^

Управление недвижимостью для новичков: базовые принципы

19.01.2016 Управление недвижимостью для новичков: базовые принципы
  • Управление недвижимостью (Property management- PM)
  • Управление эксплуатацией (Facility management- FM)

Что такое Property management? Эта составляющая, как правило, содержит следующий набор услуг:

  • Создание концепции объекта
  • Брокеридж
  • Ведение бухг. и управленческого учета на объекте
  • Юридическое сопровождение
  • Управление продвижением объекта на рынке
  • Арендная политика

Управление эксплуатацией- FM, это:

  • Техническое обслуживание и эксплуатация объекта
  • Обеспечение безопасности
  • Уборка помещений и территории
  • Проведение текущего и аварийного ремонта
  • Взаимодействие с контролирующими органами
  • Рациональное использование энергоресурсов
  • Оптимизация операционных расходов

Этот перечень услуг, каждый раз, элемент договоренностей и торга между владельцем и управляющей компанией.

Поэтому первый принцип, которым хочу поделиться с читателем этой статьи, звучит следующим образом: в самом начале уточняйте, какой набор услуг входит в понятия PM и FM.

От этого зависит уровень ответственности, который готова взять на себя управляющая компания, и, соответственно стоимость услуги «Управление недвижимостью».

Второй принцип лежит в плоскости целей управления. Любой собственник, который отважится на привлечение управляющей компании, преследует как минимум три цели:

  1. Увеличение доходности объекта. Это и сдача вакантных площадей и оптимизация взаимоотношений с существующими арендаторами и многие другие вопросы.
  2. Оптимизация расходов. Из названия понятно, что речь будет идти о поиске разумного минимума, который позволит экономить средства без ущерба для объекта и взаимоотношений с арендаторами.
  3. Стабильная работа всех инженерных систем. Опытный собственник знает, насколько это непростая задача, и готов доверить объект только тем, кто способен выполнить эту задачу максимально качественно.

Второй принцип можно сформулировать следующим образом: формируйте четкие цели, а именно: что вы хотите получить от управления недвижимостью?

Третий принцип –это поиск достойного партнера на позицию Управляющая компания. Сознательно не стал писать подрядчика, т.к. между владельцем и управляющим в действительности должны установиться партнерские отношения(взаимная ответственность и финансовый интерес), в отличие от подрядчика, который понятие ответственность трактует как способ перекладывания рисков. Как выбрать управляющую компанию, которой можно доверить свой объект или объекты в управление? Здесь важно учитывать следующие параметры:

  • опыт компании на рынке
  • портфолио объектов, находящихся в управлении и их уровень
  • рекомендации от участников рынка
  • стоимость услуг

Чем выше уровень управляющей компании и опыт ее работы тем, как правило, выше и стоимость ее услуг.

Одним из самых актуальных вопросов для владельцев недвижимости остается следующий: «Управлять самостоятельно или привлекать специализированную управляющую компанию?». Здесь необходимо понимать, что у каждого из подходов есть свои плюсы и минусы и выбор в пользу того или иного варианта будет осуществляться в зависимости от целей владельца, его финансовых возможностей а также количества и уровня компетенций собственных специалистов. Но об этом мы поговорим в одной из следующих статей.