Русская Школа Управления
РШУ
Учебный центр Лидер на рынке бизнес-образования

Обзор подходов к оценке недвижимости

Лучшие материалы на Ваш email

О бизнесе, управлении, мотивации персонала и бизнес-образовании каждую неделю!

Нас читают уже 25 034 специалистов
Нажимая кнопку «Подписаться на рассылку» я даю согласие НП ДПО ЦПК «Русская Школа Управления» и лицам, действующим по его поручению, на обработку моих персональных данных в соответствии с политикой
Топ авторов
18 Февраля 2016
1757

Для оценки недвижимости, традиционно, существует 3 подхода: доходный, сравнительный и затратный. В этой статье я кратко расскажу о каждом из них.

Реутов АнтонЭксперт. Управление проектами коммерческой недвижимости

Первый подход, который используют оценщики для оценки объектов недвижимости - доходный подход.

Оценка недвижимости в этом случае основана на предположении, что стоимость недвижимости равна сегодняшней стоимости прав на будущий доход. Покупатель, рассматривая приобретение объекта сегодня, ожидает в будущем получать определенный доход, который позволит ему:
а) окупить первоначальные вложения
б) содержать объект в арендопригодном состоянии
в) продать объект в конце прогнозного периода
и, самое главное, получить доход от этой инвестиции.

Какие методы позволяют рассчитать рыночную стоимость по доходу?
Метод 1: Прямая капитализация
Метод 2: Анализ дисконтированных денежных доходов

Метод прямой капитализации замечателен тем, что позволяет, сделав ряд допущений, достаточно быстро прикинуть рыночную стоимость объекта. Для этого необходимо знать величину чистого операционного дохода (ЧОД) и ставку капитализации (К).

Формула для расчета рыночной стоимости в одно действие:


 

Рыночная стоимость = ЧОД/К

 


У этого метода есть ряд ограничений:

1. Метод прямой капитализации не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует серьезной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на стабильный уровень доходов.

2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится непростой задачей.

Второй подход- сравнительный.

Он основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными объектами недвижимости, которые были недавно проданы. С этим подходом сталкивался практически каждый, кто продавал или покупал квартиру. В этой ситуации мы использовали информацию по предложениям аналогичных квартир на рынке недвижимости и, опираясь на нее, определяли рыночную стоимость интересующей нас квартиры.

В сравнительном подходе есть порядок действий, который необходимо соблюдать для корректного получения итогового результата:

  1. Необходимо изучить рынок и выбрать объекты недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым.
  2. Затем необходимо собрать и проверить достоверность информации о сделках по каждому отобранному объекту.
  3. Выбрать необходимые единицы сравнения и провести сравнительный анализ по каждой единице.
  4. Найти величины корректировок.
  5. Провести корректировки цен продаж по каждому сопоставимому объекту в соответствии с различиями между ним и объектом оценки.
  6. Согласовать скорректированные цены сопоставимых объектов и прийти к показателю стоимости оцениваемого объекта.

Существуют несколько основных элементов сравнения, которые должны всегда учитываться при применении сравнительного подхода:

  • Передаваемые права
  • Условия финансирования
  • Условия продажи
  • Рыночные условия
  • Местоположение
  • Технические характеристики
  • Использование объекта

Каждый раз, корректируя цену объекта аналога, мы отвечаем на вопрос: “Сколько бы стоил этот аналог, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый?”. Поправки могут быть как в процентах, так и в денежных единицах (процентные и абсолютные корректировки).

Третий подход- затратный.

В основу затратного подхода положен принцип замещения, в соответствии с которым максимальная стоимость недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть построен другой объект с эквивалентной полезностью.

Технология оценки недвижимости затратным подходом включает:

  • оценку стоимости земельного участка,
  • оценку стоимости восстановления или замещения улучшений с учетом предпринимательской прибыли,
  • оценку накопленного улучшениями физического износа, функционального и внешнего (экономического) устаревания,
  • суммирование стоимости земельного участка и улучшений с учетом его физического износа, функционального и внешнего (экономического) устаревания.

Затратный подход используется в следующих случаях:

  • наравне с двумя другими подходами, если нет ограничений на его использование, для более полного итогового согласования стоимости,
  • для объектов специального назначения, по которым нет аналогичных продаж,
  • в условиях пассивного рынка, когда нет аналогичных продаж,
  • при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования свободного земельного участка.

Стоимость замещения (затраты на полное замещение) - расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

Стоимость восстановления - расходы в текущих ценах на строительство точного объекта-аналога с использованием точно таких же материалов, стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, которые воплощают в себе все недостатки, несоответствия и моральный износ, что и у объекта оценки.

Безусловно, у каждого подхода есть масса нюансов и тонкостей, которые должен учитывать оценщик, для того чтобы результат его работы имел максимальную ценность для заказчика оценки.





Хотите оставить комментарий?
Авторизуйтесь через:
Данные не сохраняются и не публикуются в социальных сетях от Вашего имени
Подписывайтесь на нашу рассылку и получайте хорошее настроение, полезную информацию, шанс выиграть iPhone.
Не пропусти бесплатное обучение, новые курсы и выгодные акции! Подробнее
x
Закрыть окно
Закрыть окно