Обзор подходов к оценке недвижимости

Лучшие материалы на Ваш email

О бизнесе, управлении, мотивации персонала и бизнес-образовании каждую неделю!

Нас читают уже 23 408 специалистов
Топ авторов
3
949
06 Июля 2016
«От эксперта к руководителю» – первая книга из серии уникальной коллекции РШУ!

С 2016 года Русская Школа Управления выпускает книги преподавателей. Огромный опыт работы в реалиях русского бизнеса позволил накопить тренерам РШУ багаж уникальных востребованных знаний. Теперь информацию, проверенную на практике, можно приобрести для личной библиотеки профессионала. Первой из этой серии стала книга Елизаветы Ефремовой «От эксперта к руководителю».

18 Февраля 2016
868

Для оценки недвижимости, традиционно, существует 3 подхода: доходный, сравнительный и затратный. В этой статье я кратко расскажу о каждом из них.

Реутов АнтонЭксперт. Управление проектами коммерческой недвижимости

Первый подход, который используют оценщики для оценки объектов недвижимости - доходный подход.

Оценка недвижимости в этом случае основана на предположении, что стоимость недвижимости равна сегодняшней стоимости прав на будущий доход. Покупатель, рассматривая приобретение объекта сегодня, ожидает в будущем получать определенный доход, который позволит ему:
а) окупить первоначальные вложения
б) содержать объект в арендопригодном состоянии
в) продать объект в конце прогнозного периода
и, самое главное, получить доход от этой инвестиции.

Какие методы позволяют рассчитать рыночную стоимость по доходу?
Метод 1: Прямая капитализация
Метод 2: Анализ дисконтированных денежных доходов

Метод прямой капитализации замечателен тем, что позволяет, сделав ряд допущений, достаточно быстро прикинуть рыночную стоимость объекта. Для этого необходимо знать величину чистого операционного дохода (ЧОД) и ставку капитализации (К).

Формула для расчета рыночной стоимости в одно действие:


 

Рыночная стоимость = ЧОД/К

 


У этого метода есть ряд ограничений:

1. Метод прямой капитализации не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует серьезной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на стабильный уровень доходов.

2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится непростой задачей.

Второй подход- сравнительный.

Он основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными объектами недвижимости, которые были недавно проданы. С этим подходом сталкивался практически каждый, кто продавал или покупал квартиру. В этой ситуации мы использовали информацию по предложениям аналогичных квартир на рынке недвижимости и, опираясь на нее, определяли рыночную стоимость интересующей нас квартиры.

В сравнительном подходе есть порядок действий, который необходимо соблюдать для корректного получения итогового результата:

  1. Необходимо изучить рынок и выбрать объекты недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым.
  2. Затем необходимо собрать и проверить достоверность информации о сделках по каждому отобранному объекту.
  3. Выбрать необходимые единицы сравнения и провести сравнительный анализ по каждой единице.
  4. Найти величины корректировок.
  5. Провести корректировки цен продаж по каждому сопоставимому объекту в соответствии с различиями между ним и объектом оценки.
  6. Согласовать скорректированные цены сопоставимых объектов и прийти к показателю стоимости оцениваемого объекта.

Существуют несколько основных элементов сравнения, которые должны всегда учитываться при применении сравнительного подхода:

  • Передаваемые права
  • Условия финансирования
  • Условия продажи
  • Рыночные условия
  • Местоположение
  • Технические характеристики
  • Использование объекта

Каждый раз, корректируя цену объекта аналога, мы отвечаем на вопрос: “Сколько бы стоил этот аналог, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый?”. Поправки могут быть как в процентах, так и в денежных единицах (процентные и абсолютные корректировки).

Третий подход- затратный.

В основу затратного подхода положен принцип замещения, в соответствии с которым максимальная стоимость недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть построен другой объект с эквивалентной полезностью.

Технология оценки недвижимости затратным подходом включает:

  • оценку стоимости земельного участка,
  • оценку стоимости восстановления или замещения улучшений с учетом предпринимательской прибыли,
  • оценку накопленного улучшениями физического износа, функционального и внешнего (экономического) устаревания,
  • суммирование стоимости земельного участка и улучшений с учетом его физического износа, функционального и внешнего (экономического) устаревания.

Затратный подход используется в следующих случаях:

  • наравне с двумя другими подходами, если нет ограничений на его использование, для более полного итогового согласования стоимости,
  • для объектов специального назначения, по которым нет аналогичных продаж,
  • в условиях пассивного рынка, когда нет аналогичных продаж,
  • при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования свободного земельного участка.

Стоимость замещения (затраты на полное замещение) - расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

Стоимость восстановления - расходы в текущих ценах на строительство точного объекта-аналога с использованием точно таких же материалов, стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, которые воплощают в себе все недостатки, несоответствия и моральный износ, что и у объекта оценки.

Безусловно, у каждого подхода есть масса нюансов и тонкостей, которые должен учитывать оценщик, для того чтобы результат его работы имел максимальную ценность для заказчика оценки.





Хотите оставить комментарий?
Авторизуйтесь через:
Данные не сохраняются и не публикуются в социальных сетях от Вашего имени
Закрыть окно
Закрыть окно