Программа обучения предлагает важные и необходимые для работы директора УК знания, которые помогут усовершенствовать профессиональные навыки и повысить личную эффективность. В ходе лекций участники ознакомятся с регламентом проведения общего собрания, рассмотрят проблемные поля объекта управления и модели управляющей организации, изучат способы управления многоквартирными домами, методы работы с кластерами должников. Также, наши эксперты подробно расскажут про схемы договорных отношений, объяснят нормативные требования к безопасности и комфортности зданий, помогут понять, как формируется себестоимость при управлении недвижимостью, как распределяется плата между собственниками и что нужно учесть при установлении размера тарифа.
Общее имущество. Общее собрание. Передача объекта в управление
Общее имущество собственников МКД: состав, характеристики, проблемные моменты. Участие в содержании общего имущества собственников нежилых помещений, как заставить муниципалитет выполнять свои обязанности. Паркинги: изменение правового статуса, оформление и порядок участия в СОИ
Коммерческое использование общего имущества МКД: варианты, правила голосования и включения в договор, устав, протокол общего собрания. Оформление договора использования общего имущества: как назвать договор, основные стороны, предмет, содержание и стоимость
Проблемное поле объекта управления – земельный участок многоквартирного дома – откуда он взялся, как определить его границы. Если мы оформляем земельных участок в собственность собственников многоквартирного дома, что мы получаем и что мы теряем. Порядок использования земельного участка, строительство на земельном участке. Извлечение доходов
Проблемное поле объекта управления – внутридомовые и внешние инженерные сети. Что делать, если нас заставляют принимать бесхозные сети, если перед нами есть частный собственник сетей. Как и кому платить, с кем заключать договоры и по каким тарифам. Что делать, если внешние сети и оборудование строил застройщик – принимать ли их
Регламент проведения общего собрания: PR-акции, обход собственников, информационные кейсы, уведомление собственников, подготовка документации, очное, заочное, очно-заочное голосование, уведомление о решении. Требования Минстроя РФ по документам о проведении собрания
Совет многоквартирного дома. Порядок создания. Компетенция
Передача объектов в управление. Различные процедуры передачи от: ТСЖ/УО, застройщика, органов местного самоуправления/государственной власти. Получение и восстановление технической документации: что работает, а что нет. Ошибки, которые приводят к критическим последствиям в дальнейшем
Договор управления. Содержание договора управления: как писать, что включить, чтобы минимизировать риски в дальнейшем. Организация работы по заключению договоров управления с собственниками с учетом изменений в ЖК РФ. Пошаговый регламент работы. Расторжение договора управления по инициативе собственников – как не стать заложником собственной недальновидности
Бизнес-модель УК. Содержание общего имущества. Текущий и капитальный ремонты. Работа с должниками
Способы управления многоквартирными домами. Разработка наиболее эффективной модели взаимоотношений: Управляющая организация, ТСЖ, НКО, РСО, исполнители услуг
Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами. Наиболее частые правонарушения в части риска аннулирования и возможность их предотвращения. Возможности оспаривания административных штрафов
Аудит деятельности предыдущей компании, предыдущего директора
Организационная структура управляющей организации. Модели управляющей организации: плюсы и минусы
Работы и услуги: периодические и разовые (перечень, необходимый минимум). «Аутсорсинг», «аутстаффинг», «хозспособ» – баланс интересов и рисков. Отбор исполнителей
Договоры оказания услуг, подряда: верное определение и описательная часть в предмете договора. Балансы прав/обязанностей/ответственности. Технологические карты. Описание ключевых процедур во взаимоотношениях сторон. Как распределить ответственность по договору, сформулировать ее и применить, сформировать партнерское, а не конкурентное поле и заплатить меньше и без суда
Новый порядок по вывозу мусора. Возможные проблемы и пути их решения
Качество услуг и контроль за ним. Органы контроля и отношения с ними: проведение проверок, привлечение к ответственности, обжалование постановлений. Подписание актов по СОИ МКД. Условия и порядок произведения перерасчетов за некачественное выполнение работ и услуг по СОИ и КУ в МКД
Раскрытие информации по управлению МКД управляющими организациями
Работа с обращениями граждан. Кому и какую информацию давать и не давать. В какие сроки. Регламент
Долги за ЖКУ. Причины появления. Методы работы с кластерами должников. Порядок ограничения и приостановления предоставления коммунальных услуг. Неизбежное исполнение, как система
Взаимоотношения с РСО. Предоставление коммунальных услуг
Схемы договорных отношений. Расчеты с РСО, другие условия договора, требующие пристального внимания
Коммуникация и взаимодействие с РСО на преддоговорной и договорной стадии. Важные моменты, на которые необходимо обратить внимание в договорах энергоснабжения. Позиции, которые необходимо отстаивать. Судебная практика по учету ресурсов в пользу УО
Организация предоставления коммунальных услуг. Схемы договорных отношений с учетом изменений в Жилищный кодекс РФ и Правил предоставления коммунальных услуг. Прямые договоры между потребителями и ресурсоснабжающими организациями
Приборы учета: расчет оплаты в случае их присутствия/отсутствия
Разъяснения о применении тарифов для расчета размера платы за холодную воду, горячую воду, водоотведение, электрическую энергию, газ, тепловую энергию
Порядок установления нормативов потребления коммунальных услуг (306 ПП РФ)
Применение повышающих коэффициентов к нормативам потребления коммунальных услуг
Последствия исключения затрат на ОДН из платы за коммунальные услуги и включение их в состав платы за содержание общего имущества
Применение штрафных санкций к УО и РСО в пользу потребителей за предоставление услуг ненадлежащего качества или перерывы сверх установленного срока в предоставлении этих услуг. Ответственность УО и РСО за ошибки в начислении платы за коммунальные услуги
Затопления, пожары. Риски взыскания ущерба (и увеличения суммы по нему) и их предупреждение. Аварийная ситуация: регламент работ. Выяснение причин, последствий, составить акт, провести экспертизу. Претензионная и судебная деятельность по деликтам – вопросы тактики
Техническая эксплуатация зданий
Главная цель технического обслуживания здания – обеспечить безопасность и комфортность
Классификация зданий по функциональному назначению
Здание как техническая система
Классификация зданий по объемно-планировочным решениям
Основные нормативные требования к безопасности и комфортности зданий
Инженерные системы (внутридомовые сети и оборудование) зданий
Перечень государственных контролирующих органов, проверяющих техническое состояние объектов недвижимости
Основа технической эксплуатации – создание системы технического содержания
Различают три основных метода обслуживания зданий. Содержание, характеристики, сравнение методов
Различают плановое и внеплановое техническое обслуживание и ремонт
Инструменты системы технического содержания - программы технического обслуживания
Осмотры. Понятия, характеристики, организация проведения – планирование, исполнение, сдача работ
Методики проведения осмотров. Маршрутные карты осмотров отдельных элементов зданий
Документальное оформление осмотров
Программа планово-предупредительных ремонтов и технического обслуживания (ППР ТО). Понятия, характеристики, организация проведения – планирование, исполнение, сдача работ
Документальное оформление ППР и ТО
Внеплановое техническое обслуживание
Аварийно-техническое обслуживание
Организация работы диспетчерской службы и аварийной бригады
Предельные сроки устранения аварий
Документальное оформление аварийных заявок
Оперативное неплановое обслуживание
Заявочный сервис. Организация отдельных бизнес-процессов
Практикум «Определение методов технического обслуживания зданий на основе статистики оперативных заявок»
Документальное оформление заявочного сервиса
Сезонное техническое обслуживание. Виды и состав работ.
Документальное оформление сезонного технического обслуживания
Текущий и капитальный ремонты
Несменяемые и сменяемые объекты здания
Анализ фактического срока эксплуатации и срока эффективной эксплуатации (нормативный межремонтный срок) конструктивных элементов и инженерных систем здания
Основной критерий отнесения ремонта к текущему или капитальному - физический износ
Практикум. Расчет физического износа отдельных элементов и здания
Оптимизация работ по текущему ремонту
Источники финансирования проведения текущего ремонта зданий
Организационно-распорядительные и внутренние нормативные документы управляющей/эксплуатирующей организации по техническому обслуживанию
Пример разработки внутреннего Регламента по организации планирования, техническому обслуживанию и ремонту
Пример разработки Инструкции по эксплуатации конструктивных элементов и оборудования здания
Ценообразование при управлении недвижимостью
Основные термины
Базовые нормативные требования при установлении экономически обоснованного размера платы.
Методы формирования себестоимости при управлении недвижимостью
Нормативный метод. Нормы труда, нормы времени, укрупненные нормы. Список основных нормативных документовПрактикум: Проведение хронометража операций. Нормирование отдельных операций
Содержание и примеры применения метода экспертных оценок
Стандартизация процесса ценообразования в организации
Разработка методики ценообразования при управлении недвижимостью
Определение плана управления и производственной программы
Определение перечня необходимых работ и услуг, связанных с управлением, содержанием и ремонтом недвижимостиПрактикум: Составление технологических карт
Определение трудозатрат, затрат на управление, затрат на материалы, инвентарь, средства охраны труда
Особенности обоснования нормативной себестоимости текущего ремонтаПрактикум: Составление калькуляции цены дополнительных услуг
Возможности оптимизации затрат при управлении, техническом обслуживании недвижимости
Практика: разработка тарифа (16:30-19:30)
Используемая терминология
Основные требования законодательства к установлению платы за управление и содержание общего имущества в многоквартирном доме (далее по тексту – тариф)
Наличие порядка расчета тарифа
Распределение платы между собственниками
Базовая техническая документация для определения перечня и периодичности оказываемых услуг
Использование принципа «от частного к общему» при установлении размера тарифа
Период тарифного регулирования при установлении размера тарифа
Дифференциация затрат в зависимости от характеристик и свойств многоквартирных домов
Особенности установления периода тарифногорегулирования
Структура и содержание применяемой Методики для установления размера тарифа
Основные принципы, применяемые при установлении размера тарифа
Принцип последовательности
Принцип декомпозиции
Принцип применения нормативной себестоимости
Допущения при расчете стоимости услуги по содержанию зданий
Особенности в определении перечня и периодичности оказываемых услуг и выполняемых работ
Определение базового уровня качества содержания многоквартирного дома
Применение организацией основным видом деятельности «Управление недвижимым имуществом»
Возможность проведения текущего ремонта
Основной способ извлечения дохода
Как стандартизировать процесс ценообразования
Кодификация статей
Классификация затрат, включаемых в полную себестоимость услуг
Заполнение исходных данных для начала проведения расчетов (Практикум)
Расчеты затрат по статьям калькуляции в регулируемом периоде (Практикум)
Произвести расчет нормативных затрат времени на управление
Произвести расчет нормативных затрат времени на уборку территории, мест общего пользования, техническое обслуживание инженерных внутридомовых сетей и систем, конструктива зданий
Произвести расчет нормативных затрат на обеспечения инвентарем рабочих
Произвести расчет обеспечения средствами охраны труда рабочих
Произвести расчет плановой замены светильников в местах общего пользования
Произвести расчет нормативных затрат на вывоз твердых бытовых отходов
Произвести калькуляцию полной себестоимости услуг по управлению многоквартирными домами (Практикум)
Произвести расчет валовой прибыли и налогов (Практикум)
Адрес: Москва, ул. Сельскохозяйственная, д.17, корпус 5
E-mail: uprav@uprav.ru
Телефон: 8 (495) 980 57 28
Доехать до станции метро «Ботанический сад» Калужско-Рижской линии. Выход - в сторону улицы Вильгельма Пика. Пройти мимо автобусной остановки, далее вдоль улицы Вильгельма Пика. Перейти по мосту через реку и далее пройти до светофора. На светофоре - перейти дорогу. Войти на территорию гостиничного комплекса «Турист».
При входе на территорию гостиничного комплекса повернуть налево (сразу за офисом «Размещение»), затем направо. Пройти по аллее до корпуса №5 («Бизнес-Турист»).
Русская 
