каким тарифам. Что делать, если внешние сети и оборудование строил застройщик — принимать ли их.
   • Коммерческое использование общего имущества МКД: варианты, правила голосования и включения в договор, устав, протокол общего собрания. Оформление договора использования общего имущества: как назвать договор, основные стороны, предмет, содержание и стоимость.
   • Качество услуг и контроль за ним. Подписание актов по СОИ МКД. Условия и порядок произведения перерасчетов за некачественное выполнение работ и услуг по СОИ и КУ в МКД.
   • Виды осмотров общего имущества МКД.
   • Обоснование увеличения размера платы за содержание жилья.
   • Новый порядок работы аварийно-диспетчерской службы.
   • Дополнительные стандарты управления МКД: как соблюсти все требования.
5. 01

   Взаимоотношения с РСО. Предоставление коммунальных услуг

   • Схемы договорных отношений. Расчеты с РСО, другие условия договора, требующие пристального внимания.
   • Взаимоотношения с РСО по нежилым помещениям.
   • Коммуникация и взаимодействие с РСО на преддоговорной и договорной стадии. Позиции, которые необходимо отстаивать.
   • Судебная практика.
   • Заключение договоров теплоснабжения.
   • Заключение договоров горячего водоснабжения.
   • Заключение договоров холодного водоснабжения и водоотведения.
   • Заключение договоров энергоснабжения.
   • Заключение договоров газоснабжения.
   • Организация предоставления коммунальных услуг. Схемы договорных отношений с учетом изменений в Жилищный кодекс РФ и Правил предоставления коммунальных услуг. Прямые договоры между потребителями и ресурсоснабжающими организациями. Исполнитель коммунальной услуги при прямых договорах.
   • Применение повышающих коэффициентов к нормативам потребления коммунальных услуг.
   • Приборы учета: расчет оплаты в случае их присутствия/отсутствия.
   • КР на СОИ: расчет платы.
   • Приборы учета: установка, поверка, замена, проверка.
   • Судебная практика.
   • Порядок по вывозу мусора. Возможные проблемы и пути их решения. Прямые договора при коммунальной услуге ТКО.
   • Ответственность УО и РСО за ошибки в начислении платы за коммунальные услуги.
   • Затопления, пожары, падение деревьев на транспортные средства. Риски взыскания ущерба (и увеличения суммы по нему) и их предупреждение.